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资金承压 佳兆业物业分拆上市生变
文/胡嘉琦浏览次数:
各大房企为了“活下去”,纷纷开启转型之路,佳兆业集团也加入转型大军,拟将旗下物业板块分拆,推向资本市场。


  房地产行业从“黄金十年”走向“白银时代”,天花板渐现,各大房企为了“活下去”,纷纷开启转型之路,佳兆业集团也加入转型大军,拟将旗下物业板块分拆,推向资本市场。

  据路透旗下《IFR》引述知情人士报道,佳兆业集团控股有限公司(1638.HK) 将分拆旗下物业管理部门佳兆业物业上市,计划集资不超过1亿美元(约7.8亿港元),上市前推介已于近期开始。

  事实上,这并不是第一家房地产企业分拆物业板块单独上市,根据中国物管协会的统计,截至目前,港股主板上已有新城控股新城悦、碧桂园服务、彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国、雅生活、南都物业等10家内地物业公司成功登陆港交所挂牌上市。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《商学院》记者采访时表示,近期房地产企业将物业板块进行分拆上市是追求专业化的表现。但目前物业板块上市的标杆企业不多的,上市,使得企业更关注存量市场和物业服务市场。从增值服务来看,分拆上市意味着企业寻找新的盈利点和机会点。但当前的增值服务是投入大、回报少。

  不过,佳兆业物业的上市之路并没有想象中那么顺利。

  分拆物业集团

  2018年6月22日,佳兆业集团控股有限公司(1638.HK)称,公司建议分拆佳兆业物业集团,并在港交所主板上市。同时,联交所已确认公司可进行建议分拆。

  据佳兆业集团公告显示,于2018年6月22日,佳兆业物业就申请佳兆业物业股份于联交所主板上市及获准买卖,向联交所递交上市申请表格。建议分拆涉及透过由佳兆业物业进行股份发售,将佳兆业物业股份分拆并在联交所主板独立上市。当前,股份发售的详情尚未敲定。

  公告称,佳兆业集团拥有佳兆业物业98.6%权益。按照计划,待建议分拆及上市完成后,佳兆业集团将拥有佳兆业物业不少于50%权益,而佳兆业物业仍然为佳兆业集团之附属公司。值得注意的是,在提交上市申请资料前,2018年5月4日,佳兆业物业已向投资者配股1.4万股,占资本化发行完成前已发行股份的1.4%,总代价为700万港元。

  11月8日,佳兆业集团公告称,建议分拆须待上市委员会批准,董事会及佳兆业物业董事会最终决定、市场状况及其他考虑因素,故建议分拆不一定实行。倘建议分拆因任何原因而不予以进行,优先发售将不会进行。股东及潜在投资者于买卖佳兆业集团证券时务请审慎行事。

  对于佳兆业集团表示“建议分拆不一定实行”等情况,《商学院》记者联系佳兆业方面求证是否在释放分拆有可能失败的信号,佳兆业方面回复称:“具体细节不便透露,后续会在公告里发出”。

  “由于港股通的制度规定,港股通投资者是通过中国结算公司来间接持有股票的,换言之,股东名册上是没有此类投资者的名字的,所以本身也会限制部分股票权益。应该说此类约束,会使得投资者有所顾虑,进而在认购股份上比较迟疑,这样自然会对上升形成一定的压力。总体上说,这也需要佳兆业适当调整策略,对类似分拆上市的策略做新的调整。”严跃进在接受《商学院》记者采访时说。

  资金承压

  据《国际金融报》报道,佳兆业物业并未像其他物业公司一样选择“介绍上市”,而选择直接IPO,后者需要发行新股,募集资金。介绍上市没有“公开招股”一环,不涉及发行新股或出售现有股东所持股份。选择IPO意味着审计成本增加,定价时易于被券商炒作,失去对公司的控制、风投等获利退场等风险。

  佳兆业未选择以介绍方式上市,而是选择IPO,在业内人士看来,资金承压是重要的原因之一。 “这从侧面反映出佳兆业物业对资金的渴求。” 国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲在接受《商学院》记者采访时称。

  黄立冲认为,介绍上市形式不能使佳兆业获得额外资金,只有IPO融资才能让佳兆业获得资金。佳兆业自从之前的债务危机停牌以后,财务压力依然存在。随着全国房产销售节奏放缓,在限售限贷背景下,佳兆业通过分拆的方式可以在一些较为容易的融资平台获得一些资金。

  同时严跃进指出,这说明佳兆业或对此类分拆上市有各类不确定性。总体上看,对于此类上市制度来说,需要此类企业积极去做了解,另外,物业公司通过IPO上市也是一种相对主流的做法,也体现了其对于融资方面的急迫性。

  据佳兆业公布的半年报显示,截至2018年6月30日,佳兆业累计合约销售约253亿元,盈利能力显著提升,总收益同比增长75%达150亿元,毛利达47亿元,同比增长66%。不过,与2017年同期相比增长仅12.7%,在同行50%乃至100%的增速里,显然增长有些缓慢。

  目前,佳兆业的负债率也处于行业高位。安信国际报告显示,佳兆业截至 2018 上半年的总债务超过 1000 亿元,净债务约 840 亿元,负债率 259%,高出香港上市房企平均80%水平。

  2017 年佳兆业复牌时公布了 2014年~2016 年财报,净负债率超过 300%,2017 年的净负债率下降至300%,2018 上半年虽改善至 259%,但仍处于行业高位。据佳兆业集团年报显示,截至2017年底,负债总额约1833.9亿元,有息负债加权平均融资成本为8.27%。其中约22.2亿元须于1年内偿还,约179亿元须于1~2年内偿还。

  2015年~2017年,佳兆业物业交付前及顾问服务的毛利率从36%下降至28.8%;物业管理服务的毛利率先是从34.6%直降至29.5%,后于2017年小幅回升至31.9%。

  受上述两大业务板块影响,2015年~2017年,佳兆业物业分别实现营收4.78亿元、5.39亿元和6.69亿元;毛利润分别为1.65亿元、1.62亿元和2.05亿元,整体毛利率分别为34.6%、30.1%和30.5%,总体呈下滑趋势。

  同时,由于背靠母公司不同,佳兆业与此前上市的物业公司在规模上仍有一些差距,佳兆业物业2017年的营收规模仅为碧桂园的1/4。

  据中国指数研究院《2018中国物业服务百强企业名单》中,佳兆业物业并未上榜。另据佳兆业上市申请书显示,从2015年~2017年,佳兆业物业收益分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元。佳兆业管理合同管理面积约为2400万平方米,共计119个物业项目。

  而截至2017年底,碧桂园2017年年内物业管理及社区相关业务的收入约26.56亿元,同比增长35.6%。据碧桂园年报显示,碧桂园物业管理合同管理面积约3.295亿平方米,覆盖超过240个城市,共服务约100万户业主。据悉,碧桂园物业签约的管理面积主要得益于碧桂园集团强大的规模支持。

  物管蛋糕增大

  佳兆业拟将物业板块单独IPO,目前10家内地物业公司已经成功登陆港交所挂牌上市,分拆上市正成为眼下地产企业的一大热点。目前中国房市进入到“存量房”时代,物业管理的市场蛋糕增加,同策研究院总监张宏伟认为,存量物业还有很大的市场空间。目前我国约有200多亿平方米的存量房资源,但现在做得好的公司管理规模约在5亿元~6亿元,未来物业管理市场集中度还有待进一步提升。

  因此,房企期待通过分拆上市推动公司的规模化增长,同时增强存量物业的市场占有率。另外,物业本身是一个入口,在此基础上,还有很多增值业务和相关的一些其他衍生服务和收益,未来存量有很多机会,房企争相对物业进行分拆上市,实际上是在争夺市场。

  值得注意的是,房地产行业具有明显的周期性和高负债、高杠杆、重资产等特征,由此,上市房企的市盈率和市净率并不高,港股市场对上市房企的估值也不高。而物业管理公司则具有轻资产及逆周期的属性,由此,分拆上市之后,物业管理公司则能获得更高的估值。另外,物业管理公司的现金流也更加稳定,即使遇到房地产市场下行,业主也不会拒绝缴纳物业费,分拆上市是房企多元化融资的试金石,以期达到“点石成金”的效果。

  同时,房企对物业分拆上市积极占领市场的同时也应考虑如何对物业进行管理。严跃进建议,智能化是促进物业高效管理的渠道之一。类似物业平台需要将科技做到位,但是也不能单纯追求所谓的高科技而忽视了业主的需求,应结合业主的需求提供更人性化和便利化的服务。

  随着房地产行业进入下半场,诸多大地产商进行不同程度的多元化发展。资金方面的偿债压力驱使佳兆业以新途径试水资本市场。成立于1999年的“旧改之王” 佳兆业曾在2013年一度赶超万科,成为深圳市新房住宅成交量及成交金额双料冠军,最近几年却被一线龙头越拉越远,往日荣光,今朝黯淡。“悟已往之不谏,知来者之可追”,佳兆业此番物业分拆上市能否为公司发展平添动力,让业界颇为期待。

2018-11-30