房地产探索新的发展模式提出以来，租购并举住房制度建设不断提速。从制定保障性租赁住房供应目标，密集发布规范保障性租赁住房认定或运营管
房地产探索新的发展模式提出以来，租购并举住房制度建设不断提速。
从制定保障性租赁住房供应目标，密集发布规范保障性租赁住房认定或运营管理办法与支持政策，到加强监管与服务平台建设，进一步规范住房租赁市场秩序等，各地住房租赁市场发展迎来提质保量加速期。
《中国经营报》记者不完全统计，今年以来，北京、上海、青岛、大连、济南、武汉、郑州等多地密集发布相关政策法规进一步规范住房租赁市场，涉及加强租金监管、规范住房租赁合同登记备案、建立完善相关公共服务平台、规范租赁行为等多个方面。
保障供应数量与市场秩序的同时，引导多元主体参与也成为各地相关政策的高频词。多位分析人士认为，引导多主体参与住房租赁市场发展，对于提高我国住房租赁市场机构化率，进而提高监管便利度以及维护各方权益有着重要意义，也是我国住房租赁市场高质量健康发展的应有之义。
提质保量
从民生保障来看，加快发展保障性租赁住房为近年来解决青年人、新市民居住问题的重要部署，也是“十四五”时期住房建设的重点任务，供应目标与发展质量都愈发受到各地重视。
供应目标方面，近年来各城市纷纷制定“十四五”时期保障性租赁住房供应目标，且多地超额完成去年以及今年上半年供应目标。除住建部重点监测的40个城市外，部分省份还增加了重点发展保障性租赁住房的地市。克而瑞数据显示，全国目前已有超60个城市明确重点发展保障性租赁住房，据此估算，“十四五”期间全国新增保障性租赁住房将在800万～900万套之间。
除供应数量外，各地还从保障性租赁住房认定与管理运营、土地与金融政策支持、退出规则及审批机制建设等方面推进相关市场健康发展，注重租赁住房的发展质量。
“从需求角度看，根据七普数据，我国城镇家庭中租赁户家庭约为15%，即6000万户左右，这其中又有12%居住在廉租房，约700万户。因此，未来保租房发展空间较大。”克而瑞研究中心高级研究总监马千里指出，无论是从需求还是供给角度，未来保障性租赁住房都有着充足的发展空间。
“‘十四五’期间各地都十分重视保租房发展，当前各地供应量完成度已较好实现，质量提升就成为一个重要的关注方向，这就需要各地进一步规范市场秩序。”克而瑞租售研究总监李见林认为，当前各地进一步规范租赁市场更多是出于提升相关市场发展质量考虑，只有保证租赁行业在量与质两个方面都有效提升，才能真正实现“十四五”期间保租房发展目标。
“近期各地进一步规范住房租赁市场，是为了贯彻国家相关政策，整顿租赁市场乱象，维护租房居民权益，加快构建规范健康的住房租赁市场和租售并举的住房体系，并突出住房的民生属性。”中央财经大学证券期货研究所研究员、内蒙古银行研究发展部总经理杨海平则认为，“房住不炒”定位下，推进租赁住房投资建设已经成为房企和平台公司转型的新方向，也成为扩投资的一个重点方向，住房租赁市场的规范更有利于这一投资热点发挥更大的作用。
多主体参与
除注重租赁住房提质增量发展外，引导多元主体参与也成为各地租赁住房市场发展的一项重要原则。去年国务院办公厅发布的相关政策中，引导多方参与即被确定为加快发展保租房的基础制度之一。
政策引导外，相关市场的广阔前景也吸引着越来越多的主体参与。克而瑞数据显示，2025年住房租赁市场规模将达到4万亿，部分核心城市租赁需求将超百万间。
“参与主体更趋多元是当前住房租赁市场最主要的变化之一。”李见林指出，当前住房租赁行业已由最初的创业系企业参与为主，发展到酒店系、房企系以及地方城投类公司等多方主体都积极参与布局，并且多数企业并非将这一赛道视为补充业务，而是锻炼提升自身运营能力的一项任务。
多位分析人士认为，相较而言，市场化参与主体的运营能力往往更强，但风险防控等还需监管进一步发力，政企合作日渐成为当前相关市场健康发展的重要方向。
“现在相关市场参与主体主要有国企性质的地方平台企业、房企、包括酒店类企业在内的服务企业，还有金融机构介入的。”中国房地产数据研究院院长陈晟表示，目前市场情况来看，除地方国企平台相对较为稳定外，不少市场参与主体或多或少都暴露出一些风险，对市场造成了一定的负面影响，因此更需各地进一步规范相关市场。
“当前我国保租房供应以存量和增量两种方式为主，其中增量涉及新增国有建设用地以及提高产业园配套用地占比等；存量则涉及‘非改租’、市场化房源以及闲置的保障性住房纳入保租房等。”李见林认为，保租房发展要重视房源、资金、运营这“三驾马车”，其中地方平台类企业在资金与房源筹集方面更具优势，但运营能力相对不足，与市场化机构合作可以很好地弥补这一不足。
“前期通过政企合作可以有效发挥各方优势，长期来看，如果平台类企业能够有效提升自身运营能力，由相关企业集中筹集与运营房源也能够有效控制租金涨幅和保障租客权益，因为地方平台类相关企业的盈利压力相对不大。”李见林称。
“平台类企业和民营企业组建能力拼盘，能够提升租赁性住房建设运营和筹资各环节效率。”杨海平也认为，平台类企业介入住房租赁市场，其优势是有地方政府支持以及信用背书，不足之处则在于运营能力相对有限；民营企业则往往相反，优势在于具备市场化运营能力和经验，不足之处在于投资和收益难于平衡。
租购并举提速
实际上，多元主体参与不仅是保障供应目标的重要渠道，对于提升相关市场机构化率，便于市场监管，进而加速构建租购并举的住房供应体系等也发挥着重要作用。
贝壳研究院在一份研究报告中指出，据估计，我国租赁房源中分散式个人、散租房源占比为90%，集中式、机构化房源约占10%。分散的私人租赁市场存在很多问题，最突出的问题是租赁市场交易不规范、租赁关系不稳定，政府监管成本高。
“当前我国住房租赁市场机构化率不足，个人房源占比较多。但各种因素影响下，个人房源的监管较难，由此进一步导致租客整体处于弱势地位。”李见林也认为，机构化率不足是当前我国住房租赁市场发展面临的主要问题之一。
杨海平则认为，当前构建租购并举的住房体系，短板在于租赁房的供给，由此也衍生出租赁房项目融资的问题，同时，租赁房市场的不规范也是制约因素。
“针对租赁性住房的供给问题，应结合当前房地产市场形势，继续推进非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，推进商改租，继续推行‘以租换购’等。此外，在保租房REITs试点基础上，针对保租房项目创新推出政策性融资工具。”杨海平认为，针对租赁住房市场监管，应继续以保障租房居民权益为出发点，以租购同权为基本原则，大力打击房屋租赁市场乱象，借助统一信息平台强化对租赁经营活动的管理，并强化对住房租赁企业租赁资金的监管。
“如何在改革措施上进行突破，切实推进租购同权；如何使得租赁市场的收益能够不依靠财政补贴，达到稳定的5%以上，相关课题都是关键要点。”陈晟则认为，当前租购并举的住房体系还面临一些深层次问题，如租赁住房能否带有一些城市功能，像是户籍以及区域教育功能等。
本文源自《中国经营报》2022年11月14日第19版
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