我们力争成为全市范围内由存量物业转型升级并纳入保障性租赁住房范畴的代表，使这片热土成为闵行乃至上海人才人居乐业的生活家园。微领地集
“我们力争成为全市范围内由存量物业转型升级并纳入保障性租赁住房范畴的代表，使这片热土成为闵行乃至上海人才人居乐业的生活家园。”微领地集团首席执行官周君强表示。
在周君强作出上述表述背后，上海市最大的社会化保障性租赁住房社区——微领地浦江中心社区于10月26日正式开业，可提供3116间保障性租赁住房。
党的二十大报告指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”对此，滨江集团旗下自持商品房租赁社区品牌滨江暖屋总经理陈驰在接受《中国经营报》记者采访时表示：“房屋租赁行业面临着巨大的政策机遇，还有很大的市场空间和成长性。”
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也认为，党的二十大报告再次强调加快建立租购并举的住房制度，政策红利有望继续释放。“随着住房租赁需求的逐步扩大，住房租赁市场也将迎来快速发展期，这也为开发企业、运营企业、装饰装修企业、金融机构等提供了新的发展机遇，相关企业需要抓住政策红利和市场发展期，拓展新的市场空间。”
中骏集团相关负责人也表示：“未来五年，租购并举的住房制度建设将全面提速，政府将大力推动住房租赁市场发展，进一步完善住房体系。”
租购并举制度指明发展方向
租购并举住房制度为房企指明了未来发展新方向。
“从宏观层面来看，随着我国城镇化率越来越高，人口向一线城市、都市圈聚集，在居住成本保持在较高水平的前提下，人们的刚性居住需求不会减弱。”周君强分析认为，“同时，房地产行业在告别高速增长时代后进入存量时代。无论是从政策变迁、行业变革还是市场需求端的变化，都驱动着住房模式向‘租购并举’方向转型发展。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在建立租购并举的住房制度方面，过去五年主要是积极探索、打好基础，而未来五年则是继续探索、追求高质量发展。“在房地产行业深度调整的背景下，租购并举住房制度亦为房企指明了未来发展新方向。”
“在房地产开发主业陷入增长瓶颈的大环境下，建议企业寻找‘第二增长曲线’，积极参与租赁住房建设及运营，涉及投资、代建、招租运营等诸多业务环节，以便分得租赁市场的一杯羹。”克而瑞研究中心分析认为。
“从房企角度而言，我们认为租购并举制度的推出，为房企提供了全新业务的发展方向。”陈驰告诉记者，“以往我们可能更关注销售型房产物业，接下来可能会结合政策和自身实际情况作出更多的选择。”
“实际上，一些企业可能不适合发展销售型房产开发业务，而租购并举制度给它们提供了另一种更合适的路径，租赁住房板块也是很不错的业务。”陈驰同时认为，在更多的房企进入租赁住房市场后，对于客户个人而言也会有更多选择，这也是惠及民生的表现。
据中骏集团相关负责人介绍，中骏集团在积极响应国家租购并举住房制度的情况下，依托多年以来的布局与积累，整合并协同长租公寓领域优势资源，形成长租公寓基金管理的资管商业模式，战略拓展长租公寓业务，并聚焦一线及准一线城市，推进长租公寓的投资及开发。
竞相拓展长租公寓赛道
近两年来，公寓业务整体取得了一些进步，新模式、新发展的探索成绩也逐步呈现。
在租购并举政策未来或全面提速的大背景下，长租公寓赛道亦再度引发市场关注。
“解决青年人才的居住问题，让‘新市民’住有所居且居之心安，需要营造长期稳定的住房租赁市场环境，提供满足多层次住房需求的产品和服务，让青年人才实现安居梦。在此过程中，龙湖冠寓积极践行社会责任，配合各地人才引进安居政策，助力构建当地人才好生态。”龙湖集团相关负责人回复称。
该负责人同时表示，随着住房保障体系的日趋完善，龙湖冠寓积极响应“租购并举”的战略方针，落地多个保障性租赁住房项目，更好地保障新市民群体的租住需求。
据介绍，截至今年上半年，龙湖冠寓已在全国30余座城市提供超11万间公寓房源，累计服务租户约50万人，累计用户逾250万人，用户满意度达95%。克而瑞2022年1～6月TOP20租赁企业公寓开业规模榜显示，龙湖冠寓累计已开业房源规模稳居行业第二。
除龙湖集团外，万科也已经在长租公寓市场历经十余年的探索。
“在租购并举、政策环境逐步明朗的新时代，近两年来公寓业务整体取得了一些进步，新模式、新发展的探索成绩也逐步呈现。”万科泊寓方面表示，公司积极响应并践行国家“房住不炒”政策，与深圳人才安居集团、上海市虹口公共租赁住房投资运营有限公司等重点国企签署了租赁住房战略合作协议，推动保障性租赁住房建设。
万科泊寓方面提供的数据显示，截至今年7月31日，万科泊寓已在北京市、深圳市、厦门市、天津市、佛山市、长沙市、武汉市和成都市等8座城市正式纳保50个项目、超4万间房源，另有5万余间房源正在申请纳保途中。
此外，作为长租公寓头部企业，万科泊寓截至目前已累计获取21万间房源，累计开业17万间，出租率95%、续租率56%、自有渠道获客占比79%，“业务稳步发展、稳健经营，保持集中式规模第一”。
而中骏集团旗下的方隅公寓、旭辉集团旗下的领寓国际等品牌也发展迅速。
公开信息显示，截至今年上半年，方隅公寓管理房源为31615间，其中85%分布在一、二线城市，稳定运营的一线重资产项目平均出租率超85%。
另据旭辉集团方面提供的数据，截至今年上半年，瓴寓国际聚焦上海市、北京市、南京市、杭州市、成都市、深圳市六大核心城市，已开拓房间数超8.2万间，运营超30个大型租赁社区。
品质提升成“新角逐点”
房企在寻找租赁行业发展路径过程中，更重要的是提高服务水平。
在长租公寓等赛道吸引诸多房企入局角逐之时，品质提升亦成为房地产行业的“新角逐点”。
“在市场完成起跑阶段后，住房租赁行业形成了初步的竞争格局，具备品牌和规模优势的头部企业开始着力于优化产品和提升运营能力。经过2021年的市场历练，租赁行业将开启新一轮的发展周期，以‘质’取胜，‘剩’者为王。”克而瑞租售分析认为。
对此观点，陈驰也颇为认同。“房企在寻找租赁行业发展路径过程中，更重要的是提高服务水平。住房租赁行业最终是服务性行业，所以能不能从激烈的市场竞争中脱颖而出，最终是靠服务水平决定的，房企也才能建立更好的护城河。”
相关资料显示，作为滨江集团旗下全自持租赁住宅投资运营商，滨江暖屋立足于打造高品质公寓社区品牌。
“滨江集团进入租赁行业，不仅是配合主业，去解决拿地竞自持和物业经营问题，更主要的是因为我们也看好这一赛道的持久性。”陈驰表示，滨江暖屋前三年都是在做产品，2021年才开始正式投入运营，目前的总体出租率达到了95%以上。
万科泊寓方面也表示，公司根据客户需求与痛点提供酒店式服务标准，通过长短租结合的方式满足商旅客户的多元化需求，并初步获得了市场验证及客户认可。
据介绍，在万科泊寓中高端产品线中，成都交子荟国际公寓主要服务天府金融科技企业等中高端人才，提供星级酒店式公寓服务标准，在开业3个月后出租率达到了90%以上。
“产品在追求品质化的同时，开始聚焦租客全生命周期的需求。超级社区的核心不仅是物理空间，更是连接势能。”在周君强看来，“时尚舒适、便捷交通、极低价格的产品三要素是微领地对租户的承诺。7天无休班车、24小时安保、完善的消防设施、人脸识别门禁、智能门锁等安防措施，让租户住得安心、放心。此外，我们认为社区不该仅仅只是居住的地方，还应该是一个充满活力、开放、多元、温暖的全新生活社区。”
戴德梁行北区研究部主管魏东表示：“党的二十大报告在住宅方面更侧重多主体供给和多渠道保障。这些政策导向将对保障性住房等领域在未来五年的发展产生利好。”
本文源自《中国经营报》2022年10月31日第20版
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