28个大中城市平均住房空置率为12%!南昌、廊坊、佛山排前三,哪些因素影响住房空置率?

作者: 日期:2022-08-08 浏览次数:0
8月5日,贝壳研究院发布的《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》显示,我国28个大中城市平均住房空置率为12%,相对处于较高区间。住房
8月5日,贝壳研究院发布的《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》显示,我国28个大中城市平均住房空置率为12%,相对处于较高区间。住房空置率随城市能级依次递增,一线平均7%,二线平均12%,三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内,大部分城市处于10%-15%之间,6个城市高于15%。
 
分城市看,深圳、北京、上海空置率最低,均在7%以下,而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位,均在15%以上。
 
一线城市空置率低,深圳仅5.3%
 
这28个城市包括深圳、北京、上海、广州、厦门、天津、大连、苏州、济南、青岛、南京、宁波、长沙、成都、杭州、东莞、沈阳、昆明、郑州、西安、合肥、武汉、重庆、南昌、无锡、南通、佛山和廊坊,以一二线城市为主,也包括部分环一线城市。
 
对于空置住房的定义,国内外并无统一标准。在此次调研方法上,贝壳研究院选取平台连接的资深经纪人——即入职三年及以上业务“老人”,对其业务范围内的小区摸底调研,将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”,并对不同小区的空置户数、小区总户数分别加总,设定空置户数/总户数即为城市住房空置率。
 
通常来说,空置率在5%~10%之间是合理的,低于此区间的则认为空置率过低,表明住房需求旺盛,潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高,表明住房供给过剩,存在库存积压风险。需要说明的是,这次调研范围未包括期房和现房待售部分,故较其他统计口径会整体偏低。
 
报告显示,通过调研28个大中城市发现,其中仅有9个城市处于合理区间,大部分城市处于10%-15%,6个城市高于15%。总体而言,空置水平较高,新开发项目可能因为销售困难导致库存积压风险。
 
分城市级别来看,住房空置率随城市能级依次递增,一线城市平均7%,二线城市平均12%,三线城市平均为16%。深圳、北京、上海的空置率最低,在7%以下。南昌、廊坊、佛山、重庆、武汉空置率则在15%以上,其中南昌为20%,廊坊为19%。
 
报告将住房空置类型分为自愿空置与非自愿空置。自愿空置是指业主无意出售或出租住房而导致的住房空置现象。自愿空置的原因主要有:业主拥有多套住房,对房屋空置持无所谓的态度;度假房,业主偶尔会有居住需求;业主异地工作,未来考虑入住,暂时空置。非自愿空置是指由于房屋本身难以出售或出租,业主虽有出售或出租意愿,但找不到合适的买家或租客,导致房屋不得不空置。
 
调研发现,有一半的经纪人认为其负责的小区存在非自愿空置住房(即难以出售和出租)。非自愿空置的原因之一是房屋自身的缺陷,如过于老旧、配套不全、周围有噪音或环境污染等因素。除去房屋本身的原因外,非自愿空置的根本原因在于住房需求不足,供给相对过剩,导致业主愿意降价出售或出租住房仍然找不到合适的买家或租客。
 
影响住房空置率的因素有哪些
 
从宏观层面分析,购房门槛、老龄化程度、租金回报均会影响住房空置率变化。首先,人口年龄结构与住房需求存在显著的相关性。国内研究表明,当老龄化达到一定程度(65岁以上人口占比达18%),住房需求会下降。
 
比如,南通老龄化人口占比为23%,空置率为15%;重庆老龄化人口占比达17%,空置率为17%,两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。而在深圳、厦门和广州,65岁以上人口占比和空置率均低于10%。尤其是深圳老龄化人口占比为3.2%,空置率仅5.3%,反映出强劲的市场潜力。
 
同时,城市购房门槛也会影响住房空置率。房价越高、按揭贷款比例越高的城市,拥有多套住房的成本越高,进而住房空置成本越高。比如,2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例仅37%,全国购房门槛最高,但其住房空置率仅6%。反之,住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等,其房价也越低。
 
此外,持有空置住房的机会成本,即租金回报的高低也是决定空置率的核心因素。据贝壳研究院数据,重点城市租金(中位数)与住房空置率的相关系数为-0.70,租金与住房空置率显著负相关。空置率由低到高排名前三位的深圳、北京、上海,其月租金中位数在5000元以上,而空置率排名后两位的南昌、廊坊,其月租金中位数在1600元以下。
 
楼龄也是影响空置率的重要因素。住房空置率随着小区楼龄的增长逐渐变低。五年以内楼龄的小区,空置率随楼龄的增长从30%依次递减至12%;15年以上楼龄的小区空置率没有明显差异。
 
一般来说,新的小区入住率的提升需要一定的时间。住房空置率随着小区楼龄的增长逐渐变低。由于二三线城市住房增量大,因此相应的空置率也会高一些。未来,随着强二线城市逐渐进入到存量市场,这些城市的空置率有望降低。
 
整体来看,次新小区的住房空置率较高,主要原因有三个:一是自然因素,新建成的小区或有装修和通风的需求,业主一般不着急入住导致空置率较高;二是地理位置的因素,次新小区多位于离市中心较远的郊区,周边配套不成熟,出租或出售的难度相对较高,房屋空置的比例较大;三是购房目的方面,不以自住为目的的投资客一般首选新小区,投资性住房空置比例较高,像东莞、广州较多小区为香港人投资购入,疫情期间往来不便,表现为较高的空置率。
 
警惕过高的住房空置
 
从城市差异来看,一线城市目前已经进入到存量房市场,二手房成交量远大于新房,而大量的二三四线城市目前依然处于增量市场。
 
根据国家统计局公布的主要城市年度数据,2016年到2020年35个主要城市(拉萨数据未发布)住宅商品房销售面积变化数据显示,5年来,住宅销售最多的5个城市是重庆、郑州、武汉、成都和长沙,主要是来自中西部的强省会城市和直辖市。
 
从城市内部结构差异来看,也呈现出明显的差异,中心城区的空置率要明显低于外围城区。报告指出,老旧小区的空置率较低,因为大部分老旧小区通常都位于市中心,交通配套都比较便利,住房需求比较旺盛,导致很少有住房空置,像北京的阜成门、金融街附近,空置率均在2%以内。此外,较早建成的城市中心区域,也是优势教育资源的聚集区,数据显示,学区附近的住房空置率比其他区域低5%。
 
对于当前的国内城市住房空置率现状,贝壳研究院认为一定程度的住房空置率是合理且有必要的,但过高的住房空置率值得警惕,其潜在的风险不容忽视。
 
其合理性在于,中国整体城镇化进程依然较快,仍有较多的人口向城市聚集,特别是产业发展较快的热点城市,比如成都、杭州和合肥等。相对较高的空置率,有助于平稳接纳人口涌入,避免了住房供应紧张导致房价、房租过快上涨,空置房屋起到了较好的缓冲作用。
 
其风险在于,从市场供需角度来看,空置住宅意味着潜在供给,高空置率等同于大量潜在供应。当房价下跌预期较强时,大量空置房屋进入存量房市场会导致短期供给激增,加剧供求失衡而放大房价下跌风险。今年二季度部分城市放松限售,二手房新增挂牌房源激增,一定程度上也是空置住房过多的体现。
 
在空置房风险治理上,境外城市治理经验值得借鉴。境外住房空置率较低,是因为持有空置住房的成本较高。据不完全统计,法国、英国、加拿大、澳大利亚以及中国香港均设有住房空置税。相比之下,中国内地没有相关房产税、空置税征收,导致住房空置成本低,房屋居住使用效率低下。
 
来源:证券时报、第一财经、中新经纬、澎湃新闻

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