金融机构对房地产企业融资行为已逐步恢复正常。记者近日从金融管理部门和多家银行了解到，11月房地产贷款投放在10月大幅回升基础上，继续保持环比同比双升态势，初步预计同比多增约2000亿元。另据Wind数据统计，11月房地产企业境内债券发行金额471亿元，环比增长84%。
11月房地产贷款同比多增2000亿
12月5日，记者从金融管理部门和多家银行了解到，11月房地产贷款投放在10月大幅回升基础上，继续保持环比、同比双升态势，初步预计同比多增约2000亿元。
另据Wind资讯统计，11月房地产企业境内债券发行金额471亿元，环比增长84%。随着恒大事件短期冲击的逐步明朗化，行业预期将进一步改善，金融机构对房地产企业的融资行为已恢复至正常状态。
光大银行金融市场部分析师周茂华认为，央行政策措施起到了明显效果，房地产贷款连续两个月回暖，房企资金加速回笼，现金流压力逐步舒缓，市场主体的信心正在逐步回升，预计后续房地产投资将止跌企稳。
2021年下半年以来，个别高杠杆的房企债务风险开始暴露，房地产市场景气度下行，伴随局部风险的升高，市场预期也较为悲观。
中国人民大学财政金融学院教授马勇此前表示，个别房企所出现的流动性困难与其自身的经营模式密切关联。这些企业背后大量参与了金融业务，和原有房地产业务界限不清晰，存在严重的潜在金融风险问题，确实需要进行彻底的清理。
央行金融统计数据显示，10月末，银行业金融机构个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元；同时，10月房地产贷款投放较9月大幅回升，环比多增超过1500亿元，其中房地产开发贷款环比多增500多亿元，数据说明房地产融资正逐步回归正常。
周茂华表示，国内将坚持“房住不炒”定位，不会将房地产作为短期刺激经济手段，房地产调控稳字当头，整体还是围绕“三稳”任务展开，因城施策，精准调控，保护刚需与房企合理融资需求；同时，加快建立房地产长效机制，满足多层次住房需求，促进房地产中长期健康发展。
房地产贷款投放明显改善
中信证券固收首席分析师明明表示，相关部门适时引导金融机构支持房地产合理资金需求，有效缓解房企现金流压力，提振了市场信心，有利于维护房地产市场平稳健康发展。
“稳定房地产市场的态度更加明确。”信达证券首席宏观分析师谢运亮称，房企合理资金需求有望得到满足，将有利于缓解房企资金面压力、化解金融风险。
明明表示，从高频数据上看，11月30个大中城市商品房成交面积开始出现见底征兆。信用债市场上，一些前期被抛售的房企债券也出现一定幅度反弹。
人民银行有关负责人近日表示，短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。近期，境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，一些中资房企开始回购境外债券，部分投资人也开始买入中资房企美元债券。人民银行将配合做好风险化解工作，维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
证监会有关负责人日前表示，将继续保持市场融资功能的有效发挥，支持房地产企业合理正常融资，促进资本市场和房地产市场平稳健康发展。
从监管层的最新表态来看，房地产合理发债融资仍将继续得到支持。
银保监会表示，在落实房地产金融审慎管理的前提下，将指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。
而半个月前，银保监会披露的一组数据就已初见端倪。数据显示，截至10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用于支持首套房。结合记者近半个月的摸底调查看，自9月份以来，在政策“暖风”下，近期银行对于个人按揭贷款的批贷及放贷速度确实有所加快。比如，有银行在贷款人资料准备齐全下，最快一天可完成批贷；有银行在购房者过户后，1个月即可放贷。
此外，证监会方面也表示，下一步，证监会将继续保持市场融资功能的有效发挥，支持房地产企业合理正常融资，促进资本市场和房地产市场平稳健康发展。
如来自贝壳研究院的统计数据显示，尽管前11个月房企境内外债券融资累计约8466亿元，较2020年同期下降19%，但从单月数据看，11月份房企境内外债券融资共发行48笔，较上月增加17笔，发行规模折合人民币约473亿元，环比增加55.6%。其中，境内共发行46笔，发行规模约457亿元，环比增加125.1%。
贝壳研究院高级分析师潘浩对记者表示，近期，针对房地产的金融政策在执行方面已略有放松，尤其是针对居民端的涉房贷款问题正在进一步解决，而其解决又有利于企业加速资金回笼。叠加资本市场对于房企合理正常融资的支持，预计行业预期将得以进一步改善。
行业整合将加速
值得一提的是，此次银保监会特别提到要“合理发放房地产开发贷款、并购贷款”。
IPG中国首席经济学家柏文喜认为，“合理发放房地产并购贷款”，实际上是立足于以推动行业整合的方式来化解房地产行业风险。在房企仍普遍“高杠杆、高周转”的经营模式下，叠加当前的“三道红线”和“贷款集中度管理”等政策来看，预计在楼市长效机制作用下，房地产行业内部的整合在部分高负债房企流动性不断恶化与并购贷款的推动下，会呈加剧之势，而陷入流动性危机且资产质量较好的房企最有可能被重组。从类型上看，相较于规模有待进一步提升的房企来说，上市公司携资本工具的支持和持续融资的便利性，比较适合担纲后续房地产行业的整合领头羊。
记者据同花顺iFinD数据梳理发现，按首次通告日且剔除并购失败事件后，今年以来截至12月5日，A股市场在房地产领域共发生75起并购事件。其中，55起正在进行中，20起已完成。
国信证券高级研究员张立超预计，后续房地产行业“大鱼吃小鱼”的趋势将进一步深化，由此进一步加速行业出清。相对应地，具有良好运营管理和控负债能力、内生增长稳健、现金流充裕、土地储备分布城市能级高的房地产企业特别是房企上市公司，有望成为房地产行业内部整合的主力军。
在中国社科院财经战略研究院城市与房地产研究室副主任李超看来，可以适当引导房企挖掘新的融资渠道，以倒逼房企加快融资结构转型。即通过房地产融资渠道多元化来实现有效的风险分散，用以解决当前过于依赖信贷资金的问题。为此，有必要进一步鼓励扩大房地产企业直接融资比重，加快推进房地产企业资产证券化。此外，还可以积极拓展房地产信托、债券、基金和房地产信托投资基金（REITs）等多样化融资模式，加大产业链融资力度，逐步增强房地产企业的资产流动性，有效防范化解房地产企业债务风险。
促进房地产市场平稳健康发展
恒大事件爆发之后，业内对房地产行业整体融资有一定忧虑。不过，根据监管层最新表态，房地产合理发债融资仍将得到支持。
央行表示，短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。近期，境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，一些中资房企开始回购境外债券，部分投资人也开始买入中资房企美元债券。
证监会也表示，恒大集团事件属于个案风险。当前我国房地产行业总体保持健康发展，大多数房地产企业坚守主业、经营稳健。下一步，证监会将继续保持市场融资功能的有效发挥，支持房地产企业合理正常融资，促进资本市场和房地产市场平稳健康发展。
同时，金融市场也将继续为房地产提供融资渠道，积极满足房地产合理融资需求，促进房地产和金融形成良性循环。
今年10月以来，房地产风险整体也呈现出下降趋势。有机构首席地产分析师对记者表示，可以看到，近期一些房企在采取自救措施，而且除债务硬约束的企业外，10月份以来房企整体债务风险是在减小的，包括阳光城、中国奥园等都在做债务重组或延展。
“能重组就是好事，说明债权人是同意解决问题的。”该分析师说。
华兴资本集团首席经济学家李宗光也观察到，恒大事件出现后，市场上出现了一些非理性的声音，认为国家要抛弃房地产行业了，民营开发商要逐步被清理出去，被国资替代。
“实际上，恒大的问题更多地是个体性问题，过度冒险失败后，应按市场经济原则承担损失，付出代价。但这并不意味着对民营地产商的否定，只要稳健经营、聚焦主业，是不应过度担心的。所谓国资趁火打劫，趁机低价取代民营资本，更是不可能的。”他分析称，实际上，国有开发企业受到“三条红线”限制，很难做大资产负债表。对于大部分国资而言，问题开发商更多是烫手山芋，而非优质资产。
在他看来，对于房地产行业不应完全否定，或把它和实体经济对立起来，绝对化地看待问题。“房地产过去几十年的发展，使我国人均居住面积达到40平方米，居住条件和居住环境有了质的飞跃。”他说，而且，行业上下游几十个行业，大部分也都是实体经济。
银保监会晚间还表示，将在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。
“现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。”银保监会称。
专家表示，未来在坚持“房住不炒”的同时，金融机构应继续落实好“因城施策”的差别化住房信贷政策，保持开发贷和个人住房按揭贷款平稳运行。
民生银行首席研究员温彬表示，“房住不炒”的原则并未改变。目前监管部门采取了一些政策上的微调，但目的仍是为了保持房地产市场平稳健康运行。从银行角度看，在合规前提下，增加开发贷款和按揭贷款有助于房地产市场平稳健康运行。
“国内仍将坚持‘房住不炒’定位，不会将房地产作为短期刺激经济手段。房地产调控稳字当头，整体还是围绕‘三稳’任务展开，因城施策，精准调控，保护刚需与房企合理融资需求。与此同时，加快建立房地产长效机制，满足多层次住房需求，促进房地产中长期健康发展。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华称。
来源：中国证券报、中国网、证券日报、第一财经、新浪财经
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