近期，福州的郊区新城、远郊盘降价了，受暴雷困扰的开发商和小开发商的盘降价了，不少老破小也降价了。从打折促销、万元抵用券、再到“低金额首次支付”，各大楼盘年终厮杀拉开了帷幕。
一边是打着擦边球挂出“首付5万”、“首付8万”的楼盘海报，但不得不看到，另一些高价项目仍然没有价格松动的余地，并且未来估值涨幅更大。
福州新房成交规模“腰斩”，有楼盘首付仅要5万
中指研究院数据显示，10月福州是二线代表城市中成交量同环比跌幅最大的城市，新房成交3152套，成交面积29.3万平方米，而福州房价也伴随着成交的萎缩而不断走低。从国家统计局公布的10月70个大中城市房价指数变动情况看，10月福州市新房价格环比下跌0.2%，从1%到-0.2%只用了短短8个月时间。
安居客平台显示，2021年10月中旬开盘的福州名城银河湾打出了“首次支付5万起”的促销信息，当期开盘均价19000元/平方米；金辉鼓楼金茂府仍然处于福州市高价区段——高层均价35000元/平方米。
公开资料显示，名城银河湾由名城地产（福建）有限公司开发，总建筑面积43万平方米，容积率2.572，建筑密度20%，绿地率32% ，产品面积段约52~157平方米。房价涨幅仅跑赢马尾区31%小区，属于均线以下水平。
金辉鼓楼金茂府由金辉融欣房地产有限公司开发，容积率为1.47，绿化率30%，以142-168平方米三房以上大户型为主，从产品定位上看属于改善型产品。目前安居客平台显示开盘均价35000元/平方米。
值得关注的是，金辉鼓楼金茂府未来5年房价预测为28840元/平方米，将跑输同区域51%小区。
房价下行，房企出新招
在房价下行的压力之下，“工抵房”“内部房源”等关键词挤满了房产中介的朋友圈。工抵房不仅在二三线城市频频现身，也在广州、成都、南京等一线、新一线城市冒头。
“工抵房”即工程抵账房，是开发商用于给工程方抵扣工程款的一种方式。工程方需要的不是房子而是资金，因此在拿到抵押的房子后，往往会选择打折降价快速销售以回笼资金。
“工抵房不是什么新鲜事，之前一直有的。只不过前几年房子都很好卖，流动资金充裕，开发商不缺钱自然也不会以房抵账。最近行情不好，开发商拿不出钱了，就又用起工抵房的办法了。”某二线省会城市一房产中介公司负责人告诉记者。
他表示，之前，因为工抵房往往会便宜几万或十几万，大量的降价会影响楼盘整体价格，这是开发商不愿看到的，所以会做一些限制，比如暂时不给备案、不给贷款等。还会设置较高的付款条件，付款时间也会比较紧张。出售时还经常只有三联收据，有一定风险。但房价的下跌让工抵房也出现了一些变化。他表示，想方设法降价促销成了房企近期的主要动作。“一个个铆着劲儿比谁便宜得狠，有些外围区的盘更是直接贴着地价卖。”这就使得中介们最近接手的工抵房不仅可以贷款，且能很快过户办理房产证。预估当下工抵房的市场价位，二线城市能达到一般商品房的7-8折，三四线城市、尤其是一些本来就相对弱势的楼盘，价格腰斩的也不在少数。
但在这些吸引人的条件背后，工抵房也埋藏着不少隐患。
穿着“工抵房”外衣的“促销房”
近段时间的工抵房井喷，除了因为开发商现金流压力比较大之外，另外一种情况则是打着工抵房旗号的普通在售商品房。
58安居客房产研究院分院院长张波指出，部分房企推出的产品本身并不一定是“工抵房”，而是普通在售商品房，为了回笼资金，要对价格进行调整，但又怕老业主形成很大的反弹情绪，这样一来也会以“工抵房”的名义来进行销售，是一种变相的降价促销行为。
相关工作人员也表示，这种情况下开发商一般会把促销房委托给当地中介出售，售楼处还是正常的价格，避免麻烦，这些房子需要特别关注产权问题。
最近，网络上也出现了非常多老业主的维权行动。有身在河北石家庄的业主反映，自己2020年以单价14600元买的房，前几天被开发商以工抵房为名义按单价11000元出售，4小时交易40余套，80平方米的房子就差了20多万元。
老业主委屈，开发商无奈，这只能说是房企在艰难时刻迫不得已的选择。
同策研究院指出，虽然“限跌令”等手段能将房价稳在一定水平，但市场有价无市，反而使得房企无法通过打折促销方式快速回笼资金。
张波也表示，进入第四季度，房企加快现金回流的诉求不断增强，虽然整体融资出现有向好的迹象，但并不会改变行业融资难的问题。这也是房企不断加快销售节奏的重要原因，通过降价的方式来拉动销量提升。
房价下跌何时见底？
最近一段时间，央行、银保监会等金融主管部门多次强调维护房地产市场平稳健康发展。
据多家媒体报道，11月9日中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。部分参会房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。11月10日起多家城投公司及国企央企宣布发行中期票据、超短融资券等。房企融资出现“解冻”。
政策的确出现些许暖意。但需要看到，目前的政策调整主要是在过紧基础上的纠偏，取消限购、放松限贷等，实质性的调控“大招”并没有出现。业内普遍认为，房价调整可能还会持续一段时间。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，房价仍在历史高位、同比仍旧明显上涨。同时，由于目前的政策调整仍在托底、适度纠偏，并不会大幅度增加信贷投放。特别是需求端不会松绑限售、限贷的情况下，未来需求复苏态势不能太乐观，房价仍会惯性下跌。房价普跌的情况过去也发生过。2008年、2011年、2014年，房地产市场均经历过这种实质性的下跌。房价下跌何时见底？
易居房地产研究院副院长杨红旭指出，2008年时受金融危机冲击，房价出现急跌，但因为救市政策迅速出台，房价下跌仅持续6个月；2011下半年到2012上半年，下跌持续10个月；2014年的一轮房价下跌持续时间最长，达12个月。
本轮的楼市调整已持续3个月，杨红旭认为，未来的半年内房价可能会探明跌幅最大的时点。
中原地产首席分析师张大伟指出，此前因为放款周期延长，按揭贷款已积压多月，预计年内房价依然下调为主。比如：在北京，消化完目前积压的需求大约需要4个月左右，在此之前楼市并无反弹的动力。他认为，随着房贷的逐渐缓和，楼市有望在2022年一季度逐渐企稳。
短期的楼市调整和局部企业引发的风险显化并不意味着楼市进入负通道。中国房地产业协会会长冯俊指出，中国的住房需求在相当长的时间内还会维持相当大的规模，现在每年农村向城市人口的转移尽管较前几年下滑，但仍有1600万-1800万左右。
此外，城镇间的人口转移也会带来城镇人口的增长，目前城镇间人口迁徙每年有600多万。而且中国城镇人口迁移很多并非举家迁移。这一特点使得很多时候既会在迁入城市引发新的住房需求，又会在一定时间内保留原城市的住房。
冯俊认为，今后楼市并不会持续负增长，而是会出现比较稳定的小幅增长。特别是把投资品属性有效控制住后，价格会呈现比较平稳的态势。
楼市整体回调凸显房住不炒政策成效
房价普跌的同时，地产行业其他相关数据也由热转冷。国家统计局最新数据显示，2021年前10月房地产开发投资增长7.2%，较前7、8、9月的12.7%、10.9%和8.8%出现明显下跌；传统的“金九银十”也旺季不旺，房产销售同比下滑两位数；下半年开始的第二轮大城市集中供地，也从开发商哄抢，到绝大部分地块底价成交甚至在一线城市出现流拍。更有甚至，沈阳、昆明、南昌等二线城市纷纷发布“限跌令”，包括广州、厦门、成都、南京等一二线城市出现了很多“工抵房”，寒意可见一斑。
然而，房地产及其相关产业链的动能衰退，势必冲击到经济增长，要知道在过去一年多的疫情阶段，出口的旺盛和地产的火热堪称中国经济两大显眼现象，一定程度上对冲了消费低增速和投资复苏的滞后。对部分地方政府而言，土地出让收入的减少更是让财政雪上加霜。
此时保持房住不炒的定力十分必要。最近央行、银保监会也开会强调，要维护房地产市场平稳健康发展，稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制。言下之意是，对房地产市场的调控是长期的，目的在于维护和促进行业平稳健康发展。
值得一提的是，在行业全面转向的同时，也出现了部分开发商资金链断裂、项目停工等问题，这其中存在政策执行过激和始料未及的因素，需要及时纠偏。比如应及时调降首套房贷利率，对居民正常房贷需求和开发商合理融资需要应及时满足，等等。换言之，在房住不炒的前提下，也应该及时注意市场上超出预期的负面效应，并适时调整纠偏。
同策研究院研究总监宋红卫强调，种种迹象表明政策确实存在边际松动的迹象，但是这仅限于对于以往过紧政策的卡口的调整，而非方向性的松动。边际的松动对于整个市场营销规模也难以有较大的改善。
“宏观审慎的核心要义并不是一味地收紧，压降杠杆率，控制资金投向房地产的规模和杠杆，而是楼市稳定、防风险与去杠杆的统一，力求在动态中实现平衡。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进一步表示，按揭贷款与开发贷的正常化将有助于行业链条顺利循环起来，确保民生得到保障。
来源：人民网、中国日报、中国新闻网、21世纪经济报道、每日经济新闻、新浪财经
中经传媒智库公众号
中经传媒智库微博
