10月20日，国家统计局公布了2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。9月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。
不仅是销售价格持续回落，自6月以来，新房、二手房当月环比价格呈现下降的城市数量也在持续增加，今年9月，统计局跟踪的70个大中城市首次出现新房、二手房价格环比下降城市数量均超过环比上涨城市数量。
据记者统计，9月70个大中城市中，有36个城市新房价格环比下降，52个城市二手房价格环比下降，创今年以来新高。若除去受疫情冲击较为特殊的2020年2月，今年9月二手房价下跌城市数量则创下2015年3月份以来新高。
图片来源：国家统计局
房价下调正成为市场主流
2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格数据显示，超过一半城市新房房价环比下跌，超过7成城市二手房房价环比下跌，且下跌城市数迅速扩大，单月下跌城市数量接近翻番，这种跌势在房地产市场几十年发展过程中非常少见。
据国家统计局测算，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。其中，北京环比由上月上涨0.2%转为持平；广州下降0.1%，与上月相同；上海和深圳均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.8个百分点。
一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平；二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。
三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读表示，9月份70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。
“根据简单算术平均计算，9月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%，最值得关注的数据自然是环比涨幅首次为负。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者指出，这是2015年5月份以来70城新房价格环比环首次下跌，换言之也是77个月以来首次下跌。不过，要警惕房价从“过热”转为“过冷”的风险。
9月份新房价格环比下跌的城市达到36个，而环比上涨的城市为27个，另有7个城市持平。值得一提的是，西安和银川的新房价格环比实现了0.6%的较高涨幅，并列70城首位；锦州和无锡均环比上涨0.5%。
诸葛找房数据研究中心认为，主要原因是西安新房市场长期供不应求，加之二手房交易指导价政策的作用，新房价格保持较为强劲的增长。
而大批三四线城市新房价格的下跌更值得关注。如近日出台“买房最高补贴十万元”政策的哈尔滨，9月新房房价环比下跌0.5%，湛江、唐山、牡丹江的新房价格环比跌幅分别高达1%、0.8%和0.7%。
“尽管近期有一些政策放松的表现，但是要真正影响市场基本面是有时间滞后的。从降温周期的历史规律看，往往会持续8个月左右的时间。当前可以认为房地产市场明显进入降温周期，要密切关注降温周期中各类市场交易，防范价格过快下跌或市场恐慌情绪。”严跃进表示。
销售数据佐证市场寒意
房企的销售数据也能部分佐证市场的寒意。克而瑞研究中心发布的百强房企9月份业绩显示，9月份百强房企实现单月销售金额7596亿元，环比下降1.8%，同比下降36.2%。超过九成房企销售业绩同比出现下降，其中六成房企同比降幅超过30%。
从9月份一二三线城市二手房价格指数环比涨幅数据看，分别为-0.4%、-0.1%和-0.2%。三类城市均有不同程度的价格下降。其中，一线城市自去年3月份以来首次环比下降。
从二手房的降价城市数量看，9月份扩围至52个城市，大概有3/4的城市出现了明显的降价现象。
“这和实际感受非常接近，近期部分城市二手房腰斩交易态势，说明市场本身进入明显的降温周期。”易居研究院智库中心研究总监严跃进等多人均有表达类似看法。
以率先在国内推行二手房成交参考价的粤港澳大湾区为例，湾区深圳、广州、东莞、佛山等九城楼市成交同比下跌超50%，属近年少有。诸如，深圳二手住宅九月累计过户1765套，环比下跌13.6%，同比大跌80.0%；这两年调控力度仅次于深圳的东莞，9月二手住宅网签仅1516套，环比下跌9.9%，同比也是大跌了74.5%，仅仅通过数据就能感受到大湾区楼市的寒意。
有华南某项目公司总经理指出，原本9月是销售旺季，但如今信贷政策仍强调要加强预期管理和引导，不会放松。而购房者心态已出现明显变化。“现在楼市观望的情绪非常严重，加上房企债务爆雷，有钱有资格的购房者基本都在观望，并且倾向于再等等会降价。”
三四线城市促销回款热
一二线城市销售数据的回调，更像是信贷收紧和需求透支的阶段性产物。人口、产业基础等相对薄弱的三四线城市房价数据的回调或许更值得注意。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此分析，70城房价下跌主要是三四线城市大幅度打折促销造成的。同时，一二三线新房价格指数同比涨幅分别收缩0.4、0.3、0.5个百分点，还是三四线城市收缩最明显。
有房企投资人士在今年5月接受记者采访之际，就明确表示公司已经不再聚焦三四线投资，而是更多回归至核心都市圈的一二线城市。彼时，该人士有分享称，主要担忧三四线城市的去化。
以粤港澳大湾区购买力主力区惠州为例，乐有家研究中心数据显示，截止2021年上半年，惠州一手住宅库存147035套，存量面积1583万㎡，按照近半年每月平均消化速度计算，去化周期为15个月，与去年6月相比下降了0.7个月，有一定的库存压力。当地多个热销楼盘实行首付款打折、备案价打折、首付款金融贷等促销方式。
自九月以来，株洲、江阴、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、唐山等多个三四线城市公布房价“限跌令”。无论是地方调控止跌，还是开发商卖力促销，离不开快速回款的核心诉求。有房企等市场人士表示，尽快卖掉项目回款在当下是首要任务。
三四线库存上升背后是地产投资策略的整体趋于收缩。
10月18日，国家统计局披露今年前9个月全国房地产开发和销售情况数据显示，全国房地产开发投资同比增长8.8%；这是地产开发投资增速连续7个月收窄后，年内首次进入个位数。从9月单月数据来看，房屋新开工面积为17442万平方米，较去年同期下降约13.54%。
一面是新开工面积下滑，地产投资增速持续收窄；另一面是房企融资额度收窄。
贝壳研究院前三季度房企融资报告显示，房企境外发债前三季度折合约2370亿元，同比下降35%。投资及融资端趋于收缩，房企经营策略回归求稳至上。陆续拉开帷幕的二轮土拍，民营房企更是成为土地端最为审慎的群体，缺席多个热门城市。
“房地产市场在去年至今金融、土地等多番调控之后，市场开始全面退烧，三四线低景气度城市出现的库存持续攀升，销量停滞值得注意。”在上述华南某项目公司总经理等多位业内人士看来，三季度开始的一二手房速冻也导致市场拐点开始出现，四季度三四线高库存城市很可能出现大范围的价格战。
债务违约事件频现,融资经历至暗时刻
随着行业下行不断累积的房企信用风险，终于在9月份触发了爆雷的开关。
克而瑞指出，2021年以来，房企债务违约事件频现，已蔓延至行业头部房企，截至目前债务违约房企名单有华夏幸福、蓝光发展、协信远创、泰禾、中国泛海、北大资源、阳光100中国、新力控股、花样年等。
中金公司一份最新研报显示，截至目前共有16家境内房地产债券发行人确认债券实质违约，已确认违约债券74支、对应债券发行额968.19亿元，上述发行人还有226.1亿元公募债券、96.16亿元私募债存续。
值得一提的是，9月央行持续发声定调“稳定市场”给行业带来曙光，房企单月境内外债券融资规模回升至690亿元，环比增长20.8%。
但三季度房企融资情况仍然堪忧。据贝壳研究院统计，2021年前三季度房企境内外债券融资累计约7689亿元，同比下降21%，较上半年16%的降幅进一步扩大5个百分点。
融资结构上，海外市场不振，导致9月房企融资仍以境内债券规模为主导。前三季度境内发债约5319亿元，同比下降12%，占整体规模约69%，为近五年内最高占比。
而境外市场整体低迷，房企前三季度境外发债同比下降35%，约合人民币2370亿元，降幅接近上述境内债的3倍，规模占比整体规模约31%。
境外发债规模收缩带来了三季度票面利率的升高，境内票面利率则有所下降。
由于近期境内发债大多集中在规模大、信用高、背书厚的优质房企，因此发债利率呈现结构性下降；而境外债券融资平均票面利率为8.06%，较2021年第二季度上升144个基点。
9月单月，17笔境外债券中有7笔票面利率高于10%，主要涉及正商集团、银城国际、景瑞控股等。
贝壳研究院对于预计四季度融资市场回暖仍存怀疑态度：尽管国内市场预期持续修复，但境外债市稳定性较差，9月的短暂回暖能否持续仍呈高度不确定性。
四季度住房信贷环境或边际改善
对于当前房地产市场形势，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在日前表示，今年以来，通过完善房地产市场的长效机制，抑制不合理需求，推动刚性需求平稳释放，限制部分房地产企业依靠举债盲目扩张，房地产市场总体上趋于平稳，房地产投资、销售和房价逐步趋于稳定。下一阶段，随着多主体供应、多渠道保障，购租并举住房制度不断完善，市场主体趋于理性，房地产市场有望保持平稳发展。
严跃进认为，二手房市场降温的趋势会更加明确，从本轮市场降温看，二手房市场降温先于一手房市场。对于市场参与者来说，要充分认识到虚高价格交易有风险，因为本轮楼市管控相比过去的一大变化就是要严管房东的高价挂牌行为。二手房价格去泡沫的工作正持续开展，有助于二手房市场回归平稳态势。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，9月底央行针对房地产市场定调“要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，此后多次释放信贷维稳信号。贝壳研究院监测的重点城市主流房贷利率数据显示，10月房贷利率在年内首次出现环比下降，这表示局部市场住房信贷环境有所改善。预计四季度住房信贷环境继续边际改善，对首套置业客群、卖一买一的改善客群予以保障和支持，利于修复市场预期，减缓市场调整压力。
不过，在严跃进看来，尽管近期有一些政策放松的表现，如信贷政策放松，但是政策面的放松对市场基本面的影响是存在时间滞后的。从降温周期的历史规律看，往往会持续8个月的时间。当前可以认为房地产市场明显进入降温周期。要密切关注降温周期中各类市场交易，注意风险的把控，防范各类价格过快下跌或市场恐慌情绪。
来源：中国基金报、证券时报、第一财经、每日经济新闻、新浪财经
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