在密集的楼市调控政策下，房产市场降温，房企们一直如履薄冰。曾是地产界四强“招保万金”之一的金地集团(600383.SH)，要重回巅峰时刻，依然任重道远。

　　2016年金地集团的销售金额突破千亿，在2017年初，金地提出在3年内冲击2000亿元目标。虽然，2017年金地的销售业实现了40%的增幅，但是从2018年的业绩来看不容乐观。克而瑞研究中心发布的报告显示，2018年1-9月，金地的销售额是1066亿元。

　　根据克而瑞研究中心监测的32家知名房企销售额数据显示，在1月到8月，这些企业的累计销售业绩平均上涨约38%，但是，金地集团却是其中数不多的逆势下滑地产企业。9月份加快推货速度后，销售业绩回暖，但是，不乏以价换量的方式进行“抢收”，回笼资金。

　　为冲击2000亿目标，金地集团近年来大举拿地，截至6月底，金地已进入全国50多个城市，总土地储备约4100万平方米，同时导致经营现金流净额大减。快速拿地使金地资金承压，净负债率也大幅增高至74.16%。同时，合作项目多，权益占比低，也导致对经营业绩增长受限。

　　变相降价，回笼资金

　　根据9月7日，金地公布的前8月销售业绩数据显示，2018年1-8月份金地累计实现签约面积为487.9万平方米，同比上升0.11%;累计签约金额880.6亿元，同比下降2.45%。其中8月份单月签约面积约54.1万平方米，同比下降22.19%;实现签约金额112.4亿元，同比下降6.55%。

　　在接受《商学院》杂志采访时，金地方面相关负责人表示，销售业绩下滑主要时由于上半年的出货量和推货节奏的问题，第四季度会向好。

　　近日，金地地产公布了2018年9月份销售情况，单月签约面积92.2万平方米，同比增长28.96%;实现签约金额180.3亿元，同比增长46.12%。2018年1-9月公司累计实现签约面积580.1万平方米，同比增长3.80%;累计签约金额1060.9亿元，同比增长3.39%。

　　不仅仅是金地在9月份销售回暖，房产企业“金九银十”的规律确实仍在其作用。根据相关报道，中原地产等披露的相关数据统计，截至10月10日，从披露销售简报的29家房企来看，9月销售额平均环比增速为19.78%，明显高于8月份的10.54%。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波在接受媒体采访时曾表示，9月单月销售额增加明显表明开发商加快了推货速度，其中不乏通过降价促销或者低开走量方式，这并非市场真正回暖，而是市场降温过程中房企的“抢收”行动。

　　金地在9月份也实现了千亿销售额，这背后或与以价换量有关。

　　降价对于房地产企业来说是个敏感词，打砸售楼处的事件时有发生。据了解在9月下旬，泰禾合肥院子某户型降价4000元/平方米促销，随即引来老业主集体维权。

　　相比直接降价导致的“维权”活动，开发商则更多采用变相价格策略。

　　《商学院》记者以购房者身份联系了位于嘉兴市金地某楼盘售楼处营销中心，目前该楼盘正处于尾盘销售期，虽然没有公开宣称降价促销，但是实则进行了变相降价。对方表示，目前82平方米的3房2厅的精装洋房不再绑定原价30万的车位，每平米降幅约4000元左右。

　　不仅是在嘉兴这样的三四线城市，有相关报道称，9月初，金地位于东莞万江的某楼盘也在进行清盘促销，降幅在 3000元/平方米～2000元/平方米。

　　协纵策略管理集团联合创始人黄立冲在接受《商学院》记者采访时表示，“在资金链紧张和债务即将到期的压力下，降价促销是刺激购房者入市，获得资金完成销售任务的最好方法”。

　　资金承压

　　从克而瑞近日发布的《2018年1～9月中国房地产企业销售TOP100》排行榜来看，目前突破千亿销售规模的房企已达18家，曾经地产业昔日龙头、今年已经“三十而立”的金地集团只位列第16位。

　　冲入千亿阵营的金地接下来将面临更为激烈的规模竞逐。克尔瑞预测，规模房企数量进一步提升，全年千亿房企数量或超30家。

　　房企的规模扩张很大程度是对土地的争夺，由此，对土地的争夺即将进入白热化阶段。

　　按照金地“均衡全国市场布局，聚焦重点城市群”的战略，金地依旧坚持深耕一二线主流城市的投资策略。截至2018年上半年，金地共获取48宗土地，总投资额约569亿元，新增约557万平方米的总土地储备，其中一线、二线和三四线城市分别占比26%、54%和20%。

　　过度集中在一二线城市，以及产品定位过高，在调控趋严的背景是否会给项目快速去化带来压力仍存疑。

　　黄立冲认为，房企不断扩张，土地储备越来越多，当市场掉头向下时，继续扩张对企业的运营战略和资金管控能力提出更多要求。

　　纵观金地五年土地投资情况，可见虽然其投资额不断增多，但是权益投资额占比始终低于50%。尽管公司近两年加大了投资力度，尤其是在2017年大幅扩张，但是土地成本也有较大提高。同时，金地近三年的新增土地及土地储备权益占比相较2013年的73%，2014年的70%有大幅下降。

　　金地集团上半年的经营现金流净额大幅下滑，为-107亿元，在A股上市房企排名倒数第二。而上年同期仅为-30.14亿元，同比下滑257%。

　　对此, 金地方面在接受《商学院》记者采访时表示，金地高度重视现金流安全和企业负债管理。今年上半年，公司经营活动产生的现金流量净额为负值，主要因为销售回款减少、土地购买保证金支出增加所影响。

　　根据金地2018年上半年中期年报显示，报告期末公司剔除预收账款后的实际资产负债率为67.3%，净负债率为74.16%，相比去年末分别上升了6.0和25.9个百分点。负债率已由2017年的72.13%上升到2018年的74.16%，净负债率大幅增高。

　　这可以从侧面佐证，为重返第一梯队，金地开启新一轮规模扩张，快速拿地使金地资金承压毫无疑问。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《商学院》记者采访时表示：“对于此类偿债压力来说，近期资金压力大，那么适当以价换量是必要的。而且这个时候很多企业都降价，那么单个房企来说也需要采取此类策略。另外从实际情况看，借这一波降准的机会，积极争取各类低成本的融资，也是比较关键的”。

　　持续日益收紧的调控政策下，房企资金链承压较大。此前保利地产研究院方面曾公开表示，面对融资和偿债的双重压力，房企“现金流”管理尤为重要。加紧回笼资金、确保财务稳健，是面对行业短期调整风险的首要举措。

　　合作项目多存风险

　　截至2018年6月，金地已布局全国50个城市，总土地储备约4，100万平方米，不过权益土地储备仅约2200万平方米，占比仅约50%。

　　近年金地集团合作项目较多，据相关报道显示，其中八成项目是以合作模式展开，且多个项目权益占比较低。

　　对于合作项目较多等情况，金地方面在接受《商学院》记者采访时称，公司近年来合作项目较多，主要是因为合作可以弱化竞争，方便公司以合理成本获取新项目，同时合作能够相互学习促进、共享资源，降低经营风险。公司始终随着行业及自身业务的变化，灵活调整投资及合作策略，更注重股东收益的综合提升，而非单纯的报表结算收入的提升，公司后续也会注意平衡报表内外项目比例。

　　严跃进分析称，从当前房企合作拿地来看，其实权益风险在于，联合拿地一定程度上会限制高周转的开发，因为协调成本增加。所以若非资金压力大，很多房企其实还是会采取独立开发的模式。从企业规模做大和规模扩张来说，一个风险是比较明显的，即现在部分城市销售市场表现不好，所以未来若是降温，那么部分土地项目可能是要被套。

　　苏宁金融研究院特约研究员江瀚对《商学院》记者表示，合作项目很容易出现产权不明晰等争议，合作企业需对权益分配及利润再分配。

　　这样以来，坚持合作拿地且权益占比偏少，对于金地来说也影响到金地实际的销售业绩，或将迎来后劲不足的局面。

　　作为一家股权分散，长期缺少控股股东及实控人的公司，金地的股权争夺近年也频繁发生。股权的变动难免会影响公司管理层及运营的稳定，甚至业绩。

　　在巨大的市场压力面前，金地能否如期如愿实现2000亿目标，《商学院》将继续关注。