7月12日晚间，佳兆业集团控股有限公司（1638.HK）（简称“佳兆业”）发布公告称，2019年6月，该公司及其附属公司（合称“该集团”）连同其合营企业及联营公司实现合约销售金额约66.80亿元，同比减少约26.8%；合约建筑面积约为52.15万平方米，同比增加约23.5%；平均售价约为每平方米13193元，同比减少约40.7%。

截至2019年6月，佳兆业集团连同其合营企业及联营公司累计实现合约销售金额约346.9亿元，合约建筑面积约196.15万平方米，分别较2018年同期增加约37.0%及38.5%；平均售价约为每平方米17686元，同比减少约1.1%。

《商学院》记者从佳兆业官网获悉，2019年该集团年度销售目标为875亿元。按照此数据计算，该集团于今年前6个月仅完成销售目标的39.65%。

尽管销售目标仅完成不到4成，但佳兆业并没有因此而放缓拿地的步伐。据克而瑞研究中心数据，2019年上半年，佳兆业新增土地建筑面积209.5万平方米，新增土地货值272.9亿元。

据公开资料显示，自2018年12月底开始，佳兆业已进行了多次发债。

6月25日，佳兆业发布公告称，发行额外2022年到期的2亿元美元11.25%优先票据，所得款项净额将用于现有债务再融资。而此次也是佳兆业今年以来第四次发行美元优先票据，四次发行票据的利率均高于11.25%，利率远高于行业水平。

佳兆业高息发债的原因是什么？与高额负债是否有关？在高额负债的压力之下，佳兆业将如何对手上的“旧改”项目进行规划？

对此，《商学院》向佳兆业方面发出采访提纲，截至发稿日期，未收到回复。

再次竞得 “旧改”项目
 

7月3日，佳兆业旗下的上海景湾兆业房地产开发有限公司以27.9亿元的底价竞得上海嘉定区徐行镇“旧改”商住地，楼面单价为13067元。

《商学院》记者查阅资料发现，上海嘉定区徐行镇“旧改”商住地是嘉定区首个民营企业参与并成功完成拆迁摘牌的“城中村”改造项目，项目总拆迁占地面积约15.52万平方米，是上海市目前占地最大的“城中村”改造项目，该地块涉及嘉定区徐行镇12-01、12-04、12-06、12-08、13-03五幅小地块，总建筑面积约为21.35万平方米，其中住宅建筑面积约为16.13万平方米，占比75.6%，商业建筑面积5.21万平方米，占比24.4%。
 

据了解，佳兆业自1999年6月以来由郭氏家族创办便涉足房地产行业，其于深圳从事住宅物业发展，开发第一个“烂尾”项目 “桂芳园”起家。　“桂芳园”此前是布吉龙泉别墅用地，当时正处于烂尾阶段，位置偏远。　　

郭氏家族，是指郭俊伟、郭英成、郭英智三兄弟，潮汕普宁人。据悉，在创办佳兆业之前，郭氏家族主要从事贸易及工业生意。

在成立之初的很长一段时间内，佳兆业拿地的方式并非是招拍挂，而主要是靠收购烂尾楼、与其他开发商合作。

据公开资料显示，截至 2018 年底，公司土地储备为 2400 万方，其中大湾区占比 54%，土地储备总货值 4640 亿元，其中 73%位于大湾区。旧改项目共计 119 个，尚有约 3005 万平方米旧改项目尚未纳入土储（未实现供地），对应可售货值约为 1.8 万亿元，旧改项目主要位于深圳、广州、中山市、惠州。

“旧改”项目具有开放周期长、历史遗留问题多等特点，大量旧改项目也会导致资金承压，佳兆业选择旧改项目的原因是什么？

业内人士认为，佳兆业通过这样的方式能够以较低的成本获得土地资源，进而获得相对较高的利润回报。

财经评论员严跃进认为，“旧改”本身可以获得较多的优质地块，若是地方政府支持，“旧改”也可以带来较好的发展机会。但是由于“旧改”背后的拆迁成本以及周期长等问题，也会给企业造成压力。严跃进建议，佳兆业需要关注后续地产周期调控等因素带来的影响。

借新还旧
 

6月25日，佳兆业发布公告称，发行额外2022年到期的2亿元美元11.25%优先票据，所得款项净额将用于现有债务再融资。

公告显示，发行额外2022年到期的2亿元美元11.25%优先票据，将与2022年到期的3.5亿元美元11.25%优先票据合并并形成单一系列；发行额外2023年到期的3亿元美元11.5%优先票据，将与2023年到期的4亿美元11.5%优先票据合并并形成单一系列。

据统计，自2018年12月底开始，佳兆业已进行了多次发债。此次也是佳兆业今年以来第四次发行美元优先票据，四次发行票据的利率均高于11.25%。

《商学院》记者查阅公告发现，2019年2月20日，佳兆业发行4亿美元2021年到期的优先票据，按年利率11.75%计息，用于债务再融资。4月2日，发行3.5亿美元2022年到期优先票据，年利率11.25%；5月23日，发行4亿美元年利率11.5%，2023年到期优先票据。四笔合计13.5亿美元。

密集发债的背后是高额的偿债压力。据悉，截至2018年12月31日，佳兆业净负债率236%，资产负债率高达84.13%，虽然有所下降但仍处于行业内较高水平。佳兆业集团现金及银行存款为人民币229.24亿元，集团总借款为人民币1087.66亿元，其中须一年内偿还的借款为169.65亿元，一年至两年内偿还的借款为345.02亿元。

严跃进认为，票据利率的高低，体现了票据的投资风险和投资价值。尤其是风险越高的债券，其利率会更高。同时，从企业风险的角度看，房地产企业的债务结构、短期债务的比重、后续经营的盈利预期等，都会影响其融资成本。但是，从企业经营角度看，房企短期债务的比重太高，容易在短期内造成兑付的压力。