“5·17新政”推动楼市回暖 房市迎来新机遇
原创 作者：赵秀池 /
发布时间：2024-07-15/
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房子是家的所在，有房才有家。人们格外看重房子，对房子情有独钟。
纵观世界各国，住房需求虽因人而异，但住房需求总是从低水平向更高水平不断迈进，即住房面积不断增加，住房质量不断提高。
因此，我国的房地产制度和政策也在不断适应人民群众对优质住房的新期待中不断优化调整。改革开放以来，为了满足老百姓的住房需求，我国住房制度不断推进，从过去福利制改为住宅商品化。从1998年切断福利分房开始，房地产市场不断从无到有，发展壮大，住房制度法规政策也不断与之相适应，依据时代背景和市场情况进行了持续调整与完善。
2024年5月17日，中国人民银行和国家金融监督管理总局联合发布了一系列重大房地产行业提振政策，被业内称为楼市“5·17新政”。
“5·17新政”史诗般的出台，成为街谈巷议的热议话题。那么“5·17新政 ”有什么意义？未来的房地产市场又将何去何从呢？
新政意义重大
去库存是这次“5·17新政 ”房地产调控政策的发力点和亮点，也是当前房地产调控的核心。
2024年4月30日，中共中央政治局召开会议，要求各地“结合房地产市场供求关系的新变化，坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。”
5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开，国务院副总理何立峰强调，要深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。
住房和城乡建设部副部长董建国指出，保交房工作重点包括分类处置在建已售未交付的商品住房项目，进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，推动消化存量商品住房，妥善处置盘活存量土地四个方面内容。
自然资源部副部长刘国洪指出，支持地方政府以合理价格收回企业无力继续开发的闲置土地或收购司法及破产拍卖中流拍的土地。
中国人民银行副行长陶玲表示，设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励并引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成但未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
同时，中国人民银行发布了三个房贷新政，降低了住房公积金房贷利率，降低了首套房与二手房的首付款比例，取消了住房商贷利率下限。住房公积金房贷利率5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
上述一揽子房地产调控新政的出台非常及时，是落实2023年7月24日中央政治局会议精神“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”以及“适时调整优化房地产政策”的重要举措，对稳定房地产市场，保护购房人合法权益，促进楼市平稳健康发展起着重要作用。
首先，降低首付款比例与房贷利率、住房公积金利率等房贷政策“三连发”，有利于促进住房需求释放。
降低首付款比例，会降低购房人的入市门槛，有效起到释放潜在住房需求的作用，让更多人早日圆住房梦；而降低房贷利率，则减轻了购房人的还款负担，提高了购房能力，有利于促进刚需与改善性住房需求入市。两项政策叠加，有力地推动了购房人入市，增加了市场需求，平衡了供求关系，促进了楼市的平稳健康发展。
其次，通过“去库存”平衡了楼市供求关系。
房价是由供求关系决定的。供不应求，房价上涨；供过于求，房价下降。库存是供给大于需求的结果。近几年，各地房价不断下降，说明房地产市场供大于求现象确实存在，因此，只有通过去库存，才能实现房地产供求的平衡，促进房地产市场的平稳健康发展。
去库存是这次“5·17新政”房地产调控政策的发力点和亮点，也是当前房地产调控的核心。
去库存主要包括两个方面内容：一是要去商品房供大于求的库存，即存量商品房的去库存；二是去土地供大于求的库存，即存量土地的去库存。
土地是商品房市场的闸门，存量土地的调控至关重要。目前，自然资源部已经下发通知，要求各地在新增土地供应时，必须考虑当地商品住宅去化周期以及盘活存量规模，将盘活存量土地规模作为增量供应的重要依据。
此次去库存工作主要体现在两个方面：
第一是以需定购。以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。这一政策意义深远，既有人情味，也体现了市场化、法制化的原则；既照顾了开发商的困境，又兼顾了保障房家庭的民生需求。其作用主要体现在四个方面：（1）有效盘活了闲置土地，提高了土地利用效率；（2）帮助开发商解决了土地闲置的困境，收回了部分资金，促进了开发商实现良性循环，促进了保交楼、保交付、保民生的实现；（3）减少了商品房土地的供应，有利于解决当前各城市房地产供大于求的矛盾，促进房地产市场供求平衡与平稳健康发展；（4）增加了保障性住房和供应，使更多的被保家庭应保尽保，让被保家庭有更多的获得感、幸福感。
第二是以购代建。政府以合理价格收购已建成但未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。该政策目的是平衡当前房地产市场的供求关系，解决商品房市场供大于求、保障房市场供不应求的问题，确保商品房与保障房双轮驱动、双轨运行的房地产市场平稳健康发展，这也是落实“430中央政治局会议”精神的重要举措。“430中央政治局会议”指出，要结合房地产市场供求关系的新变化，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。要实现楼市平稳健康发展，必须处理好存量与增量住房的关系。两者都是住房供给的重要构成。
去库存过程中，融资支持也非常重要，包括收购未售出商品房的融资，也包括针对房地产开发商建立的房地产融资机制，要做到项目应进尽进、应贷尽贷。落实房地产金融融资机制，可以帮助房地产开发企业多方筹集资金，恢复资金的输血、造血功能，确保项目能够按时交房，顺利实现去库存的目标。
再次，通过保交房，促进了楼市平稳健康发展。
保交房是保障购房人合法权益，让购房人按合同约定如期拿到验收合格的房子。 保交房的核心是保民生，让购房人有更多的获得感和幸福感。通过保交房的实现，让老百姓对楼市重树信心，对市场形成良好预期，有利于楼市回暖，走出低谷，进一步促进房地产的平稳健康发展，进而推动我国经济社会高质量发展。
2022年7月28日，中央政治局会议提出了“保交楼，保民生”。强调“保交楼”主要是防范房地产开发项目烂尾的风险。今年“5·17新政”提出“打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房重点工作” ，强调的是“保交房”。
“保交楼”与“保交房” 虽然只有一字之差，但反映的是保障购房人合法权益的政策力度更大，并且“5·17新政”围绕“保交房”这一目标，制定了一系列配套措施和工作方案，其中，按照市场化和法治化原则，分类处置在建已售但未交付的商品住房项目，推动项目按时保质交付，让购房人按合同约定如期拿到验收合格的房子。即使穷尽手段仍然无法交房、需要走司法处置程序的，也要把保护购房人的合法权益摆在首要位置。
城市更新是当前房地产新发展模式的重要抓手
房屋是有寿命的，设计使用期往往只有50年或60年，总有房屋会不断进入“老龄化”，需要更新改造。城市更新已是房地产市场发展的新常态。
房地产开发包括新城开发与旧城改造或城市更新。当前各地已进入存量房时代，新房交易数量远远低于二手房交易数量。这些存量房由于建成年代久远，已经超过或接近住房设计使用期限，存在安全隐患。另一方面，配套设施不全，没有电梯、停车场、幼儿园、养老设施等，居民居住质量较差，因此，对于这类存量房，或者修旧如旧，增设必要的配套设施，以提高服务质量；或者推倒重建，重新规划设计翻建。
为此，城市更新不仅是当前的重点工作，也是一项永续的工作。因为房屋是有寿命的，设计使用期往往只有50年或60年，总有房屋会不断进入“老龄化”，需要更新改造。城市更新已是房地产市场发展的新常态。
当前，房地产发展新模式的三大抓手是“保障房建设、城中村改造和平急两用基础设施建设”，这些都与城市更新相关。城中村改造不言而喻，是城市更新的一部分，是针对不符合城市风貌，不能很好满足居民居住需求的城中村住房进行改造升级，使其与城市面貌协调一致，提高城中村的居住水平，使其更加宜居。保障房的房源有的来自城中村改造中增加的住房供应；平急两用基础设施的建设也与提升居民宜居水平和风险防御能力密切相关。保障房建设、城中村改造和平急两用基础设施建设三大工程，都是为了满足人民群众对优质住房的期待，使群众更宜居，生活更美好。
保障房兜底，商品房回归商品属性
从供求平衡、宜居宜业、产城均衡、居业联动的角度去规划建设房地产，建造适合人居住的房子，这样房地产业发展便无后顾之忧。
当前楼市低迷，购房意愿较低，一方面是我国大部分居民已经有了产权房，另一方面受三年疫情的影响，宏观经济处于低谷，居民收入有限。但是，应该看到，房地产作为国民经济的支柱产业，对建筑业、钢铁水泥、装饰装修、物业管理等多个行业的带动作用很强。房地产在拉动经济增长、解决居民就业、增加税收方面的贡献也是不容置疑的。
更重要的是，我国当前仍处于城镇化进程中，城市人口规模不断增加，农村人口规模不断减少。目前，我国城市化率为66.2%，仍处于城市化中期阶段。保守估算，我国每年大约有1%即1400万左右的人口进入城市。这些新增的城市人口，不仅需要为他们提供住宅，也需要为他们提供工业、商业等产业和就业空间，以及学校、医院、交通等公共服务设施。
随着城镇化进程的加快，城镇人口不断增加，不仅需要建设新房，旧房也需要进行更新改造。房地产业作为城市服务商，是一个永续发展的行业。
当前楼市低迷是暂时的，各地需要因城施策，不断优化调整过时的房地产调控政策，包括限购、限贷、限售等政策。同时也要根据群众对优质住房的新期待，调整普通住房的标准，适当扩大住房面积，提升住房配套水平。还要结合当地人口与人才政策，适当调整限购、房贷政策，实施住房补贴政策。推动以旧换新，根据老旧小区改造的实际情况，延长老旧住房的房贷期限等。更要从源头上做好房地产规划、土地利用管理、城市规划，处理好存量房与增量房、保障房与商品房、住房租赁市场与产权房市场、房地产与金融、房地产与城镇化、人口与房地产业、住房与非住房、新区开发与城市更新等关系。从供求平衡、宜居宜业、产城均衡、居业联动的角度去规划建设房地产，建造适合人居住的房子，这样房地产业发展便无后顾之忧。
可以预见，未来多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，以及“保障+市场”的双轮驱动、双轨运行的住房供应体系，将会不断得以完善。配售型和配租型保障房的覆盖面将进一步扩大，使更多买不起房的工薪阶层应保尽保，在做好保障房兜底工作的同时，商品房也将会回归其商品属性。
未来在一系列房地产新政的叠加实施下，市场信心将会得到逐步恢复，多样化住房需求会得到不断释放与满足，楼市会慢慢走出低谷，不断趋暖，房地产业也会慢慢步入良性循环的轨道。
（作者赵秀池系首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长）
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