作者为财税史学者梁发芾 图片源自《中国经营报》最近，一种二手房交易的新模式——带押过户在多个城市推出，被视为活跃楼市的重要调整。从
作者为财税史学者梁发芾 图片源自《中国经营报》
最近，一种二手房交易的新模式——“带押过户”在多个城市推出，被视为活跃楼市的重要调整。从已经官宣的几个城市来看，南京、苏州、济南、昆明等均已有成功案例。相比此前还清按揭才可解押、过户，“带押过户”可以降低交易成本，同时提升交易安全性，业内人士纷纷叫好。
以前，在二手房交易中办理过户，如果住房还有未偿还的银行按揭贷款，手续相当烦琐。买卖双方签约后须由买方先向银行提出贷款申请；贷款审批通过后，卖方必须先结清原银行贷款，办理抵押注销登记；然后才可申请办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记；抵押登记完成后买方银行放款，向卖方账户支付购房款。买卖双方不仅要在登记机构和银行之间来往多次，所需的时间周期也会很长，且在全部交易和登记手续完成之前，卖方要结清原银行贷款的费用，需要筹集一笔资金，承担相关费用，如不少卖方需要借助过桥资金（期限在六个月以内的短期资金融通），房屋过户的成本很高。
近日各地实行的“带押过户”将改变这种操作方式。最大的变化是，贷款尚未还清的抵押房产要上市交易的，无须垫付资金和先行解押，买卖双方与银行达成一致后，买方和新贷款银行将房款打到资金监管账户中，待办理完不动产过户“三合一”（即抵押变更、转移登记及新抵押设立）登记手续后，监管资金将直接打给原抵押银行和卖方。据报道，从已经官宣放开的几个城市来看，“带押过户”在流程上大大简化，三项业务普遍可以“一次申请，全部搞定”，百姓只需“进一个窗口，提交一套材料”。卖方交易成本大大降低，而买方也可一次性完成房子过户、重新抵押并获得新的住房按揭贷款。
正如报道所言，这种操作模式的转变，方便了买卖双方，降低了交易成本。既然原来的操作方式如此烦琐不便，稍作改变就会有这等好处，那么为什么直到现在各地才想起做如此调整？
首先是因为法律规定出现了变化。以前的《物权法》规定，财产（房屋）抵押后的产权过户需要抵押人（业主）与抵押权人（银行）协商一致，后者同意则需要抵押人先还清债务，未经抵押权人同意的不得转让；而现行的《民法典》则规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产且抵押权不受影响，但应当及时通知抵押权人。因为《民法典》实施后《物权法》已经废止，促成“带押过户”模式出现的法律障碍已经不复存在，《民法典》的新规定成为“带押过户”破冰的推手，给“带押过户”提供了法律依据。
其次是市场有强烈的需求。便利是人类行为中最基本的逻辑，市场交易当然遵从这个基本逻辑。此前先解押再交易的模式，确实给市场带来极大不便。在目前房地产市场低迷的状况下，市场强烈要求通过降低交易成本促成交易便利化，活跃市场。这种情况下，“带押过户”可以说是人心所向。法律有依据，市场有要求，各地政府顺势而为，因势利导，推出这样的举措，也是顺应民心之举。
“带押过户”的最大好处是降低了交易成本，当然，伴随着一系列的严格规程，这种模式也大幅度降低了交易风险。对于降低交易风险本文无暇论及，这里重点谈谈降低交易成本的意义。
交易成本理论是制度经济学的核心概念。如果没有交易成本，资源会流动到最需要它的地方，可以得到最优配置。但是，就因为存在交易成本，使得交易变得复杂，市场效率受到影响，资源配置也达不到最优。
有些交易成本是自然形成的，但有些则是制度化的产物。制度（各种规则的总称）既可以增加交易成本，也可以降低交易成本，而且制度本身很可能成为最昂贵的交易成本。一方面，有效的规则和制度带来稳定的秩序和确定性预期，减少了交易成本，促进了交易。这也是为什么良好发展的经济必然是法治基础上的市场经济，因为法律作为刚性的制度和规则，为市场提供了稳定的秩序和预期。这本来也是良好的制度应有的功能。当然，有时为了限制某种交易，也可以有意识地提高交易的门槛，提高交易成本，增加交易的难度，如为调控房地产市场而出现的各种限购措施。这都是制度的正常功能。但不可否认的是，制度也往往成为最昂贵的交易成本，成为正常交易的障碍，需要适时改革破解调整。
以二手房交易为例。如果完全按照方便市场交易的原则，则只要买卖双方和银行之间签订三方协议，作为抵押权人的银行同意卖方在不办理偿还贷款、解除抵押、赎回住房手续的情况下，可以将抵押义务转移给买方，由买方偿还剩余借款本息，这样就可以避免复杂的手续，并节省为清偿贷款使用过桥资金的成本费用。但是，《物权法》的规定堵死了这条道路。好在《民法典》的规定废止了《物权法》的规定。这样就促进了交易便利化，也降低了交易成本。
多年来，国家一直在强调通过“放管服”改革等措施降低制度化交易成本，便利市场交易，促进经济发展。“带押过户”破冰，各地城市逐步试水，是通过改革创新降低制度性交易成本的一个很好的案例。
“带押过户”模式下，卖方买方减少了手续，降低了费用，实现了双赢；银行作为第三方，利益也没有受损。从整个社会来说，交易成本的下降激活了市场活力，提升了二手房交易量，不但增加了就业也增加了政府财政收入。“带押过户”是一步一举多得的好棋。
本文源自《中国经营报》2022年10月10日第06版
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