鼓励推广二手房带押过户模式又添数城。中国人民银行广州分行向辖内各中心支行及银行机构发布的《关于鼓励推广二手房 带押过户模式有关事宜
鼓励推广二手房“带押过户”模式又添数城。中国人民银行广州分行向辖内各中心支行及银行机构发布的《关于鼓励推广二手房 “带押过户”模式有关事宜的通知》（以下简称《通知》）已经于9月15日下发。
9月中旬以来，已有海南省、江苏省无锡市等地相关部门发布消息提出，存在抵押的二手房可以“带押过户”。记者注意到，所谓的“带押过户”并非新生事物，据初步统计，截至目前已有超过10个城市推出该政策，但各地操作模式不尽相同。
对此，部分业内人士认为，从表面上看，“带押过户”模式的确可以降低部分购房者成本，但对于市场交易量和房价的影响会有多大还有待观察。值得注意的是，“带押过户”实为二手房“转按揭”，在实际操作过程中需注意确保交易安全。
已有多地尝试“带押过户”
何为二手房“带押过户”？可以简单理解为，有按揭贷款的二手房在交易时，不用出售房屋的一方先还清贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款。其核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“带押过户”最直接的好处是免除了赎楼担保的费用，且大大简化了交易流程，降低了信用信息调查的成本、缩短了交易的周期，有助于新市民购房，也能促进换房需求增加。
济南在“带押过户”中引入公证“提存账户”，买方把房款打到提存账户就可以拿到房，如果过户存在问题，房款还能原路返还；深圳同样引入了公证处，对各方资金流动具有一定保护机制，减少了因一方违约而带来的风险。
无锡则开创了政府监管和全程免费的先例。同样由买方将贷款资金足额存入监管账户，再办理不动产转移、卖方原抵押变更和买方新抵押设立合并，最后归还卖方贷款、卖方收到余款、注销抵押登记。
广州最新发布的政策也明确，针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。
“相关部门已经意识到此类交易可能存在的相关风险，也对风险提出了公证或担保的操作。这对于更好稳健推进‘带押过户’模式，具有积极的作用。”严跃进说。
“这一政策更重要的是，能够加速‘连环单’交易的节奏。”李宇嘉说，一套二手房交易可能连接着3-4套房的交易。过去，由于上述流程的繁琐阻滞，一套房交易不了，影响到其他房子的交易，导致买卖需求实现不了。
李宇嘉认为，“带押过户”注入了强大的信用背书，畅通了交易流程，促进了房屋流转和良性循环，有利于二手房交易流转。
“‘带押过户’业务本身操作并不复杂，过去银行方面不愿意操作主要是因为贷款额度吃紧。”中原地产首席分析师张大伟提出，如今，银行在贷款额度足够的情况下有了操作的可能。
市场普遍认为，未来预计将有更多城市跟进推行“带押过户”政策。
广州政策已出，但尚未落地
当前政策出台已经有一周，记者联系多家国有、股份制银行在广州的分支机构均表示，目前没有进一步的举措。
同时，记者以客户身份在咨询包括链家、裕丰等城中知名的中介机构在天河和黄埔两地的多家门店，对方均回复称当前在二手房交易程序上并没有明显的改变，如果二手房买卖，仍需要出售房屋的一方首先清偿完按揭才能够继续交易。
“截至到目前，我们带客交易中，关于二手房交易流程方面是没有变化的。”位于天河区天府路附近的一位中介表示，自己在看到相关信息后已经向公司和相关按揭中介核实，截至21日当天“带押过户”还没有实际操作的案例。
为何政策已出但尚未落地？有国有银行人士向记者回应称，政策的出台到落地都需要经过审慎的调研和论证，再结合当地的实际情况进行可行性建议，并且要在同业之间达成共识和通行方法。
记者了解到，如果是隶属同一家银行内“带押过户”业务，已经打通“脉络”切实可行。“假如涉及买房和卖房的双方跨行，那么卖方‘带押过户’和买方‘贷新还旧’如何衔接，具体细节都还需要打通商讨。”上述银行人士表示。
按照《通知》要求，鼓励结合实际探索“带押过户”模式，广东省内各地市中心支行要在因城施策框架下，积极向地方政府提出推广二手房“带押过户”的建议，配合相关部门做好制度制定和政策宣传工作。在推广二手房“带押过户”过程中，要及时总结做法，形成可复制可推广的经验。
按此理解，此份《通知》辐射的范围包括广东省各地。有房地产中介则记者表示，实际上“带押过户”的模式既然因地制宜，有可能会率先在包括粤东西北等地区率先开展试点，而作为区域中心的广州落地此类政策，考虑的因素会可能会更多，相对落地时间可能会延后。
“带押过户”政策落地的积极意义
传统模式的二手房交易活动要求卖方必须先解除房屋的原抵押才能办理后续的过户；而“带押过户”是指带着抵押过户，即在原抵押存在的情况下仍然可以办理房屋的过户，将房屋的所有权转移至买方，把解除抵押放到了最后环节。
“带押过户”政策是以《民法典》第406条规定为法律基础。
《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”
“带押过户”政策有望成为发力点，引发二手房交易市场的变化。一是大大降低了交易成本，为二手房交易市场注入了新的活力。传统模式要求先解押才能过户，解押就意味着卖方必须要还款，不还款就不可能解押，也就无法办理过户；而买方如果需要贷款购房，就必须先办理过户和抵押，银行才能放款。在这种情况下，卖方想要用买方的贷款还自己的贷款用以解除抵押几乎是不可能的。这时候买方就必须筹措过桥资金，会额外增加了一大笔支出，尤其是遇到买方贷款迟迟放下不来的情况，长期占用过桥资金，成本也在大幅增加。而“带押过户”政策的落地，核心就是使用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，使得买方不必再筹措过桥资金，以此降低交易成本，刺激二手房市场的相关交易。
二是有利于化解交易风险。传统模式下，买方想要贷款购买二手房，就需要向贷款银行提出申请，银行先行审批，后过户登记，最后才放款。在这个过程中，为了配合买方的贷款，房子是先完成过户的，这也就意味着，此时卖方承担的风险是巨大的，有可能落得房财两空的境地；同时，买方一旦在办理贷款的过程中出现征信等问题的影响导致银行不放款，为避免违约，买方就需要通过其他方式来筹措大量资金支付给卖方。因此，在传统的二手房买卖过程中，买卖双方都承担着很大的压力，有些交易也会因为存在较大的交易风险而取消。而“带押过户”政策不需要先解押买方即可办理贷款，买方把房款打到提存账户就可以拿到房，如果最终过户出现问题，房款还能原路返还，以最大程度保障双方利益，将风险降至最低。
实务操作中，在银行权益并没有得到更好保障的前提下，很难确定债务人、债权人、抵押权人三方的利益平衡点，银行也不会主动将该事项进行推进，具体买卖双方如何协调银行进行操作，势必是该项政策在后续落实过程中面临的较大问题。
但“带押过户”作为二手房买卖市场的“活水”，既减轻了“过桥”资金烦恼，降低了再入市“门槛”，又增加了买卖双方更多的可选择性，降低二手房在市场上的流通成本，也势必会进一步活跃房地产市场，成为未来发展趋势所在。
来源：新京报、羊城晚报、中新网、经济观察报、光明网
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