近期,住建部、财政部、人民银行等有关部门出台专门措施,以政策性银行专项借款的方式,支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设
近期,住建部、财政部、人民银行等有关部门出台专门措施,以政策性银行专项借款的方式,支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付,目前专项工作正在紧张有序地进行中。多地政府因城施策,推动“保交楼、稳民生”,部分停工项目开始复工。
多地设立纾困基金推动复工复产
有关部门强调,“保交楼、稳民生”工作坚持以人民为中心的发展思想,坚持法治化、市场化原则,压实企业自救主体责任,落实地方政府属地责任,切实维护购房人合法权益。
近日,郑州市房地产纾困基金设立运作方案对外发布,该基金规模暂定为100亿元,纾困项目限定为未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目,明确了纾困项目的四种开发模式,即棚改统贷统还、收并购、破产重组和保租房模式。
在武汉,中国建设银行拟以湖北省为试点,设立300亿元的纾困基金,用于收购问题项目并改建为公租房。南宁市成立平稳房地产基金,首期规模30亿元。
值得关注的是,除地方政府外,资产管理公司也开始加速入场。继中国华融与阳光集团签署纾困重组协议后,中南控股与江苏资产8月10日宣布合作纾困。根据协议,江苏资产或其指定主体与中南控股或其指定主体共同设立规模20亿元、存续期3年的基金,用于中南控股及关联方投资的项目合作,包括存量债务重组、现有项目续建等。
此外,长城资产披露,上半年已与12家房企开展多轮对接,对意向纾困项目资产深入研判,部分项目已成功落地或批复出资;信达资产首单纾困项目也于7月成功落地。
在各地政府、金融机构及房企合力推进之下,目前已有多个停工楼盘传出复工消息。
多项目试水“金融机构接管+委托共建”模式
目前,不少停工项目通过金融机构接管、债权人收购、拍卖债权、合作方托管等方式盘活,实现了保交楼。
业内人士认为,从实践来看,“金融机构接管+委托共建”模式促进了问题项目的有序出清。以信达资产纾困房企的首个成功落地项目——广州南沙“悦伴湾”为例,该项目由信达折价收购项目债权,深圳华建提供增量资金借款,信达地产进场操盘代建,对项目实行资金全封闭管理。
在广东广州、云南昆明、江苏江阴等地,金融机构也通过引入共建商来盘活停工项目。广州百筑公司的百晟广场是广州市中院裁定的首例重整项目,因资金链断裂被法院查封。在广州市中院的调停下,各债权人就项目债务及偿还方式达成一致,引入重启资金,由蓝绿双城作为资产管理方负责开发续建和市场重新定位,以实现有品质的交付,保障了各债权人的权益。
有关部门表示,房地产企业作为保交楼的责任主体,积极处置资产、多方筹措资金,努力完成保交楼任务。地方政府为了防范房地产企业风险外溢,切实承担“保交楼、稳民生”的属地责任,帮助企业做好保交楼工作。目前,在各方共同努力下,各地保交楼工作取得积极进展,但仍然存在资金压力。
一家房企负责人说,房企虽然面临流动性压力,但是手里依旧有大量资产,建议监管部门鼓励银行开放有抵押融资,缓解房企资金困境和行业交付难题。
有关部门表示,将坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,稳妥实施房地产长效机制,抓紧完善相关制度和政策工具箱,探索新的发展模式,持续整顿规范房地产市场秩序,营造守法诚信、风清气正的市场环境,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
业内:市场期待更多一二线城市稳楼市政策
近期,中央持续释放积极信号。8月底,国常会提出支持刚性和改善性住房需求,地方要用好“一城一策”政策工具箱,灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。
同时,8月信贷端也进一步放宽,LPR双降,多地首套房房贷利率降至4.1%。多城积极探索保交楼措施,并设立纾困基金,确保全市停工楼盘全面复工”的方案。
9月14日,在中宣部“中国这十年”系列主题新闻发布会上,住房城乡建设部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军表示,“上个月我们会同财政部、人民银行等有关部门出台了专门措施,以政策性银行专项借款的方式,支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付,目前专项工作正在紧张有序的进行当中。”
展望后市,诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示,预计接下来随着市场风险完全出清,利好政策逐步落实,加之进入金九银十的传统旺季,市场信心有望获得提升。
58安居客房产研究院分院院长张波认为,金融政策对稳定房地产市场具有十分重要性,下一步对于房企的预售资金监管层面还需要出台更为灵活的政策,一方面切实保障资金的合理用途,落实保交楼;另一方面需要各类政策的支持以推进资金的高效运用。同时,房地产市场热度提升,依然需要信心层面的总体提升,保障项目交付,保持房价稳定,才有更有效稳定市场。
“市场期待更多一二线城市稳楼市政策。”中原地产首席分析师张大伟表示,“预计2022年四季度市场有望逐渐降低,9-10月份市场依然会在低位徘徊。”
房地产市场,积极变化正在显现
一些积极变化正在房地产市场显现。主要体现在前8个月全国商品房销售面积和销售额降幅均比前7个月出现收窄,特别是中小户型住宅销售降幅收窄幅度更大一些。这表明,刚性和改善性住房需求入市交易占比较多,房地产相关政策一直强调更好满足刚性和改善性住房需求,政策效果正在逐步显现。同时,房地产续建项目投资保持增长。
数据显示,1月份至8月份,施工期超过2年即将步入交付阶段的房地产开发项目投资增速比1月份至7月份有所加快。这表明,从国家有关部门到地方,“保交楼”的积极措施正在落实到具体开发项目,出现积极进展。同时,房地产企业到位资金降幅收窄,1月份至8月份,房地产开发企业本年到位资金同比下降25%,降幅比1月份至7月份收窄0.4个百分点。意味着企业的整体资金状况以及投资信心有所恢复。
处置已售逾期难交付项目,积极推进“保交楼”,不仅能保障广大已购住房消费者的权益,也有助于恢复各方对房地产市场的信心以及扭转预期,对促进市场企稳回暖产生重要积极作用。“保交楼”是当前各地和相关房地产企业的重要任务。
房地产市场的未来发展趋势,是影响购房者预期的重要因素。当前和今后较长一个时期,我国房地产市场仍蕴藏较为广阔的发展空间。我国仍处于城镇化快速发展时期,城镇每年新增上千万人口,相应的对城市的住房、基础设施、公共服务设施会带来大量需求。未来,居住条件更舒适、环境更优美、服务更便捷是购房者对于美好居住生活的核心诉求。
要对房地产市场的平稳健康发展有信心,同时也应看到,从销售方面改善传导至房地产投资生产方面需要一个过程。推动房地产市场平稳健康发展仍需努力。近期,一些热点城市从操作层面实施了放松政策后又撤回,表明热点城市出台政策应十分谨慎。
当前城市间分化明显,热点城市的供需矛盾仍然突出,一旦放松限购等政策,有可能带来投资投机需求的激增。“房住不炒”的政策主基调应始终坚持,房地产调控政策目标在于促进市场企稳,而不是刺激市场非理性回暖。相信随着房地产长效机制的逐步建立,“人房地钱”四个要素联动机制发挥效应,我国住房市场体系将更完善,稳地价、稳房价、稳预期的目标将更好实现。
来源:新华社、经济日报、中国经济网、证券时报