李庚南:“救楼市”切忌病急乱投医

作者: 日期:2022-08-09 浏览次数:0
上半年频频吹送的房地产政策暖风,把低迷的楼市带到了哪里,房地产是否已触底?依旧是众说纷纭。但投资、财政收入增长的乏力,或使得房地产
上半年频频吹送的房地产政策暖风,把低迷的楼市带到了哪里,房地产是否已触底?依旧是众说纷纭。但投资、财政收入增长的乏力,或使得房地产再次重回实体经济的C位,成为经济企稳回升的希望。各地在“房住不炒”的框架内,围绕稳楼市或救楼市努力开动脑筋、铆足劲,大有八仙过海各显神通之势头。
 
  但是,政策效应似乎不及预期,房地产市场运行指标并未明显好转。6月份国房景气指数为95.40,环比进一步下降。1—6月份,全国房地产开发投资同比下降5.4%,降幅进一步扩大;房屋施工面积、新开工面积、竣工面积同比分别下降2.8%、34.4%、21.5%。房企到位资金同比下降25.3%;商品房销售面积同比下降22.2%。商品房待售面积54784万平方米,同比增长7.3%。7月份最新数据显示,新房市场表现不如6月,无论房价还是成交量进一步回调。种种迹象表明,房地产或已陷入多种病症并发期。为稳住楼市、提振市场信心,各地政府部门采取了包括降低首付、取消“认房又认贷”、放宽限购、放宽限售、缩短个人住房转让增值税免征年限、棚户区改造推出房票安置等系列调控举措。但是,一些似乎极具针对性的救市举措,细究之下,其实充满了悖论,未免有病急乱投医之嫌。典型者有三。
 
  其一:瞄准老人的养老金。让老年人贷款买房,首付最低35%,子女可共同申请贷款。银行愿意贷么?
 
  据悉,北京市住建委8月4日发布公告称,对中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等3宗试点地块的住房,并把户口迁至试点项目所在地的,给予一定的支持政策。包括:老年家庭名下无住房且无在途贷款的,购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%,以及相应的贷款优惠利率;购买试点项目140平方米以下住房的,按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行;其子女可作为共同借款人申请贷款。
 
  这一举措貌似缓解了老年人购房的压力,其实充满了悖论。试想,如果年至退休依然还没有自己的住房将会是怎样的状况?情理上似乎说不过去,向这一群体兜售房屋合适吗?如果老年人没房,多半是将原来的房子卖了跟子女一块住。那么,这种需求算不算有效需求?让老人贷款买房实际上就是让子女买房!更为重要的是,老年人作为购房贷款申请人,银行敢贷么?
 
  目前,商业银行发放个人住房按揭贷款一般都有年龄限制: 贷款年龄上限是男性60周岁、女性55周岁(当然也有个别银行放宽至70岁),即贷款期限+当前年龄不得超过银行贷款年龄限制。60周岁以上的老年家庭即使能获得按揭贷款,期限也很有限。这意味着按揭贷款的月供将非常高。假如老年人在北京昌平购买一套100平方米普通住宅,保守估计总价在400万元以上,若按首付35%、10年、基准利率测算,则需承担的月供达2.7万元。按照目前个人按揭贷款规定,贷款偿贷收入比(DSR)不得低月家庭正常收入的50%,即老年人家庭月收入不得低于5.4万元(尚未考虑物业费等月固定支出)。这种收入水平,对于普通的、无房的老年人家庭而言,显然不现实。即使将子女作为共同申请人也未必能达到要求,其压力也可想而知。
 
  其二:瞄准农民的宅基地。鼓励农民退宅基地进城购房。或美其名曰房子“下乡”。农民愿意买么?
 
  当城市居民因为疫情等因素收入下降、市场低迷、预期转弱而购房意愿不强的时候,面对去库存的“鸭梨”,许多地方不约而同想到了农民兄弟。为了推动房子“下乡”,各地政府可谓是操碎了心。
 
  如:广州市增城区组织公务员下沉到街道、村镇等调研居民购房需求;广西玉林出台政策,向在玉林城区购买首套房的农村人口及城区以外的户籍人口发放最高达6万元的购房补贴;四川凉山彝族自治州宁南县蚕桑产业大户、烤烟产业大户等特殊群体实施置业补贴;安徽潜山市为鼓励农民进城落户出台政策,对自愿退出宅基地进城购房落户的农民,经认定后给予一次性5万元购房奖励。此前,河南等地还出现开发商以“爱心助农”噱头,推出所谓的“小麦大蒜换房子”。
 
  凡此种种,且不说这些举措是一厢情愿,至少缺乏换位思考。试想,把农民兄弟忽悠进城之后,除了给他们房子,还能给他们什么?农民兄弟进城需要的是“鲤鱼跳龙门”的工作机会,需要的是城市良好的教育、医疗资源。一旦农民购房进城之后找不到生存的依托,而原来赖以生存的宅基地没了、农村也回不去的时候,他们该怎么办?到那个时候,房屋将成为他们沉重的包袱,政府去库存的“鸭梨”或成为农民不堪承受的“大山”。
 
  其三:瞄准“三胎”的“奶粉钱”。向三孩家庭推出购房优惠政策,或优先承租公租房。但“三胎”需要公租房吗?
 
  继北京于率先落实国务院鼓励三胎政策的住房政策、推出面向多个未成年子女轮候家庭优先配租公租房政策以来,各地纷纷面向三孩家庭推出楼市优惠政策,包括提高住房公积金贷款额度、给予购房补贴、给予契税补贴等。如:浙江继5月18日杭州出台楼市新政之后,6月27日发布《关于支持推进“浙有善育”工作的若干意见》,对三孩家庭购买首套自住住房且首次申请住房公积金贷款的,贷款额度可按家庭当期最高贷款额度上浮20%确定;哈尔滨于7月21日印发《关于促进哈尔滨市房地产业良性循环和健康发展的若干措施》,明确在2021年10月29日以后生育第二、第三胎的家庭,在哈尔滨9区内购买新建商品住房可分别享受1.5万元、2万元的一次性购房补贴。
 
  这些政策的出台无疑将在一定程度上有助于缓解三孩家庭购房压力,保障三孩家庭的购房权益。但现实中,有多个子女而依然住公租房或等候公租房的几何?为了争取公租房优惠政策而生三胎则更是匪夷所思的事情。
 
  实际上,三胎家庭往往成两极分布:在农村,不乏越穷越生的情况;在城市,三孩则多半属于富裕家庭。真正有生多孩意愿的60、70后早已因计划生育政策耽误;而80、90后生育的意愿普遍较低,生三胎者少而少之,这种状况无需求证。来自工作、生活诸多方面的压力,昂贵的育儿成本,显然令许多年轻人在二胎、三胎面前望而却步!因此,在城市,真正愿生、“敢”生三胎的家庭又岂会困于公租房?
 
  毫无疑问,各地针对老年人、三胎家庭乃至农民等新市民购房出台的优惠政策都是秉持“以人民为中心”的惠民之举;但因为供需错配,若着眼于去库存、拯救楼市或是杯水车薪!
 
  须清醒的是,无论让农民买房,让老人买房,还是让“三胎”买房,不能光顾着卖房,还需从买方考虑;还需要注重房产营销对象的适当性,需考虑其可承受能力,及后续可能面临的问题。而且,从金融的角度,还需考虑按揭贷款既有的原则和风险要求。 经历了各地烂尾楼客户集体停贷风波后,房地产作为曾经的优质资产的光环渐渐褪去,在银行眼中已今非昔比。对于银行而言,按揭贷款风险的把控,或非首付比例、月供比例等指标所能完全把控,还需要关注市场,关注开发商的行为。
 
  毋庸讳言,在房地产问题上,地方政府的感情非常复杂,但“身体比较诚实”,房地产依然是实体经济,依然是重点行业,依然是投资的压舱石。但经历了持续调控之后,房地产还能否再次担纲拉动经济之重任,尚有待时日。毕竟,持续调控之后,市场信号出现一定程度失真,市场预期出现一定程度,也弱化了市场的弹性。而市场弹性的修复需要系统性思维,需要从土地供给端、房产开发商、房产需求端以及资金端共同发力。根本的路径,就是矫正被扭曲的价格机制,畅通合理的融资渠道,通过预期的改变让市场活起来,让市场预期回归正常与理性。
 
  (本文作者介绍:先后供职于工商银行、人民银行,现为银行监管部门人士,长期负责小企业金融服务推进工作,潜心研究小企业金融服务问题。)

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