7月16日，海南省住房和城乡建设厅等九家单位联合发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（下称《实施意见》），明确提出在把控风险
7月16日，海南省住房和城乡建设厅等九家单位联合发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（下称《实施意见》），明确提出在把控风险的前提下，探索在保障性租赁住房领域开展不动产投资信托基金（REITs）试点工作。
2021年6月份，保障性租赁住房被纳入基础设施REITs试点项目后，相关试点工作逐步在全国展开。据公开信息不完全统计，截至今年7月17日，已有浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等12个省份在加快发展保障性租赁住房相关政策中明确提出，支持开展保障性租赁住房REITs试点。
海南：保障性租赁住房租金涨幅每年不超5%
海南发布的《实施意见》明确，保障性租赁住房主要面向在当地一定区域范围内无房或家庭人均住房建筑面积低于当地城镇人均住房建筑面积50%以下的新市民、青年人供应。市县人民政府根据本地实际确定保障对象准入和退出的具体条件。对法律、法规和有关政策文件规定优先保障的对象、基本公共服务行业从业人员和引进人才，应予以优先保障。
《实施意见》提出，保障性租赁住房主要通过盘活改造各类闲置住房、改建闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋来筹集房源，可适当采用集中新建、项目配建、租赁补贴等其他方式增加房源供给。
在建筑面积方面，《实施意见》明确，保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，可结合人才引进和三孩生育政策实施，适当筹集、建设少量三居室、四居室房源，满足多元化住房租赁需求。集中新建的项目，建筑面积应不少于2000平方米或30套(间)，且项目中70平方米以下的小户型要占到70%以上。利用闲置住房改造或者非居住存量房屋改建的，可适当放宽住房建筑面积和户型比例要求。
此外，《实施意见》要求，面向社会供应的保障性租赁住房，租金应当不超过在同地段同品质市场租赁住房租金的90%；面向产业园区、企事业单位职工定向供应的保障性租赁住房， 租金可进一步降低。市县人民政府要建立市场租金定期评估发布制度，每年12月底前评估发布一次，对保障性租赁住房租金的初次定价和后续调价加强统筹指导，租金涨幅每年不得超过5%，稳定保障性租赁住房租金水平。
多地开展试点工作
保障性租赁住房REITs是以保障性租赁住房项目为基础资产的不动产投资信托基金。保障性租赁住房与市场上普通租赁住房不同，旨在解决新市民、青年人等群体的住房问题，属于“政策性租赁住房”，由政府给予土地、财税、金融等政策支持。
“发展保障性租赁住房REITs，可以盘活存量资产，带动增量投资，形成保障性租赁住房行业的资金链条闭环，从而实现投融资良性循环。”中伦律师事务所合伙人孟宪石律师表示。
2021年11月份，浙江提出，支持符合条件的保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点；同年12月份，江西提出，鼓励保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金和房地产投资信托基金(REITs)试点；今年2月份，重庆提出，开展保障性租赁住房基础设施REITs试点。
“推进保障性租赁住房REITs试点，有助于推动住房租赁行业的供给侧结构性改革，不仅能够针对性地解决民生问题，促进城市租住平衡、分流购房需求，也能够在一定程度上解决租赁住房面临的收益率难题。”香港国际新经济研究院执行董事付饶表示。
同济大学法学院副教授刘春彦表示，发展保障性租赁住房REITs主要是为了促进保障性租赁住房市场发展，市场未来前景主要取决于基础资产即保障性住房的租金收入的可持续性，对于保障性租赁住房REITs的投资者而言，其收益取决于保障性住房的租金收入。因此，合理设计保障性租赁住房REITs的方案尤为重要。
保障性租赁住房REITs指引发布
7月15日，上交所发布并施行《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号——保障性租赁住房（试行）》（以下简称《指引》），对保障性租赁住房试点发行基础设施REITs进行规范和引导。
据上交所介绍，为贯彻落实党中央、国务院关于加快发展保障性租赁住房的决策部署，根据中国证监会、国家发展和改革委员会发布的相关工作通知要求出台《指引》。具体而言，《指引》涉及四个方面的内容。
其一，助力保障性租赁住房领域盘活存量资产，促进投融资良性循环。《指引》明确要求净回收资金优先用于保障性租赁住房项目建设，拓宽保障性租赁住房建设资金来源；明确对满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控且已能实现长期稳定收益的项目，灵活确定运营年限要求。
其二，促进保障性租赁住房领域专业化发展。《指引》要求基金管理人和运营管理机构按照国家有关保障性租赁住房相关政策制定适宜的运营管理机制，提高运营效率；强化保障性租赁住房认定依据和历史运营数据等有针对性的信息披露要求。
其三，坚持“房住不炒”定位，严格落实国家房地产调控政策要求。《指引》明确原始权益人独立法人主体要求，原始权益人不得以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或者变相规避房地产调控要求。进一步明确原始权益人控股股东或其关联方业务范围涉及商品住宅和商业地产开发情形下的业务隔离要求。
其四，强调回收资金管理，压实参与机构责任。《指引》提出，对于原始权益人控股股东或其关联方的业务范围涉及商品住宅和商业地产开发的，原始权益人应当建立并落实回收资金管理制度，实行严格闭环管理，与相关各方签订回收资金监管协议，切实防范资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。进一步明确发行其他领域基础设施REITs的原始权益人，其控股股东或其关联方涉及商品住宅和商业地产开发业务的，回收资金管理等相关要求参照《指引》执行。
值得注意的是，这是上交所首次针对单一基础设施类型发布专门指引。市场专业人士认为，之所以单独针对保障性租赁住房REITs发布专门的指引，很大原因应该是这一类项目的隔离要求和信息披露要求要更为严格和高标。
《指引》的发布是上交所积极推动REITs市场平稳健康发展、通过金融支持保障性租赁住房市场建设的重要举措。
资金应优先用于保障性租赁住房项目
上述《指引》提出，保障性租赁住房基础设施基金、保障性租赁住房基础设施资产支持证券，是指以保障性租赁住房作为基础设施项目，且符合《基础设施基金指引》规定的基金产品及资产支持证券。
原始权益人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。鼓励专业化、规模化的住房租赁企业开展保障性租赁住房基础设施基金试点。原始权益人不得以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或者变相规避房地产调控要求。
基础设施项目运营时间原则上不低于3年。运营时间不满3年的，项目应当满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控，且已能够实现长期稳定的收益。
原始权益人通过转让保障性租赁住房项目取得的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设。确无可投资的保障性租赁住房项目的，可以用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。
原始权益人应当对回收资金用途作出承诺。因特殊原因导致已承诺的回收资金投资计划无法正常执行的，原始权益人应当及时向沪深交易所报告相关情况和应对措施。确需变更回收资金用途的，原始权益人应当向沪深交易所提交回收资金投向变更报告，基金管理人应当确认符合回收资金投向要求并披露临时报告。
原始权益人应当每季度末向沪深交易所报告回收资金使用情况。原始权益人控股股东、实际控制人不得以任何方式挪用回收资金，并承诺监督原始权益人遵照规定使用回收资金。基金管理人应当完善相关业务制度，并将回收资金使用等有关情况在定期报告和临时报告中进行披露。
原始权益人控股股东或者其关联方的业务范围涉及商品住宅和商业地产开发的，原始权益人应当建立并落实回收资金管理制度，实行严格闭环管理，确保净回收资金用于新的基础设施补短板重点领域项目建设，切实防范回收资金流入商品住宅或商业地产开发领域。
来源：证券日报、央广网、证券时报、中国经济新闻网、中新经纬
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