为满足购房者合理住房需求，多城相继调整房地产政策，且这一势头在4月份明显加速。据中指监测数据显示，2022年内已有近90城（不含网传城市）发布了相关政策。仅4月份以来，就有50余个城市因城施策，调整房地产政策。
多位业内人士认为，预计今年二季度楼市调控政策将继续保持较为宽松的主基调，在下调房贷利率以及提高公积金贷款额度等方面持续发力，以实现保障刚需和改善需求的目的。
2022年楼市政策明显宽松
近日统计数据显示，衢州、秦皇岛、绵阳、兰州、大连、丽水、苏州、南宁、昆明等超过50城在4月发布了不同力度的稳楼市政策。截至4月24日，全国4月当月累积房地产稳楼市政策已经超过70条。
从2022年至今整体情况来看，根据中指监测，截至4月24日，全国已有近90城出台房地产优惠政策百余条，主要涉及优化限购政策、降低首付比例、公积金贷款宽松、发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面。
变化一：楼市因城施策主线下，政策力度继续加大
4月以来，各地优化房地产调控政策整体呈现三大特点：一是政策落地节奏加快。截至4月24日，50余城（城市与一季度有重复）出台房地产相关政策超70条，明显高于前三个月。
二是政策优化调整力度加大，不断向限购、限贷、限售等方向延伸。3月1日郑州优化限购、限贷等政策，并重启货币化安置后，4月以来，多地跟进调整相关政策，截至4月24日，已有超30城的政策涉及限购、限贷、限售、限价等内容，而以往各地政策更多聚焦在发放购房补贴、调整公积金贷款政策等方面。
三是城市向热点一二线城市扩围。4月，上海、苏州、南京、宁波等城市或降低购房门槛，或降低限售年限，热点一二线城市调控政策优化，向市场释放了积极信号。
4月18日，央行释放个人住房商业贷款政策利好，提出“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求”。
相关人士预计，接下来将有更多城市下调商贷首付比例和房贷利率，优化“认房认贷”标准，多数城市的首套房贷利率有望降至基准线4.6%，二套降至5.2%。
变化二：置业需求仍在，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳
根据中指调查数据，2月购房者置业意愿有所回升，3月受部分地区疫情反复影响，置业意愿出现小幅下滑，市场观望情绪依然较高，置业意愿处于底部波动状态。其中一线及长三角城市群购房意愿相对较强。
从置业计划上看，2022年以来，购房者置业计划逐步提前，2月计划半年内购房占比提升至19%，3月继续增加至21%。而计划1年以上时间购房占比呈现持续下滑态势，由此可见，购房置业需求并未消失，随着信贷环境和调控政策持续改善下，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，这部分需求有望逐步释放。
另外，从房价预期上看，2022年以来，受访者房价下跌预期呈现波动下滑态势，房价稳定预期逐步增强，2月受访者预期房价稳定占比为48%，环比提升5个百分点，3月占比继续增加至54%，房价预期呈现企稳态势，房价逐渐企稳有利于市场情绪修复。
变化三：整体市场波动调整，城市分化是必然，个别城市市场有所修复
根据中指数据，2022年2月底、3月底，重点60城商品住宅周度成交规模出现两次企稳迹象，但受多地疫情反复、政策力度不及预期等因素影响，市场企稳态势未能延续，购房者置业情绪未得到实质性改善。同时，因疫情反复，部分地区经济承压，居民收入预期转弱，拖累了购房需求释放。
分化会是未来楼市主旋律。当前，部分地区虽放松了限制性政策，但短期市场效果有限，与此同时，个别热点城市市场情绪有所修复，新房、二手房成交规模整体呈回升态势，房价稳中有涨。
根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年以来，北京的新建住宅价格整体表现平稳，二手住宅价格环比涨幅略有扩大，3月二手住宅价格环比上涨0.62%，为近半年最高水平。除北京之外，杭州、合肥、苏州等城市均出现一定企稳迹象，但当前部分城市仍面临较大疫情防控压力，市场恢复节奏或被打乱。
变化四：重点城市新开盘项目去化略有改善，优质项目受青睐
根据中指重点监测的9个城市新开盘数据，3月以来，周度新开盘项目去化率整体呈现波动上行态势，4月11~17日，开盘去化率接近50%，较上周提升6个百分点。其中，杭州、成都项目平均去化率超60%，有优质的项目去化率能达到90%以上。
短期内制约房地产市场恢复的主要因素有以下几方面：一是在多地疫情反复、防控举措严格影响下，购房需求释放受阻，疫情反复地区的市场恢复节奏存在较大不确定性；二是中央表态后，各地因城施策空间已经打开，但具体政策落实或仍需时间；三是当前企业推盘意愿不足，部分热点城市新增供应不及预期，导致购房需求释放动力偏弱，这部分城市需求释放与供给端改善密切相关。
总之，市场的购房需求并未消失，但短期内，需求端观望情绪较重。预计随着政策逐渐落地，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，而市场恢复节奏仍有赖于疫情有效防控、各地政策的执行力度等。
在此背景下，热点一二线城市市场有望率先启动恢复行情，房企应加大对城市市场周期及政策变化研究力度，加强竞品监控，制定差异化营销策略，从而把握市场机会。
楼市复苏回暖，最根本还是要回到产业上
尽管多座三四线城市已有针对性地出台了放宽限购条件、降低首付款比例、发放购房补贴、降低房贷利率等优化调整政策，但三四线城市楼市回暖仍需时日。
克而瑞研究中心数据显示，今年3月份，三四线城市商品住宅去化周期达25.83个月，已经超过2020年疫情期间水平，环比2月份大幅上涨11%，而同比增幅在不同能级中居首，库存压力骤增，66城中38城去化周期已在20个月以上。
上海中原地产首席分析师卢文曦认为，三四线城市在将楼市调整政策向市场端有效传导的过程中，购房者的消费预期及成长预期“可能还有一定的压力存在”。
卢文曦认为，房地产只是整体经济面上的一个反应点。楼市复苏回暖，最根本的措施还是要回到产业上，“因为人是根据产业走的，产业在哪儿，人才人口就在哪里。”在其看来，三四线城市需要进一步发展产业经济。
事实上，在近期密集出台楼市优化调整政策的三四线城市中，已有不少城市将着眼点放在支持产业发展和吸引人才政策范畴内，或在出台楼市调整政策的同时亦同步发布人才和产业政策。
例如，淮安市委、市政府近日印发《关于推进新时代人才强市建设的实施意见》，将向产业领军人才、技术技能人才、经营管理人才、基础教育人才、医疗卫生人才等十类人才给予真金白银支持。其中包括对于高新企业等重点企业引进专业技术人才，符合条件的按照年薪25%给予一次性补贴等。
无独有偶，常熟市在《常熟市人才购房补贴实施细则》中也表示，为加快聚集海内外人才，全力推动常熟高质量发展，根据《关于加强人才引领产业高质量发展的若干政策举措》并结合当地实际，制定人才购房补贴细则，对中级及以上职称的专业技术人才等，购买新建商品房按购房发票价给予1%优惠等。
在业内人士看来，三四线城市积极响应“房住不炒、因城施策”要求，在有针对性地出台楼市优化调整政策的同时，更要重视结合当地产业发展实际、人才需求实际等情况出台相关措施，不断促进地方产业经济发展，提升人才吸引力。
房地产金融政策调整应有计划分步骤实施
房地产金融政策调整，有相应的考量。一是为了更好地稳增长。受诸多因素影响，我国经济下行压力仍然较大，稳增长被摆在更加突出的位置。房地产作为支柱产业，关系大量上下游企业，在稳增长中具有重要作用。房地产市场发展关系到宏观经济大盘稳定，调整过紧的房地产金融政策，有助于稳预期、稳增长。
二是为了更好地防风险。去年以来我国房地产市场出现了一些新问题、新情况，出现少数房地产企业到期债务未能偿还等风险。虽然房地产市场总体风险可控，但仍需高度重视风险防范。适度调整房地产金融政策，有助于有序化解房地产市场风险，也有助于保护住房消费者的合法权益。
三是为了更好地促发展。当前，央行运用多种货币政策工具，进行逆周期和跨周期调节，银行间流动性较为充裕，资金成本有所下降。在有效信贷需求不足等情况下，商业银行将住房贷款视为优质资产，希望通过更灵活的政策加大住房信贷投放，激发居民购房意愿，保持信贷总量稳步增长。
金融是房地产市场的血脉。过去一段时间，在房地产高速发展之下，大量金融资源流向房地产市场，既推高了宏观杠杆率、积聚了金融风险，也挤压了对其他行业和小微企业的服务。将房地产金融政策作为房地产调控的重要手段，坚持“房住不炒”定位，逐步降低房地产金融化、泡沫化，是必要且重要的。
同时，房地产金融政策调整应循序渐进，有计划、分步骤地实施，尽量减少对市场的冲击和影响。去年一段时间，个别地方在房地产金融方面存在某些“一刀切”做法，目前正在加以纠正，房地产市场融资和预期有所改善，但政策调整还有空间，仍应持续进行。
特别是，应进一步落实好差别化的住房信贷政策，合理把握信贷投放，更好地满足自住型和改善型购房需求，抑制投资性、投机性购房需求。
住房信贷政策既关系到房地产调控，又与群众利益息息相关，总体上应坚持“因城施策”“一城一策”，既较好地支持居民合理的住房消费需求，又有助于防范风险、抑制泡沫。
今年2月，全国住户贷款同比减少3369亿元，其中中长期贷款减少459亿元，反映出一段时间以来，房地产市场较为低迷，居民住房消费意愿仍然不高。下一步，应支持更多的城市和金融机构对房地产金融政策特别是住房信贷政策进行调整，住宅去库存周期较长的城市，政策调整的力度和步伐可以适度加大，以进一步降低居民购房负担，提振住房消费意愿。
来源：中国经营报、证券日报、中新经纬、经济日报、北京日报
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