12月15日，国家统计局发布2021年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读相关数据表示，2021年11月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比延续下降态势，同比涨幅持续回落。
各线城市新房二手房价格环比总体下降，同比涨幅持续回落
总体来看，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比总体下降。
新房销售价格方面，北京涨幅领跑，广州下降幅度最大。据测算，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。其中，北京和上海环比分别上涨0.3％和0.2％，广州下降0.6％，深圳持平。
另外，一线城市二手住宅销售价格均出现下降，整体环比下降0.2％，降幅比10月收窄0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.2％、0.1％、0.5％和0.2％。
二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.4％，降幅比10月分别扩大0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3％，降幅与10月相同；二手住宅销售价格环比下降0.4％，降幅比10月扩大0.1个百分点。
此外，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格，同比涨幅持续回落。
11月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.8％和5.8％，涨幅比10月分别回落0.2和0.9个百分点。
二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.3％和2.0％，涨幅比10月分别回落0.4和0.5个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨1.4％和0.5％，涨幅比10月分别回落0.4和0.5个百分点。
全国新房供应成交整体呈下降走势
克而瑞研究中心数据显示，2021年第50周，全国新房供应成交整体呈下降走势。
供应方面，全国重点城市共取得预售证面积968万平方米，环比下降6％；成交方面，一线四城成交环比均有所回落，其中，上海新房成交规模高位回调，环比下降57％，北京降幅也高达35％，广州、深圳稳中有降，降幅在10％上下。
二线城市方面，除长沙、大连以外，其他监测的二线城市成交规模均不及上周，其中，成都、武汉、杭州属于成交放量后的小幅回调，降幅也较小，而重庆、苏州、南京、宁波等成交明显走弱，成交面积环比下滑20％以上，基本仅为2021年周平均的一半。
政策方面，中央重申房地产仍是支柱产业，中央政治局会议首提促进房地产业“良性循环”，中央经济工作会议定调，坚持“房住不炒”、租购并举，更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
结合楼市表现，11月房地产市场持续转冷，29城环比降幅有进一步扩大趋势，市场仍在进一步“探底”，不过降准和信贷松动的后续效果有望在12月的成交数据中体现。
按照历年规律，房地产行情波动与存款准备金率高度相关，凡降准势必会带来一轮行情启动，预计年底房地产市场或将有所转暖，成交有望企稳回升。但考虑到今年中央对于涉房资金的严格控制，整体“去杠杆”的主基调并未改变，市场较难出现反转行情，整体涨幅预计有限。
房价上涨城市数量跌至个位数
70个大中城市房价环比涨跌城市数量的多少，是市场对楼市冷热的一个衡量标准。而从2021年下半年以来，在70城中，新建商品住宅销售价环比上涨的城市数量持续减少，6-10月份别为55个、51个、46个、27个、13个，到11月，更是降至9个。
与此同时，新建商品住宅销售价环比下降的城市数量逐渐增多，6-10月分别为12个、16个、20个、36个、52个，到11月，升至59个。易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者分析，59个城市新房价格环比下跌，这是2015年3月以来房价下跌城市数量最多的一次。
二手房同样如此。从2021年4月开始，二手住宅销售价格环比上涨的城市数量就开始减少，4-11月份分别为54个、50个、48个、41个、27个、17个、4个、3个；6-11月，价格环比下降的城市数量逐渐增加，分别为16个、26个、34个、52个、64个、63个。
中原地产首席分析师张大伟称，新房、二手房销售价格环比上涨的城市数量分别降至9个、3个，均跌至个位数，这在近几年的70城房价数据中较为罕见。
11月，新房价格环比上涨的9个城市分别是三亚（0.7%）、杭州（0.5%）、北京（0.3%）、银川（0.3%）、岳阳（0.3%）、上海（0.2%）、西安（0.2%）、长沙（0.2%）、惠州（0.1%），二手房价格环比上涨的3个城市分别是赣州（0.4%）、海口（0.3%）、唐山（0.2%）。
二三线城市降温趋势明显，一线城市或率先企稳
对于11月份的市场表现，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，房价整体延续了回落态势，一方面是因为当前市场成交热度仍处底部调整期，买方话语权较强；另一方面，临近年底部分银行释放出按揭贷款额度，购房需求活跃度有所恢复，在此背景下供给端为了在年底前尽快将房源售出而下调价格，如二手房业主中降价行为增多，房企前期降价促销等。
58安居客房产研究院分院院长张波认为，二、三线城市的降温趋势有明显加速迹象。二线城市新房、二手房价格环比降幅进一步扩大，石家庄、太原、哈尔滨、长春等华北和东北城市的表现尤为明显，这也是近期这类城市频频出台政策以提振楼市的重要原因。近期这些城市的政策属于点状的试探性政策，会对下行趋势有一定减速作用，但难以扭转市场降温态势。
许小乐也称，跌幅继续扩大的城市以弱二线及三四线城市为主，这类城市购房需求整体支撑较弱，市场预期的筑底和改善需要更长时间。
但市场并非就此冰封，多位受访专家从11月的数据判断，一线城市或有率先企稳的可能。
综合各家数据，从11月二手房的成交量看，北京的成交量达11851套，环比上涨26.9%；上海成交15050万套，环比上涨12.35%；广州成交6044套，环比回升15.1%；深圳成交量突破2347套，环比上涨32%，结束连跌9个月态势。但也要指出的是，10月受国庆长假影响，当月的成交情况会低于正常月份。
“一线城市需求旺盛，经过7-10月的快速下调后，部分购房者已看到企稳趋势，开始购房。另外，信贷政策逐步缓和，购房者可以正常交易。整体看，随着信贷等各种稳定楼市政策的出现，一线城市有望率先企稳。”张大伟说。
许小乐预测，后期房价跌幅将逐步收窄。根据贝壳研究院数据，贝壳50城10-11月二手房成交量持续回升，市场筑底迹象显现。根据“量在价先”的基本规律，量的初步筑底将为后期价格止降打下基础。
张波预计下行态势不会在今年12月出现急转，春节前的市场仍将保持降温态势，但降温幅度会收窄，其中，一线城市或在2022年迎来微幅上扬。
降准将有效缓解部分房地产企业信用危机
央行12月6日宣布，决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。此次降准为全面降准，共计释放长期资金约1.2万亿元。
央行有关负责人表示，此次降准的目的是加强跨周期调节，优化金融机构的资金结构，提升金融服务能力，更好支持实体经济。
一是在保持流动性合理充裕的同时，有效增加金融机构支持实体经济的长期稳定资金来源，增强金融机构资金配置能力；二是引导金融机构积极运用降准资金加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度；三是此次降准降低金融机构资金成本每年约150亿元，通过金融机构传导可促进降低社会综合融资成本。
招联金融首席研究员董希淼对记者表示，全面降准有助于保持房地产市场和金融市场健康发展。此次降准将有效缓解部分房地产企业信用危机，降低房地产行业可能引发的系统性风险的概率。
中央经济工作会议提出，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
董希淼认为，对于购房者来说，降准增加银行体系资金供给，有助于推动银行更好满足房地产企业合理融资需求和购房者合理住房需求。
来源：中国基金报、中国经济网、环球网、中新经纬、新浪财经
中经传媒智库公众号
中经传媒智库微博
