近年来，我国传统的“重购轻租”市场格局正发生改变。同时随着人口流动带来的长租房需求增长，租客、业主的居住理念迭代，预计在2030年中国租房人口将达到2 6亿，住房租赁市场规模将近10万亿元，将迎来行业发展的“黄金十年”。
这些重要趋势和发现来自近期由新华网与自如研究院共同编纂的《2021中国城市租住生活蓝皮书》（下称《蓝皮书》）。面向如此利好，如何承接起广大市场需求，成为行业各方面临的核心课题，也是机构化长租房发展的关键。
利好政策频出，城市年轻人住房问题明显改善
一座城市有没有活力，关键要看能不能留得下年轻人。大城市拥有更多的就业机会，更好的教育和更全的医疗，自然会吸引大量的人群向大城市聚集，以寻求更好的发展。这就产生了更多的住房需求，但同时也带来了更多的住房问题。面对价格高、压力大的现实状况，如何打造一个人人住有所居，规范发展的长租房市场，就成了当下迫切需要解决的问题。
对此，《蓝皮书》指出，近年来在政策的引导下，住房租赁作为历史进程上的重要一环，正向“加快培育”的定位转变。
去年年底，中央经济工作会议中首次明确提出“长租房”概念，取代了原有的长租公寓的提法，并表示要加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。
在今年三月份的两会政府工作报告中也明确，通过增加租赁用地供给、安排专项资金、集中建设等办法，增加保障性租赁住房和共有产权房的供给，规范发展长租房市场，缓解城市青年人住房困难问题。
此外，“十四五”规划纲要进一步表示，加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策。
显然这一系列高频次、高规格的政策导向，意味着住房租赁市场的宏伟蓝图已被清晰地描绘出来，住房的民生属性被提升到了空前的高度。更要求住房租赁企业要在已有的市场基础和管理经验上，进一步以强化精细化运营、拓展业务模式，让“房”能遵循长期“住”的本质。
在这样的要求下，租房体验得到了全面改善。《蓝皮书》提供的数据报告显示，2021 年上半年全国重点城市长租房租金同比、环比涨跌幅度均较为平稳，其中杭州、天津等部分城市租金环比小幅下降。同时，机构化长租房的租金价格呈现稳定态势，即便在租客租房需求上涨的月份，也未出现波动。对租客群体而言，机构化长租房更具性价比。
同时，在服务方面，专业长租机构还为用户提供租住期间保洁、维修、网络、客服、租务办理等全周期生活配套服务。据自如数据，其围绕保洁、搬家、维修开发了170 种生活服务产品，每年累计服务约150 万用户、月均服务工单100 万单，约99%用户给出好评，生活服务板块年度GMV 已突破10 亿元。
对此，中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹认为，发展专业化规模化住房租赁企业，是行业健康发展的重要抓手和手段。其标准化的租户服务、稳定的租赁关系，将改善租客的租房体验，为租客带来放心、安心的居住体验。
政策鼓励发展“长租”，强调房屋“住”的本质
在传统住房租赁市场中，主要以个人房东为主的租赁房源，普遍存在配套陈旧、品质差、服务少等问题。而随着经济水平提高、居民消费水平提升，2011年前后，住房租赁企业逐渐出现，瞄准租赁市场短板和租赁住房刚需推出了“长租公寓”，开启了由“机构化”逐渐替代“个人化”的行业发展进程。
2015年起，资本入局使“长租公寓”企业井喷式增长，资本热潮下的开发商们集体“抢滩”，盲目、快速、过度扩张引起的风险事件频发。直到2019年住建部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，2020年《住房租赁条例（征求意见稿）》发布，以及各地的监管和支持政策陆续出台，对行业进行了有效管理，明确了企业要在规范中发展，使行业在净化后步入稳定的精耕期。
尤其是2021年“全国两会”指出“规范发展长租房市场”“完善长租房政策”，更看出在新的发展阶段中，机构化长租房将有更大空间，也促使“长租”更加强调“房”的居住功能，遵循长期“住”的生活本质。
机构化长租房作为市场的连接纽带，受到租客青睐的同时，也成为更多业主的选择。《蓝皮书》调研发现，当前业主群体正趋于年轻化，自如近两年的新晋业主中，“80后”占比已达32%。
对于这部分业主，他们普遍有过租房经历，对市场发展初级阶段时信息不透明、品质错配、租房难等痛点更有感触，因此也更加理解“好房才好租”的理念，倾向选择专业化住房租赁企业进行出租托管。
一方面，住房租赁企业能提升出租效率。调研显示，2021年全国重点城市的房屋平均出租周期为45天。以北京市场两居室为例，“业主直租”约70天，中介出租约43天，自如等住房租赁企业约15天。
而当房屋经整体改造得到品质提升时，市场竞争力和出租效率也会提高。以自如整租产品为例，配备智能家居的4.0风格房源平均出租周期约21天，而智能家居覆盖度、居住风格美观度再度提升的“心舍”房源则为4.7天。
另一方面，更好的出租效果，也带来了更强的托管认同。《蓝皮书》调研显示，2016-2020年间，业主平均托管时长约4年，但寻求5年以上托管的业主比例有所提高，从2016年的33%提升至2019年的52%。即便在2020年行业受疫情影响，这一比例仍与疫情之前持平。
中国城市中心总工程师张国华认为，对于住房租赁市场来说，未来租客群体的数量规模将会呈指数式上升，对居住空间的优良品质要求也会更加关注，同时业主群体对机构化长租房认同感增强，将助力盘活和扩大租赁住房供给。这意味着市场规模会进一步扩大，相关住房租赁企业仍需不断强化自身的产品和服务能力，提供更加完善的租住生活条件。
长租行业迎来黄金十年
一方面是政策引导与扶持更加细化，另一方面是租客对于长租生活模式的接受度越来越高。住房租赁市场即将迎来规模的爆发期。
根据《蓝皮书》的调研预测，基于我国城镇化率平均2%的增速，2030年住房租赁市场规模将达到10万亿元，行业进入发展的“黄金十年”。
但在此进程中，仍会有不少难点，需各方合力共同破局。尤其是机构化长租房占比率亟待提高。调研发现，当前我国机构化长租房占比不足5%，而德国达到了22%、美国则是30%，日本最高达到80%。对比之下，我国的机构长租房市场有着更大的增长空间。
通过专业化的长租机构，加速建立更为成熟的住房租赁托管及服务体系，不仅覆盖区域大、系统服务齐全，同时能维稳租金波动，保持在租客群体合理且可接受的范围。
痛点之外，我国的住房租赁领域也有着自己独特的优势，在产品丰富程度、生活服务配套、科技与数字化能力、生活社区建设情况、租房居住体验等方面，都达到了世界领先水平。
在数字化赋能方面，我国的机构长租房更是处于世界领先地位，以“找房、选房、看房、签约”这一流程，对比中、美、日三国的数字化水平。目前美国租房人群主要通过中介网站、论坛、报纸、社区广告等渠道获取房源信息，日本则主要通过线下中介门店咨询带看方式，而在中国，基于互联网、大数据的运用，主流的住房租赁企业基本已实现APP移动找房、VR 看房、通勤找房、地图找房等智慧找房方式。
甚至连租房合同也逐步“无纸化”，实现APP 线上完成，改善了信息不透明的痛点，让出租更加安全、便捷，也对住房租赁市场的规范化发展起到推动作用。
综合国内外租赁市场发展的经验来看，秦虹认为未来10年内，通过培育样板机构，打造中国特色的城市居住租赁模型，在大力发展保障性租赁住房的同时，提高机构化长租房占比，尤其在一线重点城市到15%以上，对承接租赁需求，推动行业长效稳定发展具有重要意义。
国务院参事室特约研究员姚景源也认为，在“十四五”期间，要“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”是一项城市建设领域的系统性民生工程，要培育一批专业化住房租赁企业，使长租房与政策性租赁住房形成同频共振的发展格局，让广大的租房群体从“住有所居”迈向“品质居住”。
《蓝皮书》也直言，在面对未来10年的发展机遇中，住房租赁企业要秉持“长期事业”发展心态，坚持“品质先行”根本基础，以“分散式”与“集中式”并行发展的策略进行差异化布局，来满足不同的租房需求和职住平衡。
规模与品质并重，“增益租”成行业模式样本
政策的针对性指导、供给方式的改变勾勒出行业未来蓝图，但此过程中，相关企业主体也面临挑战。一是规模与品质的双向提升，二是租赁模式的变革。
在业内看来，未来住房租赁企业对于规模提升，要跨过业务城市房源持有量10万间的发展门槛，才有可能使经营毛利由负转正，保持稳健经营情况。同时，企业要坚持“长期事业”发展观，坚持“品质先行”的根本基础。自如管理团队对行业未来认为，规模提升带来管理半径扩大，不仅要依靠强大的管理系统，还要有强大的组织管理能力和组织文化，必须重视前期投入，而无论是10万间还是100万间，“品质关”都是住房租赁企业跨过且长期坚守的第一关。
在租赁模式变革方面，过去一段时期里，住房租赁企业推动行业由C2C向C2B2C转变，而面向未来，则更强调企业与个人的“价值共创”。2021年，自如创新求变推出的“增益租”模式即是如此，从单纯的委托出租转向长远稳健的伙伴关系。该模式下，“收出价格透明、保底收益、收益分成”的创新机制，不仅是吸引业主将存量房源投入市场的亮点，也是保障业主基本利益、降低风险的关键。而自如对于供应链十几年的打磨，让装修成本相对更低的同时，保障居住品质，使租客享有更具性价比的居住产品。
总结来看，住房租赁行业是个“年轻”的行业，也是个快速变革的行业，面对未来近10万亿的市场规模，机遇与挑战并存。业内专家认为，在政策指导下，机构化长租房占比在不断提高的同时，“头部”企业经验应对行业赋能，从而带动“中长尾部”发展，形成各方共创共助的市场格局，而相关企业更应秉持长远发展定力，以审慎态度强化精细化运营，让“长租”始终遵循“住”的本质。
来源：新华网、北京青年报、证券时报、证券日报、新浪财经
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