2021年11月15日，国家统计局公布了10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动及1-10月全国房地产开发投资增长情况。
10月，新房价格环比下跌的城市数量为52个，相比9月份36个明显增多。同时，南京、海口、重庆、无锡、温州5个城市环比持平，这意味着仅13个城市房价环比上涨，其中三亚、银川、北京涨幅最高。
今年前10个月，全国房地产开发投资124934亿元，同比增长7.2%，但增速较1-9月下滑1.6个百分点。
二手房价格均环比下跌
根据国家统计局公布的10月数据，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，北京和上海环比分别上涨0.6%和0.1%，广州和深圳分别下降0.3%和0.2%。二线城市新房价格环比由上月持平转为下降0.2%；三线城市则环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
房价的走势从下跌城市的数量变化中体现得更为明显。全国70个大中城市中，新房价格出现环比下跌的城市数量为52个，相比9月的36个明显增多。
2021年10月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。图源：国家统计局官网
“这说明近期房地产市场的去库存压力和资金压力下，各大城市房企降价促销动作增加。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，除了一线城市略上涨外，其他两类城市均出现下跌，尤其是三四线城市最明显。后续需要防范三四线城市出现新的风险，包括房企销售困难导致项目开工意愿不强等。
楼市所面临的较大下行压力自下半年以来逐渐显现。梳理发现，截至目前，全国已经有21个城市发布了房价的“限跌令”。有的城市直接发布行政命令，有的则是通过约谈房企限制恶意降价等方式，而这些城市绝大多数都是三、四乃至五线城市。
“目前70城房价指数环比连跌两个月，类似信号需要关注。若从过去房地产市场的周期看，一般会下跌8个月。随着信贷政策的放松以及其他配套政策的推进，对于市场下行不需要过多恐慌。尤其是11月预计部分城市销售市场会有底部反弹可能，客观上也会使得房价指数下跌的空间减少。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示。
“相较一二线城市，三四线城市尤其是部分区域降温的速度比较快，而且房企在这些地方加快出货的意愿强烈，通过大幅调整销售价格的方式来出货的现象比较多。”58安居客房产研究院分院院长张波分析称，大多数一二线城市主要在信贷等各方面做一些调整之后，市场就会逐步回归正常，不一定需要“限跌令”。
中指研究院上海高级分析师束端接受记者采访时表示，“10月单月商品住宅价格指数环比略有下降，但就典型代表城市上海而言，10月新房价格指数略有上涨，主要原因是4批次集中开盘的产品，从产品类型到区域分布，都更加侧重满足首次改善需求。”
相比于更受关注的新房，目前二手房市场的降温现象其实更为明显。
国家统计局数据显示，10月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，与上月相同，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
从降价城市数量看，10月二手房房价环比下跌的城市数量达到了64个，即有九成左右的城市出现了明显的降价现象。
2021年10月70个大中城市二手住宅销售价格指数。图源：国家统计局官网
“这也说明，这一波二手房的降温是全国范围性质的。”严跃进表示，后续在防范房企金融风险的基础上，二手房市场的风险也在扩大。
一向炙手可热的二手房市场为何突然降温？其实它走低的态势先于新房。二手房价格在今年8月已经开始出现微弱的下跌，目前连跌三个月。且无论是环比跌幅数据还是同比涨幅数据看，其降温力度都要大于新房。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐解释说，当前价格的下跌是成交量下行的结果，是对前期过热的自然消化。一季度市场过热，重点城市房价上涨较多；二季度以来，二手房成交量保持下降，新房、土地市场也相继降温。
房地产到位资金增速继续回落
房价下跌为多个原因共同导致。在许小乐看来，2021年一季度市场过热，重点城市房价上涨较多，现在价格回调是对前期市场过热的自然消化。而房价下跌的原因则是需求端和供给端同步降杠杆。
“需求端，下半年以来，居民按揭贷款的额度收缩，需求减弱。供给端方面，房企在较大的经营压力下，加大降价促销力度和范围，且二手房业主降价意愿增强，降价行为增多。”许小乐如此认为。
的确，房地产开发企业到位资金增速也与商品房销售面积增速维持同样的趋势，近1年保持下滑。国家统计局发布的数据显示，2021年前10月，房地产开发企业到位资金166597亿元，同比增长8.8%，增速较前9月份回落2.3个百分点。
其中，国内贷款和利用外资两部分资金来源仍不“乐观”，分别下降10.0%和35.4%。目前，房企到位资金主要来源于自筹资金、定金及预收款，以及个人按揭贷款。尽管近期监管层面传递出放松房企融资监管的相关信号，但短时期内房企融资遇冷局面或许难以完全得到改善。
易居研究院智库中心研究总监严跃进说：“房企资金面总体上还没有过快改善的可能，所以后续要积极落实既有的政策，包括信贷和发债方面的政策要继续宽松。同时，对于在建工程项目、合理购房需求方面要给予更为充足的金融支持。只有这样，房企资金方面的宽松才会真正出现。”
或许是因为房企“囊中羞涩”，土地市场今年温度格外低，多数房企“补仓”热情不高。国家统计局发布的数据显示，2021年前10月，房地产开发企业土地购置面积为15824万平米，同比下降11.0%。但地价维持上涨，同时期内土地成交价款为11410亿元，增长0.2%。
此外，房地产开发投资增速回落1.6个百分点，2021年前10月同比增长7.2%，为124934亿元。同一时期内，房地产开发企业房屋施工面积为942859万平米，同比增长7.1%。房屋竣工面积增长16.3%，为57290万平米。而叠加土地成交面积下滑，住宅新开工面积也出现6.8%的下降，为123481万平米。
“新开工面积增速持续下行是拉动开发投资额增速下行的主因，房企投资力度下降一方面是因为部分企业信用风险暴露，金融机构对房企融资需求愈加谨慎。另一方面，房企销售回款减少。”贝壳研究院高级分析师潘浩如此认为。
不过，在潘浩看来，10月份房贷利率结束上涨向市场释放了积极信号，或将对房地产开发投资产生一定的促进作用。值得关注的是，11月15日，央行发布公告表示，为维护银行体系流动性合理充裕，展开10000亿元MLF操作（含对11月16日和30日两次MLF到期的续做）和100亿元逆回购操作，本月MLF操作利率为2.95%，与10月份持平。
而MLF操作利率与LPR走势息息相关，且房贷利率与LPR锚定。尽管LPR已经连续多月保持稳定，但业内仍认为，在万亿“麻辣粉”的催化下，不仅市场流动性稳定，一年期LPR仍具备下调预期。由于市场上房贷利率已经“止涨”，若LPR再出现下调，房贷利率也将走低。
许小乐认为，当前房地产市场下行的局面有望在年底或者2022年年初筑底。10月份以来，金融信贷政策正在转变，房地产市场合理的资金需求正得到满足。预计到明年，房贷供需关系也将回归正常，有利于合理的住房消费得到满足。
房产开发投资要防范“过冷”
总体来看，70城房价自9月首次出现环比下跌，10月跌幅有所扩大。严跃进表示，据此可以认为当前房地产市场开始入冬。
“房地产市场的矛盾从‘过热’开始转为‘过冷’。这中间需要积极防范市场过快降温和出现房地产金融风险。”严跃进表示，从过去房地产市场的周期看，一般会下跌8个月。近期要注意御寒的操作。
但近期信贷政策的放松以及其他配套政策的推进，也让市场回暖的效应逐渐显现。10月房贷利率出现了年内的首次下降，部分城市放款速度在加快，房地产市场的合理资金需求正得到满足；房企融资环境也在适度调整，有利于改善市场预期。
“后续政策效应逐渐显现，市场下行的速度也会放缓。尤其是11月份预计部分城市销售市场会有底部反弹可能，客观上也会使得房价指数下跌的空间减少。”严跃进称。
“市场下行的局面有望在年底或明年年初筑底。预计到明年，房贷供需关系将回归正常，有利于合理住房消费正常满足。”许小乐也表示。
2021年1-10月，全国房地产开发投资额同比增速为7.2%。房地产开发投资从“过热”区间进入到“温和”区间，后续要防范步入“过冷”区间，即低于5%的水平。严跃进认为，近期信贷政策和发债政策开始放松，客观上会使得此类数据下行的速度放缓。尤其是各地督查项目开工，防范停工，客观上也有助于此类数据不会过快下滑。2021年1-10月，全国房企土地购置面积同比增速为-11.0%。当前土地市场确实面临压力，不过随着第三次供地节奏的加快以及土地竞拍规则的优化，预计部分城市土地市场在年底依然有小反弹的可能。关键要看房企对于土地储备和明年房屋交易市场的预期。
2021年1-10月，全国商品房销售面积同比增速为7.3%。单纯看此类数据，虽然持续收窄，但预计全年不会为负。目前看，11月份部分城市销售数据有所回暖，得益于按揭贷款等持续的放松。近期房企销售节奏会加快，包括降价促销力度会增大，客观上有助于防范此类数据过快下滑。
2021年1-10月，全国房地产开发企业到位资金同比增速为8.8%。资金面总体上还没有过快改善的可能。所以后续要积极落实既有的政策，包括信贷和发债方面的政策要继续宽松，同时对于在建工程项目、合理购房需求方面要给予更为充足的金融支持。只有这样，房企资金方面的宽松才会真正出现。2021年1-10月，根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，全国商品房均价为10290元/平方米，涨幅为4.2%。当前房价总体上趋稳，保持小幅度的上涨，属于风险可控范围。实际过程中，部分城市要防范房价无序下跌的现象。另外一些城市虽然房价没有明显下跌，但实际上购房方面出现了很多打擦边球的做法，包括首付贷和首付分期等操作增多，这些领域也需要给予关注。
来源：中国财经报、证券时报、华夏时报、每日经济新闻、新浪财经
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