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日期：2024-01-16 浏览次数：0次
近年来，民营房地产企业爆雷不断，包括不少头部企业，这当然与其发展理念和管理理念等有关；相对而言，央企房企和地方国企的房企出现爆雷的情况较少。有业内人士反映部分原因或在于两者获得金融支持的力度不同。在这样的政策背景下，要对不同所有制房地产企业一视同仁，精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
金融机构放款速度有望加快
在各方的助力下，房地产行业融资再次迎来利好消息。
近日，住房城乡建设部和金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（以下简称《通知》），精准支持房地产项目合理融资需求，备受市场关注。
《通知》明确，发挥城市人民政府牵头协调作用，在地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，研判房地产市场形势和房地产融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题，按照公平公正原则，综合房地产项目的开发建设情况及项目开发企业有关情况，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，推送金融机构，做好融资支持。
业内人士认为，建立城市房地产融资协调机制事实上是寻找共赢点，通过区分集团风险与项目风险，来精准支持房地产项目的合理融资需求。在这样的利好政策支持下，未来金融机构对部分项目的放款速度有望加快，更加精准支持房地产开发企业的合理项目融资需求，有序推进房地产项目正常开发建设，促进房地产市场平稳健康发展。
精准支持房地产项目融资
值得注意的是，对于政策支持对象，《通知》提出，根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。
对此，中指研究院企业研究总监刘水表示，精准支持房地产项目合理融资需求，将有助于房地产行业企稳。一方面，加快优质房地产项目审批流程，尽快形成实物投资，将有助于房地产投资企稳。另一方面，暂时遇到困难的项目受到融资支持，将有助于减少项目交付风险，改善行业预期，促进需求释放，有利于房地产市场企稳。
那么，具体到企业而言，如何满足企业合理融资需求？
《通知》提出，金融机构按照市场化、法治化原则评估协调机制推送的支持对象，对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求。
值得一提的是，对于暂时遇到困难但仍有资金平衡能力的项目，政策强调不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。同时，加强贷款资金封闭管理，严防信贷资金被挪用于购地或其他投资。
特别是对于后者来说，很多项目面临着巨大资金压力，抗风险能力相对较弱，任何一个盲目抽贷、断贷、压贷行为都可能成为致命的“最后一根稻草”。
“目前金融机构的首要诉求仍是防风险，然后才是增加贷款，获得收益。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
因此，在做好融资保障方面，《通知》提出了多项具体指引措施，如协调有关部门加快行政许可事项办理，对符合条件的房地产项目要尽快为其办理“四证”；加强信息共享，及时向相关金融机构提供项目建设运行、预售资金监管等信息；为房地产开发企业和金融机构做好在建工程等抵押提供支持，保障金融机构债权安全。
此外，《通知》强调要进一步压实房地产开发企业主体责任，指导房地产开发企业通过项目销售、处置存量资产、引入投资者等方式改善自身现金流；督促房地产开发企业依法真实反映资产负债、销售经营等情况，合规使用信贷资金，进一步增强银企互信。
可以看出，城市房地产融资协调机制实质上是为了有序加快推进正常开发建设的房地产项目建设交付，切实避免项目因资金链断裂出现逾期交付，维护购房人合法权益，这也将更好地助力购房需求的合理释放，促进房地产市场平稳健康发展。
市场向好发展趋势不变
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，从宏观来看，该政策是金融支持房企融资的进一步举措，对房企本身来说有一定利好作用。尤其对于出险房企，给与展期、延长还款时间、新增贷款的支持，避免出险房企项目烂尾，有利于促进房地产市场平稳健康发展。
回溯2023年，10月召开的中央金融工作会议曾指出，“对于房地产领域，要健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。”
2023年中央经济工作会议也重点强调了，“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。”为贯彻落实中央经济工作会议、中央金融工作会议部署要求，此次两部门推动建立城市房地产融资协调机制，彰显了政策积极稳妥化解房地产风险的决心。
可见，自2023年下半年以来，有关部门持续出台房地产融资支持政策。
2023年7月，央行、金融监管总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，将2022年年底出台的房地产“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持力度。
自2023年11月以来，多部门召开企业座谈会落实相关举措；多家商业银行召开企业座谈会，提出要加大在开发贷、按揭贷、经营贷及债券承销等方面的支持力度。
对于未来房地产的生存空间，全联房地产商会创始人聂梅生分析，短期看金融，中期看供需，长期看人口，或者中期更具体一点也可以是看城镇化。对于短期看金融，聂梅生表示，这三年从“三道红线”到“三个不低于”，各项政策都是金融主管部门牵头，房地产经历了空前的流动性考验。
“不要期望房地产再回到原来的辉煌。房地产中期看城镇化，中国现在城镇化率已经超过60%，最多还有七八个百分点的增长。”聂梅生如是说。
但中指研究院市场研究总监陈文静认为，积极稳妥化解房地产风险仍是2024年重要目标，企业资金支持政策有望进一步落地见效。
刘水表示，未来优质房地产项目有望加快审批流程，尽快形成实物投资，这将有助于房地产投资企稳，减少经济下行压力。另一方面，暂时遇到困难的项目受到融资支持，将有助于减少项目交付风险，改善行业预期，促进房地产需求释放，有利于房地产市场企稳。
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