2019年1月初，龙湖集团(0960.HK)CEO及执行董事邵明晓减持200万股龙湖集团股份;1月17日，龙湖集团再遭大股东龙湖集团董事长吴亚军的前夫减持。

　　1月17日早间，龙湖集团公告披露，公司主要股东佳辰发展国际有限公司(简称“佳辰发展”)拟出售公司1.5亿股股份，拟出售价格为22.70港元/股，总计约为34.05亿港元。

　　市值“蒸发”133.72亿港元

　　《商学院》记者查阅公告发现，佳辰发展的全部已发行股本由Silverland Assets Limited全资拥有，而Silverland AssetsLimited则由HSBC International Trustee以蔡氏家族信托的受托人身份全资拥有。蔡氏家族信托是由蔡奎作为设立人与HSBC International Trustee作为受托人于2008年6月11日成立的全权信托。配售事项完成后，佳辰发展所持的本公司股份将由1,544,941,904股减少至1,394,941,904股。因此，佳辰发展于本公司的股权比例将由约25.99%减少至约23.47%。

　　大股东持续减持股份的原因是什么?

　　资深房地产评论人、投行、香港保荐人黄立冲认为，龙湖集团大股东对于股份的出售给市场提供了一个负面的消息，说明龙湖集团内部人士并不看好龙湖集团的未来，因此，这对于龙湖股价的未来是不利的。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃向《商学院》记者进分析称，减持套现受多种因素的影响。第一，或是对此类企业相对来说持悲观态度。第二，此类企业的部分管理业务要退出，所以持股方面会有调整。第三，套现或也和资金压力有关，所以会有此类套现的做法。

　　大股东蔡奎减持龙湖集团股份套现是否会引起龙湖集团内部结构的变动?

　　对此，龙湖集团品牌回复《商学院》记者称，“此次是蔡总家族信托配股，而非龙湖集团上市平台，这是蔡总及其家族基金资产配置的安排，不影响龙湖集团内部管理结构。”

　　但是资本市场似乎并不买账，据wind显示，1月17日，龙湖集团股价快速下行，一度暴跌超9.1%。市值相较于1月16日的1467.87亿港元减少至1月17日的1334.15亿港元，交易日收盘时，龙湖集团市值“蒸发”133.72亿港元。截至1月22日，龙湖集团股价报22.6港元/股。

　　申万宏源发布报告称，龙湖集团自2018年10月底反弹至今已超过五成，目前的估值已经显著超过同业，因此下调龙湖评级至中性。

　　在销售业绩方面，龙湖集团2018全年销售额2006.4亿元，与上年同期相比增长28.5%，“踩线”完成了此前定下的2000亿元的目标。但鉴于同业更快的发展速度，龙湖集团在全国房地产行业规模排名中，较2017年的第八位退后两位至第十位，被华润置地和新城控股赶超。另外，在克尔瑞销售排行榜中，龙湖集团2018年的销售额位列第十，较2017年下降了2个名次。

　　对此，严跃进表示，对于龙湖此类销售数据来说，应该还是比较悬的，这也说明市场降温确实对楼盘销售带来了影响。过去两年房企相对是比较高调的。但是市场降温后其实还是有很多压力的。

　　黄立冲认为，从佳源国际控股地产和阳光100雪崩式股价下跌可以看出，投资者不能仅仅关注销售额的情况，更应关注企业现金流的情况，如果销售成长是利用杠杆带来的，这种情况就很危险。

　　长租公寓“战略陷阱”

　　2018中国房地产开发企业500强测评成果显示， 2017年房地产高速增长呈现乏力的态势。500强房地产开发企业成长指标中销售面积增长率大幅回落至22.3%，虽然受益于高企的房价，房企销售金额增长率保持高速增长、营业利润增长回升，但均未超过2010年水平，长期来看仍处于下降通道之内。

　　在此背景下，继朗诗绿色地产有限公司(00106.HK)、时代地产(01233.HK)、大连万达商业地产股份有限公司等多家房地产公司从传统的房地产企业向城市发展服务商转型升级后，龙湖集团也走上了多元化转型之路。

　　龙湖集团首席执行官邵明晓在2019年1月5日举行的媒体交流会上提出，龙湖集团要走四大主航道发展策略，分别在地产开发、商业运营、长租公寓和智慧服务四个方面着手。邵明晓表示，希望用不长的时间，把龙湖集团的服务收入从100亿元做到超过1000亿元，希望2019年成为龙湖服务收入过100亿元的“元年”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《商学院》记者采访时表示，对于多元化业务来说，说明其在持续走轻资产的模式，或者说输出管理和品牌。不过类似逻辑在很多开发商中也是存在的，很多开发商也是在积极做投资，尤其是长租公寓项目，但是市场表现是比较一般的。

　　龙湖集团副总裁李楠曾公开表示：“到2020年，龙湖商业旗下开业商场总数将超50座。”而对于长租公寓业务，邵明晓曾表示2018年“冠寓”将新开业5万间左右。但是，据公开资料显示，“冠寓”2018年的开店规模似乎并不及预期。

　　龙湖集团2018年中报显示，截至2018年上半年，冠寓已在16个城市开业，累计超过2万间，较2017年底的1.5万间，仅多出约5000间。龙湖集团官网显示，冠寓目前已进入31个城市，开业间数仍为2w+。冠寓2018上半年营收仅为1.38亿元，占龙湖集团总营业额的0.5%。同时，冠寓开业三个月以上的物业入住率为90.1%，开业三个月以内的入住率则只有38.7%。

　　“对于此类入住率的现象来说，也说明租赁市场一个非常尴尬的地方，即当前此类地产企业还是有压力的。长租公寓确实是市场的发展红利，但是实际上很多长租公寓也会面临很多压力，类似出租情况很难因为产品品牌运作或其他因素而上升，因为租赁市场相对更为自由，很多消费需求不见得会来租赁此类房源。”严跃进认为。

　　黄立冲认为，长租公寓对于地产商而言绝对是战略陷阱，地产商做长足公寓会发现经营性现金流将会越来越差，也会出现亏损现象。地产的成本结构、经营管理能力、运营特点是绝对不适合做长足公寓的。比如说万科基本上已经停止长租公寓的扩张，万科走过的弯路就可以给龙湖做一个参考。另外，龙湖有商业地产业务，商业地产业务也是消耗现金流很大的业态。

　　有业内观点认为，长租公寓只有出租率达到95%才有可能盈利。黄立冲认为，如果一个长租公寓需要95%入驻率才能盈利，这种商业模式是不应该存在的或是生存不了的。因此，黄立冲对《商学院》记者说，“我对龙湖冠寓以及商业地产业务持负面态度。”

　　多名高管离职

　　据此前媒体报道，2018年包括副总裁胡浩在内，龙湖集团共有8位高管先后离职。多名高管频繁离职的原因是什么?是否会引起龙湖集团内部的不稳定?是否意味着公司将调整战略方向?

　　对此，龙湖集团回复《商学院》记者称，2018年龙湖集团提出“空间即服务”战略，积极进行数字化转型。在推行新战略的过程中，出现一些人事的调整是十分正常的，这是双方双向选择的结果。高管的离职在任何公司都是正常现象，为行业产出人才同样也是龙湖的使命。

　　对此，严跃进认为，高管频频调整也说明了一点，即当前地产企业还是需要看到，同类企业的竞争压力很大，部分给予更好的薪酬和工作岗位，这都会引起各类高管的变动和调整。

　　黄立冲认为，很多高管离职是因为难以适应公司调整的新战略，但是并不意味着高管离职就等于是公司的问题，但是同时也说明了龙湖调整战略方向至少在早期是不受高管认可的。

　　龙湖集团进行的战略调整能否适应市场的需求。对此，《商学院》记者将持续关注。