房地产业“寒冬”来临之时，对于华夏幸福(600340.SH)而言，似乎更加寒冷。

　　最近一段时间，华夏幸福重磅消息不断，小镇项目裁员、退出出行行业、引入险资……一系列自救行动亦导致股价下滑，传递出一则信号——华夏幸福“不幸福”。

　　股价是公司的晴雨表，2018年2月，华夏幸福曾有过46.88元/股的高股价，而截至12月7日收盘，股价已经跌到了27.80元/股，下跌了四成之多。

　　今年7月华夏幸福为解燃眉之急引入“平安系”，近日实行“双总部”管理模式运营，同时ST宏盛控股股东拉萨知合于12月7日与西藏德恒签署股权转让协议，前者将其持有的全部上市公司股份约4164万股，以合计10亿元的交易价格转出。本次股权转让完成后，西藏德恒将成为ST宏盛的新控股股东，而汤玉祥等7名自然人，将取代华夏幸福董事长王文学成为新实际控制人。

　　为何在“寒冬”到来之时，华夏幸福困局重重?华夏幸福能否度过“寒冬”?

　　裁员风波

　　最近，一则 “华夏幸福三天裁员上千人”的消息将华夏幸福推上了风口浪尖。据称，华夏幸福的小镇集团在全国范围内裁掉400多人，华夏京南集团的500多人则全部被裁。

　　而华夏幸福对外表示，这是公司主动进行的一次内部整合，公司目前确实在梳理和调整组织架构，为新业务的开展做战略聚焦的准备。梳理的业务包括环京区域和产业小镇集团。产业小镇集团总部与产业新城集团的总部的合并传闻也确属事实。

　　华夏幸福的一位在职员工告诉《商学院》记者, “目前还没有危及到我们，但已随时等待暴风雨的降临。”

　　《商学院》记者就华夏幸福裁员及相关问题发去了采访提纲，并多次联系，截至记者发稿，华夏幸福方面未予回复。

　　(河北廊坊大厂华夏幸福影视小镇冷冷清清，除保安外未有人员出入)

　　此次裁员项目主要集中在小镇集团，2016年12月底，华夏幸福在产业新城板块下设产业小镇集团。2017年年初华夏幸福更打出要在“3个月内招聘200个小镇总”的口号以应对全国设立200个特色小镇的宏大计划。现经两年风雨冲刷，小镇集团出师未捷，还身陷裁员风波之中。《商学院》记者从社交软件脉脉上发现，关于华夏幸福裁员的消息早已充斥网络。不禁让人发问：对小镇集团给予厚望的华夏幸福，此次缘何折戟小镇集团?

　　曾在华夏幸福工作的管理人员告诉《商学院》记者, “此次裁员与平安的协议有关，裁员的目的是为了降低成本。华夏幸福将实行双总部运营，东南区域是平安系，北京区域属于华夏系。”

　　《商学院》记者走访了原华夏幸福小镇本部——北京朝阳区网信大厦。小镇总部位于大厦17层，记者敲门进入，其工作人员以负责人都在开会为由拒绝了记者的采访，等候多时，一名保洁人员走出，她告诉记者，“近期走了很多人，15层原来也是华夏幸福的工作地点，现在人都走光了。”

　　(网信大厦15层原是华夏幸福产业小镇本部，现已人去楼空)

　　记者随后来到15层，发现办公区的LOGO墙上已经蒙上了苫布，但门上毛玻璃上有华夏幸福英文字样。同时门上贴有招租公告。记者拨通了15层门上贴的中介的电话，中介人员告诉《商学院》记者，“15层楼可以容纳150人左右，华夏幸福在房子还没到期时就违约了，现在15层还属于招租的状态。”

　　记者又从招标网获悉，位于网信大厦15层的华夏幸福产业小镇本部于2017年6月14日进行精装修招标，仅仅一年多，已是“人去楼空”。记者随后又拨打了招标联系人的电话，对方称：“现在小镇项目已经没有了。”记者追问网信大厦17层是否还在进行正常业务，是否保留小镇总部，对方称：“也没有了，撤销了。”随即挂断了电话。

　　(网信大厦17层，工作人员以负责人都在开会为由拒绝了记者的采访)

　　记者随后来到河北省廊坊大厂县华夏幸福影视小镇，记者除了保安未见有人出入。据相关人员和《商学院》介绍，影视小镇现在处于未对公众开放的状态，参观需要提前预约。现在完成了影视小镇建造的一期项目，入驻率仅为70%，二期因为通州和北三县要联合规划，所以项目一直没落地。

　　债务增加 融资趋紧

　　2018年10月27日，华夏幸福(600340.SH)发布第三季度报告，结果显示经营活动产生的现金流量净额为-76.6亿元。此外，前9个月，华夏幸福筹资活动现金流入567.14亿元，较去年同期714.42亿元出现大幅下滑。

　　同时，截至到第三季度末，华夏幸福持有的货币资金为379.1亿元，较期初减少44.34%，主要是由于偿还到期债务所致;短期借款共计56.50亿元，一年内到期的非流动负债193.63亿元。

　　不断增加的债务，让华夏幸福的融资成本进一步提高。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《商学院》记者采访时表示，华夏幸福资金方面的数据说明华夏幸福存在一定的风险，尤其是在筹资方面的压力。值得注意是的是，融资方面趋紧，对于此类企业是有一定的风险的。

　　房企成立重点事业部的做法，本身体现了集中力量办大事的思路。但是在产业定位不准确的情况下，也容易出现事业部开始投资很热，但后续经营不善、被迫撤销等问题。

　　严跃进对《商学院》记者表示，此次华夏幸福撤销事业部说明企业在把控成本。随着当前房地产市场降温，各类政策调整较多。对于企业来说，解散事业部能够快速降低成本。产业小镇后续依然有机会发展，但当前确实是降温了。”

　　业内人士分析，房企的人员结构调整多是为了节约用人成本，实现人力资源的“高周转、低成本”。但是，这也存在部分核心技术流失的风险。

　　引入平安资管

　　7月10日，华夏幸福发布公告称，控股股东华夏控股和平安资管签订股权转让协议。双方约定，华夏控股以23.655元/股的价格，向平安资管转让5.82亿股华夏幸福股份，占公司总股本的19.7%。

　　华夏幸福公告称，上述《股份转让协议》的签订，旨在增强双方在相关业务领域的潜在合作，完善公司治理水平，持续提升公司竞争能力与盈利水平，促进公司的快速健康发展。

　　交易完成，华夏控股的持股比例将从61.67%降至41.97%。值得注意的是，平安资管以137.7亿元接手华夏幸福近两成股份后，成为华夏幸福的第二大股东。

　　同策研究院总监张宏伟在接受《商学院》记者采访时分析称，由于受楼市调控等政策的影响，对于多在环京布局的华夏幸福资金端造成压力，华夏幸福引入平安资管，同时进行减免事业部是压缩成本的做法。

　　华夏控股持股比例从61.67%变为41.97%，加上鼎基资本的0.69%则为42.66%。据了解，华夏幸福董事长王文学持有华夏控股约94%的股份，王文学在鼎基资本的持股比例为81%。按照相关上市公司法律法规，持股比例介于30%到50%的王文学也丧失华夏幸福的绝对控股股东地位，而是以相对控股股东作为公司实际控制人。

　　此次交易中，华夏幸福承诺，未来三年，归属于上市公司股东的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%。也就意味着，2018年、2019年、2020年，华夏幸福归属于上市公司股东的净利润将分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。否则，华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。

　　此外，据此前媒体报道，华夏幸福引入平安资管虽能暂缓燃眉之急，但付出的代价是，平安派出的员工掌握了公司财务和投资板块。

　　2018年12月4日，华夏幸福发布公告称，聘任俞建先生为公司分管财务及融资等业务的联席副总裁。记者查阅资料获悉，俞建历任中信集团中国租赁有限公司项目经理及香港分公司总经理助理;英国石油公司石化部门战略分析师、司库部亚太分部及伦敦总部财资经理;华润(集团)有限公司财务部资金总监及财务部高级副总监。2014年至2018年11月任职于华润置地有限公司，任执行董事、高级副总裁、首席财务官。

　　曾为华夏幸福工作的员工告诉《商学院》记者,“华夏幸福将成立两个总部，东南的是平安系，北京的是华夏系。随着华润置地原CFO俞建出任华夏幸福联席总裁，华夏幸福财务或将由两方同时管理。”

　　退出造车?
 

　　近年来，房地产企业纷纷进行多元化转型。恒大入主FF、宝能系入主观致，而华夏幸福和王文学也有自己的造车梦。

　　2017年10月31日，浙江合众新能源汽车有限公司的控制人变成王文学，随后王文学继续布局出行，知合出行、知合创新分别投资共享汽车平台马上用车、巴歌出行。知合出行、知合创新为知合控股有限公司旗下企业，法人代表为王文学。今年6月1日，合众新能源推出哪吒汽车。

　　华夏幸福双总部运营，叠加“败走”ST宏盛，压在王文学身上的包袱越来越重。

　　12月7日晚间，西安宏盛科技发展股份有限公司(下称ST宏盛，600817.SH)披露上交所的问询函，问询事项披露了一桩颇受市场关注的股权转让事项。

　　根据公告，ST宏盛控股股东拉萨知合于12月7日与西藏德恒签署股权转让协议，前者将其持有的全部上市公司股份约4164万股，以合计10亿元的交易价格转出。本次股权转让完成后，西藏德恒将成为ST宏盛的新控股股东，而汤玉祥等7名自然人，将取代王文学成为新实际控制人。

　　记者查阅资料发现，2016年12月，王文学旗下拉萨知合以9亿元的总价，接盘ST宏盛原控股股东普明物流所持上市公司20.88%的股份，叠加此前以1.44亿元受让张金成所持ST宏盛5%股份，拉萨知合对ST宏盛的持股比例升至25.88%，成为上市公司新晋控股股东。这笔持股总成本为10.44亿元，均价约为25元/股。

　　然而，2016年12月以来，ST宏盛的股价一路下跌，至2018年12月7日收盘，拉萨知合所持ST宏盛全部股票市值为3.63亿元，缩水超六成。从账面差价计算，王文学的此次转让还亏损约4400万元。

　　另据记者从天眼查方面获悉，2018年11月29日，合众新能源汽车的法人代表已从王文学变更为方运舟。

　　合众新能源已经拿下中国第13张新能源汽车生产牌照，成为国内第7家拥有发改委和工信部“双资质”的生产企业，首款车“哪吒01”已经亮相。在此之前，王文学个人认缴出资3.3亿元收购合众新能源近53.4%股份，而华夏幸福100%控股的拉萨知行创新科技有限公司，在房地产企业“多元化”发展时，华夏幸福也看好造车及出行领域。

　　然而造车是个“烧钱”的事，华夏幸福与平安的协议中涉及利润额2018年、2019年、2020年，将分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元，否则将进行现金补偿。出行业内人士李军利认为，造车烧钱，出行领域现阶段是投入大但很难见到收益的。因此华夏幸福此时退出造车及出行领域或许更为稳妥，毕竟造车新势车眼现正遇上交付的“生死劫”。

　　如何破局

　　融资端利息成本提高，叠加销售端增长乏力，压在房企身上的资金包袱越来越重。房地产行业的“转折点实实在在的到来了”。如何在在市场变化剧烈、房企规模不断做大的新形势下活下去，控制财务风险已成为行业共识。

　　严跃进在接受《商学院》记者采访时表示，此类产城投资的企业，在后续一定要做好环京环沪等都市圈投资的周期判断，因为遇到政策调控等情况，风险是比较大的。

　　“在房企通过多元发展和重点布局的同时，尤其要关注公司管理，企业财务指标，以防止企业过速扩张导致的财务风险和管理风险。”戴德梁行估价及顾问服务部中国区主管暨大中华区区域董事陈家辉在接受《商学院》记者采访时说。

　　陈家辉认为，我国房地产市场发展的过程中，房地产企业不断调整升级和扩大规模。陈家辉建议，房地产市场受政策影响明显，在目前的发展阶段，房地产企业应更多的通过多元化发展，开拓重点事业部;增加持有物业比例，提高租赁经营收入在整体收入中的占比;采用灵活的融资方式，拓宽融资渠道降低融资成本等方式，规避规模扩张过程中可能遇到的财务风险和单一细分市场的政策风险。

　　张宏伟认为，未来房企的发展需要制定中长期的战略，构建产业资源、金融资源，从而提高抵御未来市场周期变化、楼市调控政策变化的能力;企业的布局应更加均衡，进行多元化布局，从而对冲风险。

　　未来，房企应更多考虑市场整体环境，实施产城融合的多元化发展之路。同时，还要对风险和收益严重不匹配的业务进行调整，从而实现资金流的快速周转，最终实现企业的平稳健康发展。

　　《商学院》将持续关注。