房地产行业在国民经济中占据着主导和基础性的地位，但在A股市场中房地产板块却面临估值偏低、股价横盘震荡的窘境。

 

受疫情影响及随着各项调控政策、“三条红线”规则、房地产贷款集中度管理制度等政策陆续出台，2020年地产股经历了“至暗时刻”。

 

国金证券房地产行业研究认为，地产股估值处于历史低位，基本面处于恢复阶段，估值提升是大概率事件。地产股估值“绝地反击”，业绩稳健、财务健康程度高、业务布局合理性强的企业后劲更足。

 

 

 

 

 

 

经营性现金流是衡量房企财务健康度的一个行业性指标，从连续数年的经营性现金流数据来看，头部房企大多数能保持销售的持续增长，但上市房企连续四年经营性现金流为正，能做到的房企并不多。

 

据《商学院》记者统计，自2017年至今，仅有万科、龙湖、世茂、荣盛、华润、融创、绿地、阳光城、龙光等九家房企，实现了经营性现金流连续四年为正。

 

其中，荣盛房地产发展股份有限公司（简称荣盛发展， 002146.SZ）2017年至2020年，每年的经营性现金流分别为22.73亿元、175.11亿元，21.2亿元，13.67亿元，连续多年经营性现金流为正，在上市房企中属于健康水平。

 

荣盛发展成立于1996年，2007年8月8日成功登陆深圳证券交易所，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业，目前注册资金43.48亿元。

 

2017年-2020年这四年,荣盛发展营业收入分别为387亿元、563.7亿元、709.1亿元、715亿元。营收款复合增长率大约为20%左右，这在房地产行业内是一个比较健康的增速。

 

而从直观反映房企盈利能力的指标——归母净利润来看，荣盛发展2017年以来的数据分别为57.6亿元、75.65亿元、91.2亿元、75.01亿元。

 

受环京楼市的持续低迷，叠加疫情的影响，对总部在廊坊的荣盛发展还是造成了不小影响。2020年荣盛发展净利润有所下降。

 

值得注意的是，荣盛发展2020年的归母净利润为75.01亿元，这一数据低于其2019年的91亿元。一方面，2020年由于疫情因素，线下销售迟至5月才恢复正常；另一方面，作为传统北方房企，荣盛发展重仓京津冀，多少受到环京楼市低迷的影响。

 

实际上，销售数据是房企现金流的最主要来源，直接反映了房企的经营可持续能力。

 

不过， 2020年虽然遭遇了疫情等困难，但荣盛发展仍实现销售站稳千亿元。2020年签约面积1174.45万平方米，同比增长6.96%；累计签约金额1270.97亿元，同比增长10.18%，完成年度签约计划的105.04%；连续3年销售额超过千亿元。

 

2020年下半年，房地产调控政策有所转向，中央强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，行业金融监管持续强化，“三条红线”政策试点实施。

 

在“三条红线”的政策下，荣盛发展财务表现稳健，“三条红线”两条已达标，一条趋近达标。

 

所谓“三条红线”，是指：1.剔除预收款后的资产负债率大于 70%;2.净负债率大于100%;3.现金短债比小于1倍。

 

依据“三条红线”规定，如果三项指标均不达标，归为“红档”，有息负债规模不得提升；两项不达标，归为“橙档”，有息负债规模年增速不得超过5%；一项不达标，归属“黄档”，有息负债规模年增速不得超过10%；三项指标全部达标，归为“绿档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

 

从年报看，目前荣盛发展尚有剔除预收账款的资产负债率73.8%高于指标要求，其余“两条红线”均达标，分别为现金短贷比1.23，净负债率80.2%。

 

而剔除预收账款后的资产负债率73.8%，与监管要求的 70%也很接近。在此基础上，荣盛发展快速去化，销售规模实现逆势上升，销售额和销售面积分别为1271亿元和1174万平方米，同比涨幅分别为10.2%和7.0%。从这一层面分析，荣盛发展离“转绿”不远了。

 

此外，荣盛发展的短债占比也由2019年的52.8%下降到35.2%，债务结构调整优化成果明显。从第三方金融机构评级来看，年报显示，荣盛发展2020年获得银行授信额度931.55亿元，境内主流评级机构上调公司主体信用评级至AAA，境外主流评级机构给予公司BB-的主体信用评级。

 

此外，从分红和纳税两个参考指标也可以发现房企的财务指标的健康程度。

 

根据荣盛发展2020年年报披露的分红派息预案，2020年该公司拟向全体股东每10股派发现金股息3.50元(含税)。据数据显示，上市以来荣盛发展累计现金分红金额达118.37亿元(含2020年度)。2015-2019年，公司连续五年派息率达到当年归母净利润的22%以上，股息率达到5%以上。这些数据在A股上市公司中无疑位居前列。

 

纳税方面，2008-2019年，荣盛发展累计纳税433亿元。在全国工商联2020年发布的“民企纳税20强”上，荣盛位居全国民企第17位，在房企中排第8位，远高于房企销售榜上的行业排名。

 

综合来看，荣盛这家老牌房企的财务指标可称健康。不过，这家公司过去虽然一直保持在行业前列，但同龙头房企相比，存在感和排名稍弱。荣盛发展也在为此做出改变，其2020年年报中提出，下一个五年，公司将聚焦“提质、进位”的总体发展目标，通过质量与规模的快速提升与协同发展，跻身世界强企之列。

 

 

 

 

 

 

多名券商研报普遍认为， 2020 年是荣盛发展利润率的低点，随着高价项目的逐渐结转，从 2021年起，公司的利润率有望实现触底反弹，并保持稳定。

 

据近日东北证券发布研报称，东北证券维持荣盛发展买入评级。原因在于销售稳增拿地审慎，首先，荣盛发展虽然结转滞后导致净利润下跌，但是地产业务毛利率仍处较高位；其次，销售稳增拿地审慎，年初还完成了物业板块上市。

 

实际上，地产股能“峰回路转”，与公司业务的成长性有很大关系，而一家成长性强的企业，必然有着清晰的战略规划和明确的战略执行，这也成为了房地产企业股价触底反弹的基础条件。

 

从荣盛发展的多元化布局情况来看，在康旅板块，荣盛发展以“旅游、度假、养老、养生”等产业为切入点，经过五年多发展，实现了高起点、大规模快速进入和布局，迅速进入行业第一梯队。目前，已经在河北省秦皇岛市、承德市，安徽省黄山、九华山，湖北省神农架，云南省丽江市，海南省陵水县等国内区域实现布局。此外，荣盛发展还走出国门，在捷克共和国南摩拉维亚州进行大健康产业布局。

 

产业园板块经过五年多发展，荣盛发展已在河北、安徽、湖北3个省布局香河产业园、永清产业园、霸州产业园、固安产业园等12个园区，成为公司重要的业务来源和第二大利润来源。

 

物业板块，荣万家在2020年实现营业收入18.07亿元，同比增长41%；净利润2.64亿元，同比增长133%；毛利率28.10%，同比增长9.9个百分点；年度在管建筑面积约5,970万平方米，合约建筑面积约9,020万平方米，其中外部拓展面积3,617.74万平方米。2020年年底，荣万家赴港上市成功获批，在2021年1月15日正式在香港主板敲钟上市。

 

在其他产业方面，荣盛发展充分捕捉行业信息，逐步搭建差异化、多层次金融业务架构，通过设立、参股、收购等多种方式，逐步完善地产基金、产业基金、民营银行、投资平台等金融领域的投资布局。荣盛发展设计公司紧跟市场形势，其创新能力、服务意识、产品品质也得到进一步提升。2020年上半年，完成产值2.51亿元，实现营业收入1.30亿元，超额完成半年度计划，并完成了风景园林资质乙级升甲工作。另外，荣盛发展互联网公司搭建了以客户端为主的网络神经体系，为传统产业的升级和科技化转型注入网络化基因提供有力保障。

 

经过多年来全方位的拓展，荣盛发展形成了完整的产业链体系，涵盖与房地产开发相关的各个板块，实现了公司收入、利润的多元化。

 

在国家“十四五”规划的开局之年，荣盛发展基于自身和环境变化，开始实施“六五”规划，提出了全面提升发展质量，“提质、进位”的总目标；确立了以地产为主业，以康旅、产业新城、物业为支柱，其他相关产业为辅助支撑的“一主、三柱、多支撑”的新产业发展格局；明确了为客户创造绿色、健康、智慧新型生活方式的发展理念；制定了提质、降本、减费、增效的竞争策略；确定了推动两个核心竞争力建设的主要任务。

 

另外，衡量房地产企业能够触底反弹的另一个基础条件是手中具备优质的土地储备。在房地产企业的竞争中，土地储备的获取方式决定了房地产企业后续的利润情况，土地储备早已成为房地产企业发展的生命线。而新增土储质量是影响房企未来现金流安全性的主要决定因素。

 

拿地方式上，荣盛发展紧紧抓住市场有利时机，积极采用多元化方式拿地，来降低拿地成本，通过招拍挂、股权收购、旧村改造等多种方式，按照区域发展战略，围绕深耕和新拓两种思路，深入研究区域、市场和目标地块，在“找”字上下功夫，紧扣项目的收益率和周转速度，有力地保障利润率存在回升的机会。

 

在土储整体布局上，除了京津冀之外，近年来荣盛发展持续加大对长三角、环渤海、珠三角、中西部地区的拓展力度，逐步确立并不断完善自身独特的战略定位，目前已完成全国性战略布局，城市结构进一步优化。在全国整体房地产市场有所下行的大背景下，荣盛发展通过合理的全国区域布局，有效提升了对于区域性政策风险的应对能力，保证了其销售的稳定性和确定性，销售规模保持高速增长。

 

荣盛发展优化土储布局，近年加码对环京地区之外区域的投资布局力度，将“鸡蛋”放在不同的“篮子”中。2020年全年荣盛发展在长三角、中西部、京津冀等多个区域内加大土储布局，土储数量较为充足，土储区域结构更加合理，截至2020年半年末荣盛发展总土储规划建筑面积达4036万平方米。

 

而对于未来的土地发展计划，2021年度荣盛发展计划新获取建筑面积约1122.23万平方米的新项目资源。

 

 

 

 

 

 

如果是获取土地资源是房企发展的第一步，那么建造出优质的产品则是房地产企业的终极目标，有了优质的产品，房地产企业的发展才具有可持续性。

 

如何才能实现产品保持优质的目标呢？首先要有一个清晰的产品定位。

 

荣盛发展住宅产品定位于坚持主流产品定位不动摇，不断提升和引领改善性需求，持续提供品质刚需住宅与舒适改善性住宅和以新型生活方式为主题的高端社区服务。

 

在纷繁的房地产项目中，客户在买房时挑花了眼，而最让客户忧愁的不是选择房子，而是在收房环节，“货不对板”的情况。往往在看到样板间的豪华装修或者开发商的承诺后，业主满怀期望，但是在收房环节却发现了很多瑕疵，因此，如果完成了产品的标准化管理，用户的担忧也会解除了。

 

自2008年开始，荣盛发展就实施标准化管理，对100个质量细节、2000个质量控制点提出达标规范，并进行精细化考核。2020年疫情期间，荣盛发展重新编制《住宅产品设计管理白皮书》，从设计、施工各环节大力推动建筑节能、产业转型升级，始终将品质发展列为品牌战略的核心要素，以品质立品牌，用品牌抓市场，从业主视角出发，做真正的“生活方式运营商”。

 

荣盛发展将对生活的领悟和尊重融入产品，以匠人之心打造精品，花语、锦绣、府邸三大成熟产品系不断迭代升级，持续为客户创造价值，满足客户迭进需求。

 

截至2020年荣盛发展已连续近二十年开展客户满意度调研。从2020年荣盛发展调研的58个城市的146个项目结果显示，客户满意度连续5年提升，稳居行业水准之上。

 

在房地产市场从黄金时代走向白银时代时，房地产企业的竞争更为激烈，“潮水退去，才知道谁在裸泳”房地产企业竞争的下半场，对房企的创新能力提出了新的要求。

 

2021年开端，对荣盛发展康旅行业来说依然充满前途未卜的焦虑，但在诸多房企进退维谷时，荣盛康旅却逆势起飞，以“一品原乡”为新起点，以“合院”为代表，产品创新与迭代亮点突出。

 

王牌IP“一品原乡”，通过打造“回得去的田园”，传承中国耕读文化，满足文人雅士、新贵阶层“返儿时之趣乐、回自然之境地，遣乡愁、归初心，筑童趣乡野之桃源，造农耕自然之生活”的梦想。一品原乡不仅承袭了荣盛发展产品一贯以来的高标准，更在原有标准之上，设置了更为严格的策划理念和设计原则。安徽金寨一品原乡一经面世便受到了客群的广泛关注，据统计仅一品原乡5A示范区开放，在当地抖音话题的播放量就超1000万次。

 

荣盛发展康旅产品的创新性还体现在其推出的主流产品——七彩合院，这是2020年荣盛推出的全国独创合院2.0升级产品。其中组合户型的发明属于实用创新型设计，采用上下两层旋转叠合，空间错位以及采光朝向不同的设计手法，通过上下层户型空间朝向错位，实现主朝向视线互不干扰，形成多重独立私密庭院。荣盛独创合院户型已申请并获得了相关国家专利权。

 

荣盛发展在其2020年年报中提出，下一个五年，公司将聚焦“提质、进位”的总体发展目标，通过质量与规模的快速提升与协同发展，跻身世界强企之列。在宏观经济形势复杂、房地产行业持续调控的大背景下，机会与挑战并存。（GG）