8月28日，中国恒大(3333，HK)发布2018年中期业绩。财报显示，2018年上半年，中国恒大实现净利润530.3亿元，同比增幅129.3%;营业额3003.5亿，同比增长59.8%，总资产17699亿，净资产3245亿，均创行业有史以来最高纪录。此外，恒大净负债率较去年末下降超三成。

　　从已公布半年报的几家头部房企数据来看，碧桂园、万科、保利、中海地产的净利润分别为163.2亿、135.2亿、93.1亿、203亿元，如今恒大的半年净利润已超过这几家房企，成为行业新的“利润之王”。业绩会上，恒大总裁夏海钧将净利暴增归因于土储便宜、负债降低、工程成本降低等原因。

　　今年年初，许家印宣布全面启动“新恒大、新战略、新蓝图”的战略部署，要坚定不移地实施“规模+效益型”发展模式，以及低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式，保持规模适度增长，重点注重增长质量。

　　此外，发布会上， 夏海钧对利润、分红、回A股进展等问题做了回应。对于回A股进展，恒大称，目前主要是A股市场也不太好说，比较波动，在等待合适时机进行重组上市。

　　净利达530亿元创历史最佳

　　对于恒大高利润的原因，夏海钧提到，“恒大的利润增长主要源于公司在2017年的两个改变，一个是发展模式的转变，另一个是经营模式的转变。”

　　面对市场调整期，裁夏海钧在业绩会上表示， 主要源于2017年公司提出两个转变，发展模式的转变：规模型向规模+效益转变，经营模式从三高一低向三低一高转变。过去恒大主要以规模取胜，利润适度增长，是比较低的，从2017年开始，增长速度放下来了。

　　首先是公司超前的战略储备，恒大前些年一直把储备优质土地作为发展基础。“我们的土地集中在中国一二线城市，68%，三线占了32%，平均单价1623元。恒大土地储备单价非常便宜，规模也是非常大的。第二，三高一低向三低一高转换，就是把负债率降下来了，从2016年的432%降到了 127.3%，前两年去掉了200多亿的成本，因此今年利润好一点。第三，标准化的管理。集约化采购大规模降低了成本，创造了有效的利润空间。

　　“恒大采用标准化的好处就是可以大规模降低工程成本造价，提加房子附加值，恒大交房都是精装修，利润大幅增长不是一般地产商想学就能学的，这是通过长期的经验积累，超前的土地储备才能达到的。”夏海钧说道。

　　“地价锁定，建筑成本略微增长，销售价格增长，这样利润就来了。”夏海钧从土地储备、楼面价和销售价方面解释了恒大利润大幅增长的原因。

　　半年报显示，截至6月30日，恒大的总土地储备项目822个，土地储备原值5130亿元，未付款金额1078亿元，其中2018年下半年到期应付398亿元，2019年到期应付322亿元，2020年及之后到期应付358亿元。上半年共取得68幅地块，并在现有的19个项目进一步购买周边土地，新购土地建筑面积3086万平方米。

　　“目前我国城镇化带来1300万人口进城，而人口流入的区域是房地产发展的最好区域。恒大现在积累了大量的优质土地，目前有3.05亿平方米，项目822个。一线和二线的土地储备占比68%，平均楼面地价2092元/平方米，三线经济发达的城市占比32%，平均楼面地价1196元/平方米。”夏海钧进一步解释，“822个项目平均每一个建筑面积37万平方米，都是大项目。好处就是一期开发完之后，二期三期的项目楼面价是锁定的，但是销售价是增长的，这样利润就来了。”

　　业绩大幅提升，也进一步打开了恒大估值的上升空间。证券分析师认为，目前港股前十大上市房企平均市盈率为8倍，而恒大作为行业“利润王”，市盈率却仅为5.35倍，可谓是估值最便宜的地产蓝筹，远低于万科、碧桂园的13.62倍与7.38倍市盈率。

　　净负债下降 销售额放缓

　　受到楼市调控加码与流动性收紧影响，房地产市场进入新一轮调整周期，“现金为王”已成为行业大多数房企坚持的策略，恒大也继续保持了高额现金。截至半年末，恒大销售回款2475亿，现金余额为2579亿，这个规模的现金流能为恒大抵御市场波动供保障。

　　在新战略下，恒大在2017年先后引入三轮共1300亿元战略投资，这增加了恒大的净资产，又提前还清了1129亿元永续债，在减轻债务压力的同时，也能避免永续债权益人分食利润。

　　除此之外，需要注意的是，利润大幅增长的同时，恒大销售规模增速正在放缓。财报显示，2014年至2017年，恒大合约销售金额增速分别为31%、53.1%、85.4%以及34.2%，这也意味着2018年上半年24.6%的同比增速为近5年的最低水平。

　　对于规模增速放缓，夏海钧表示未来将保持规模的适度增长，注重质量增长，规模过快增长将带来管理链条的压力，同时也损失了很多经济效益。未来恒大规模将保持15%~20%的增长速度。

　　规模增速放缓之后，恒大不会提高2018年5500亿元合约销售目标。截至2018年7月底，恒大已实现合约销售金额3498亿元，完成全年目标的63.6%。

　　夏海钧认为，未来房地产销售总量不会发生太大的变化，但是房企的规模集中度在变化。预计未来3到5年，房企前三强将占据市场份额的20%左右。

　　实现高利润的同时，恒大也在以高分红回馈股东。根据此前公告，恒大将分派2016年及2017年年度股息，每股分红1.287港元，总额达创纪录的168亿港元。

　　去年参与恒大第二轮战投的深圳控股，在中报中提及获得了投资恒大的5亿元股息，股息率达9.1%。深圳控股是深圳市国资委旗下上市房企，去年通过出资55亿元获得了恒大地产1.76%股权。

　　目前恒大已经形成以地产为主，多元化发展的综合集团。地产主业继续维持高增长，也为恒大布局高科技产业提供了资本支持。今年4月，恒大与中科院达成全面合作，计划未来十年投入1000亿元，双方将共同拓展生命科学、航空航天、人工智能、新能源等重点领域，首批6个合作项目已于近日正式签约。6月份，恒大还宣布入主美国新能源汽车公司法拉第未来，正式进军电动汽车市场，并全面负责法拉第未来在中国的技术研发及所有生产经营管理。

　　根据许家印年初公布的“新蓝图”：到2020年，恒大要实现总资产3万亿、年销售8000亿、年利税超1500亿、负债率下降到同行业中低水平，恒大任重而道远。