黄金时代渐行渐远，中国房地产行业正在经历新一轮的调整和重构：高负债、高周转、高杠杆的弊端日益显现，简单粗放的发展模式难以为继，行业变革持续深入。而近期中央 “三条红线”新规的出台，更彻底终结了房地产“三高”发展模式，行业洗牌进一步加速。

企业经营就像是一场马拉松。面临行业变局，只有通过不断创新才能成功跨越周期。在房地产行业里，28岁的雅居乐当得上一位长跑者与善跑者。尤其是2年多前一个在外界看来好似寻常的举动，却在行业内先人一步的进入了企业通过向管理要红利的发展阶段。为此，《商学院》杂志独家专访了雅居乐集团副总裁潘智勇。

行业变局下的战略抉择

分析中国房地产行业发展轨迹，有业内人士将其划分为三个阶段。2002年之前，被称为“土地红利阶段”，拿到地就能挣钱。2002年土地招拍挂制度出台后，房企通过资本市场和金融支持购买大量土地，被称为“金融红利阶段”。但随着房企融资“三条红线”的出台，土地红利和金融红利远去，未来必须把握管理红利才能稳健发展。

雅居乐集团副总裁潘智勇告诉记者，与其它一些房企相比，在过去两个阶段，雅居乐并没有打乱自己的发展节奏，而是在坚守稳健发展的同时不断调整。近年来，公司发展战略不断优化，确定了“地产为主，多元业务协同发展”的“1+N”模式，构建了更为稳健多元的产业格局，确保未来增长空间。

在“1+N”模式下，雅居乐旗下雅生活、环保、雅城、房管、资本、商管及城市更新等产业集团相继成立并快速发展。但“成长的烦恼”也随之而来，和所有多元化企业一样，随着各类业务不断扩张，公司规模迅速扩大，管理效率跟不上、风险管控难、成本增长过快等经营管理难题日益凸显，给公司带来了前所未有的压力和挑战。

越是“家大业大”，越考验管理者的智慧。2018年，在多元产业迅速发展的同时，雅居乐便开始了成立共享服务中心的战略构想。突破口首先便选择在了财务和人力行政部门。

“主要是角色和定位要进行升级。要想适应公司目前的多元化发展战略，财务和人力行政工作必须要从服务支持提升为决策支持。” 雅居乐集团副总裁潘智勇在接受《商学院》记者采访时表示，在共享服务模式下，这两个部门的战略定位和工作思路都发生了深刻变化，在继续提供服务支持的同时，还将承担数据加工处理及分析的重要职责，通过发挥数据平台的作用，全面支持集团总体战略的实施。

以共享服务推动管理创新

雅居乐集团副总裁潘智勇告诉记者，对于人力和财务这两大共享服务中心所要担负的作用，当初雅居乐给予了很高的期许。如今回头来看，自两大共享服务中心成立后，雅居乐便将共享服务理念融入了管理创新的血液中，使管理效率和组织效能有了长足的进步。

以财务共享服务中心为例，雅居乐自2018年7月开始启动财务共享管理咨询、团队组建、财务共享智能平台建设等相关工作。为进一步提升组织效能，财务共享服务中心全面梳理并界定了业财联动流程、业务流程和业务权责，研发了12个业务系统与财务系统的68项数据接口，打通各类业务系统接口。在此基础上，又从业务内容、管理制度、操作规范等各个方面建立了标准化体系，不断推动全公司向标准化运营转型。

这无异于一场全新的变革和再造。而随着创新不断深入推进，雅居乐还从财务共享、全面预算管理、总账报表、会计核算、成本费用、固定资产、税务和现金管理、影像系统等各个方面入手，上线并优化财务信息系统，覆盖雅居乐集团下属1000多家公司。此外，财务共享服务中心还“与技术俱进”，积极引入最新的RPA (推广应用财务机器人)，搭建管理会计共享云平台，采用OCR（光学字符识别）兼容技术，用智能共享等技术进一步提升财务管理效率。

此前处理一个应付工程款流程要经过各个繁琐环节，全部流程走完少说也要耗时7天，但现在只需3天即可完成，而以往最费时费力的地产集团240多家公司跨区域季度核对工作，现在仅需1天即可完成，过去报销单据不规范、报销内容不明确等错漏问题也大幅减少。

在人力行政共享服务方面，潘智勇告诉记者，雅居乐确定了提质增效的“三步走”战略。首先，大幅简化并优化审批节点，将线下审批操作流程推送至线上，实现全流程标准化。第二步，设立服务站，集中服务于在同一区位办公的不同产业集团。以员工关系为例，原本每个产业集团都需要配置专人，共享后一人就可承接所有业务，大大节省了人力资源。第三步，引入RPA机器人、AI机器人、电子签章等智能技术，提供线上化、自动化、自助化服务，工作效率大大提高。

更为重要的是，通过对数据的全面整合及科学分析，大大提升了决策支持能力。人力行政共享服务中心通过建立人力数据BI大屏，对全集团人力资源数据进行高效、精准的分析和监控，每月为高层领导提供《人力行政月报》，对全集团人员结构、人员变动以及人力成本进行科学分析，为公司决策提供重要参考。

当一点点的变革汇聚在一起，就会产生巨大的力量。潘智勇向记者介绍，雅居乐围绕共享服务推动管理创新，取得的成果十分显著。“与此前相比，财务共享服务中心的工作效率提升了约70%以上，而成本可以节约50%左右；人力行政共享服务中心工作效率大约提升了40%，成本大约节约15%”。

以“共享思维”获取管理红利

市场规律表明，在行业发展进入成熟期后，只有那些管理持续创新的企业，才能在激烈的竞争中最终脱颖而出。

香港中文大学商学院吴靖教授指出，管理创新是企业各项创新的基础，通过管理创新，企业可以重新整合人才、资本、技术等要素，使各种生产要素和生产条件得到优化，进一步增强企业自身实力和市场竞争力。

随着共享时代的加速到来，雅居乐的共享服务模式作为管理创新的最新模式和有效实践，显然将有助于企业持续保持竞争优势，穿越行业周期。

从实际经营情况看，虽然面临疫情等诸多不利因素影响，雅居乐却持续保持稳健增长势头，经营效益不断提升。数据显示，2020年上半年雅居乐管理费率为4.3%，去年同期为4.9%；销售费用率为2.8%，去年同期则为3.5%。反观效益指标，其核心净利润与股东应占核心净利润分别为65.18亿元、53.06亿元，同比上升35.6%、32.9%，整体毛利率也较去年同期上升4.1个百分点，增至34.4%。

与此同时，在科学高效的管理体系下，公司的多元化业务持续发展，多元收入占比同比上升3.6个百分点，已占到了整个营收的12.6%。

对于2018年中雅居乐共享服务模式的推出，集团副总裁潘智勇认为，从今天来看，这一举措显然是行业内先人一步的战略创新之举。“房地产行业正在告别粗放经营的时代，这在几年前就已经形成了共识，那么接下来要怎么办？雅居乐在两年多前就给出了答案，那就是以‘共享思维’获取管理红利”。

今年8月底，在德勤中国主办的一场倍受关注的 “2020年中国卓越管理公司”颁奖晚宴上，雅居乐从近百家入围企业中脱颖而出,荣膺“2020中国卓越管理公司”大奖。德勤在企业管理白皮书中提到，所谓的卓越管理公司，就是指那些具备适应性、前瞻性战略管理体系的企业。