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地产 | 万达商管330亿元债券偿付在即,回A前路漫漫

作者: 胡嘉琦 朱耘 / 发布时间:2020-07-23/ 浏览次数:0

 

疫情之下,万达商管业绩承压,资金紧张,不得不通过“借新还旧”的方式纾困。

 

2020年7月13日,上海清算所官网显示,大连万达商业管理集团股份有限公司(以下简称万达商管)成功发行2020年度第三期中期票据。本期债券实际发行金额为50亿元,票面利率5.2%,发行期限2+1年。

 

据悉,本次发行的募集资金到账后,拟全部用于偿还大连万达商业地产股份有限公司2015年度第一期中期票据。不用于信托、长期投资、资金拆借、购买理财及房地产项目,亦不通过其他方式变相用于支付土地出让金。

 

《商学院》记者梳理发现,万达商管2020年多支债券面临偿付,债券合计金额为330亿元。而万达商管也在通过再度发行债券的方式维持现金流稳定。万达商管借新还旧的背后,是正在面临的行业竞争加剧、后进者不断创新、商管集团回归A股进展缓慢、营收利润近乎腰斩的压力与困局。

 

对于万达商管如何运营以应对竞争及商管集团回归A股的进展情况等问题,《商学院》记者向万达集团品牌方面发出采访提纲,截至发稿日期,未收到回复。

 

回A之路路漫漫

 

万达集团董事长王健林一直对商管集团给予厚望,并准备多年在A股上市。

 

据公开资料显示,2005年,万达商管计划将9家商业广场打包,通过香港房地产信托资金上市,但是此举并未成功;2006年,国家部委联合下发严格限制境外公司收购内地物业,万达商管的上市之路也由此按下暂停键。紧接着,2010年,万达商管开始排队,准备在A股上市。2014年,万达商管上市失败。究其原因,证监会公告称,万达商管因未按规则要求报送预先披露材料,且申请文件中的财务资料超过有效期达3个月,万达商业地产被终止审核。

 

二度折戟后,万达商管并没有放弃上市,2014年,转而投身香港上市,2014年12月,万达商管在香港联交所挂牌上市,以每股发行价格48港元,募集6.52亿港元,然而,万达商管在港股的表现却不尽如人意,股价一度跌至31.1港元,面对股价的下跌,公司估值偏低等问题,万达商管选择从H股退市,以每股48港元的要约价格对万达商业进行私有化收购。

 

紧接着,2015年7月3 日,万达商管董事会开始对回归A股计划进行商议并形成议案,2015年8月8日,经股东大会审议及批准A 股发行方案,发行不超过 2.5亿股 A 股,募集资金共120亿元,发行募集资金用途为拟投入南京仙林万达茂、济南高新万达广场、合肥瑶海万达广场、成都蜀都万达广场、徐州铜山万达广场。然而,《商学院》记者查看发现,万达商管在招股说明书中提及的募投项目早已实现开业,但是在A股上市还没有确切的日期,上市之路可谓路漫漫。

 

据万达招股说明书显示,万达商管原为大连万达商业地产股份有限公司,该公司由万达集团、孙双喜、其他内资股东及H股东分别持有,而万达集团由大连合兴及王健林持有,持股比例分别为99.76%及0.24%,而大连合兴则有王健林持有99%,其子王思聪持有2%。

 

盘古智库高级研究员江翰认为,从目前来看的话,万达商管回A股相对压力还是比较大,万达商管属于比较传统的公司,没有机会从科创板或者创业板的注册制这个角度回A,要从普通的市场角度出发,目前来看,在A股当前审核还是比较严格的情况下,万达商管的回A之路还是相对比较困难。

 

回归A股的难度增加还体现在经营上,在商业地产领域竞争日渐激烈的环境下,万达商管集团营收利润近乎腰斩。据上清所发布万达商管债券显示,2020年一季度,公司实现营收62.3亿元,利润39.52亿元,净利润27.55亿元。这些数字相比去年同期近乎减半,2019年一季度万达商管的营收为129.5亿元,利润70.35亿元,净利48.57亿元。在营收下降的状况下,万达商管的经营活动产生的现金流量净额转负,由2019年末168.01亿元降至2020年一季度末的负38.98亿元。截至一季度末,短期有息负债为543.49亿元,较2019年末增加64.43亿元。

 

实际上,2019年度,万达商管营业收入就已出现大幅下降,营业收入为786.56亿元,同比下降26.18%;营业成本为364.26亿元,同比下降31.87%;毛利率为53.69%,较上年同期增加3.87个百分点。其中,主营业务收入为782.79亿元,同比下降24.34%,营业成本为361亿元;毛利率为53.88%,较上年同期增加2.78个百分点。

 

在万达商管内部,进入2020年以来,高层出现几次大的变动,1月初,万达商管集团总裁齐界,接替丁本锡出任万达集团总裁一职,同时兼顾商管业务。4月,原万达集团高级副总裁兼人力资源管理中心总经理肖广瑞接替齐界,出任万达商管执行总裁。

 

江翰认为,万达商管整个体系高层频繁调整的核心原因是万达集团面临着外部宏观环境压力,其中包括新冠肺炎疫情所引发的商业活动衰退,而且万达商管发展情况与其他商业地产相比并无明显的竞争优势,此外,万达的互联网业务,金融业务并没有做起来,在这样的情况下,万达商管必须要进行一定的转型才能真正在市场上发展下去,所以在整体的大背景下,万达内部出现比较大的波动也是正常的。

 

商管集团减“重”加“轻”

 

万达商管在回股A的路上,也试图做出过努力,转让大量酒店资产及文旅产业,再到对影视板块业务的加码,这一操作也说明万达商管在减少重资产、注入轻资产,打造轻资产运营平台,从而为上市铺平道路。此外,2018年,万达商管引入腾讯、苏宁、京东、融创等四家股东。万达全面转向电影、服务业等轻资产、管理服务性型公司。

 

“原则上2020年以后,万达不再搞重资产,全部为轻资产。不追求销售额,为商管而存在,每年消化万达广场住宅配套,保持几百亿销售额。”王健林在2018年万达年会上提出。

 

2015年4月15日王健林在深交所讲话时提出,重资产受制于房地产周期,市场火的时候房子卖得好,现金回流快,发展起来容易。但我们分析中国房地产已走到供需平衡的拐点,躺着挣钱的高利润时代已经过去,今后要快速扩大规模,就要转型轻资产。与以“售”养“租”的重资产模式相比,轻资产是指投资建设万达广场,全部资金别人出,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益由万达与投资方按一定比例分成。

 

万达商管的运营模式也获得了多个专家的认可,但是在既往的优秀成绩下,万达也应不断推陈出新,适应市场及消费者需求。

 

“此前万达综合体全国第一,排名第二第三第四加起来仍旧没有万达综合体体量大,因为曾经太成功,而在经济规律、商业规律等影响之下,特别是互联网和这次疫情的冲击,万达出现了营收净利润双双下滑情况。”房地产投融资和战略专家张健在接受《商学院》记者采访时表示。

 

北京房地产商会会长黎乃超认为,万达商管整体的管理、运营、经营、收益是非常专业的,体系也非常成熟。而且万达的运营及合作方式,已经被市场所广泛的接受,究其原因在于整个商业运营综合体的运营是需要长期的、不断的经营服务更新和拓展,是一个长效的管理机制和成熟的运营团队。而很多开发商对于综合体本身的商业模式,运营经验等等确实比较陌生,也缺乏管理团队,因此,万达商管这种品牌和管理模式也受到很多开发企业、投资人的追捧和认可。

 

而分析万达商管成功的原因,黎乃超认为,万达商管每进入到一个城市,都搞一片住宅开发,同时配一个万达广场,万达广场从品质到外观,服务,产品的业态等都是最优良的。但是,万达仅是一个集团,不可能把全中国所有的城市都进行开发,也不可能了解所有城市的消费理念、消费团体,还有消费特点,因此,他们一直以来就是有选择性的进行城市的开发和万达广场的建设。那么,其他的很多城市,有许多当地的开发商,比较了解本土的情况的开发商希望打造优质的商业综合体,那自然而然就会引进优质的品牌,比如万达品牌,因此,会有许多开发商要求万达进行管理合作,帮助管理经营,万达的这种商管服务就逐渐形成了。

 

但是由于万达商管对于新进入的城市并不是十分熟悉,所以开发商在引入万达品牌时也应考虑多方因素。

 

黎乃超建议,一定要注意商业规则,还有经营模式的选择,以及互相配合的一些商务条件。因为在商管方面,商管企业和开发商之间既是合作关系,又是制约与被制约的关系,又是互相的利益的合作载体以及利益的驱动体。作为商业运营者,希望开发商在资金、政策等一系列方面提供方便,从开发商角度来说,要量力而行,根据自己的资金情况,根据城市情况多进行配合,当然也可以采取一种对赌的形式,这些都可以考虑的。

 

江翰认为,万达商管当前面临最大的问题是市场外部环境不佳,产业内部竞争环境又非常激烈,而自身的线上线下的互联网化还没有完成,整体来说处于非常不利的局面,从提升的角度而言,他建议,万达实际上还是要从线上线下一体化的角度来看,但是从目前来看,万达并不具备互联网基因,他要怎么做可能还需要好好考量,如果万达想要实现进一步互联网化,应与互联网巨头合作,万达旗下非凡此前已经与百度和腾讯合作,这种合作如果能继续下去,万达还是有一定的发展潜力。

 

对于万达商管集团后续的运营情况及能否如愿回归A股,《商学院》记者将持续关注。

 

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