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地产 | 招商蛇口“捂盘”被限售 “日光盘”背后是谁的恐慌?

作者:陈淑文 朱耘 / 发布时间:2020-05-13/ 浏览次数:0

 

(招商局蛇口展示中心显示屏上的广告)

“网红盘”太子湾云玺大厦最近处于舆论的风口浪尖中。

太子湾云玺大厦项目推广名为招商蛇口太子湾·湾玺,是招商局蛇口工业区控股股份有限公司(001979.SZ,以下简称“招商蛇口”)旗下的项目。该项目一度被宣传为深圳市场2020年新春后第一个集中开盘的豪宅楼盘,分三次挤牙膏式推出新房源营销战略更是引爆了房地产市场。

截至目前,深圳市房地产信息平台显示,对该项目的192套房源处于“区局锁定”状态,即网签受限。

2019年年报显示,深圳是招商蛇口营收贡献最大的区域,占比达22.2%;这次因“捂盘”事件深圳项目网签受限,会给招商蛇口带来哪些不利影响?新冠疫情黑天鹅仍未完全散去再加上深圳项目被限制网签,公司会在产品营销、战略目标有哪些调整?

《商学院》就上述问题致函招商蛇口,对方表示目前旗下控股子公司开发的太子湾云玺大厦项目被限制了网签,公司正在积极配合相关部门的调查核实,争取尽快妥善解决。对于其他问题无更多的回应。

“捂盘”售房

太子湾·湾玺(以下简称湾玺)项目背靠大南山,面向深圳湾和香港元朗隔海相望,占地面积约70万平方米,总建筑面积约170万平方米。项目临近2号线的蛇口港站,另有12号线的太子湾站在建。

《商学院》记者近日到 “网红盘”太子湾工现场走访看到,该项目仍在建设中。据湾玺销售人员介绍,太子湾项目包含商务集群、滨海社区、游轮母港等,是一个滨海城市综合体项目,也是招商蛇口打造的前海中区后城的标杆项目。

“日光盘”成为近期该项目一个网红的代名词。3月7日,太子湾·湾玺项目首次开盘,推出104套公寓,均价11万元/平方米,总价2000万元起;6天后,该项目再推出14套房源,建筑面积约360平方米、370平方米,每套4200万元起步价;4月5日,再加推54套,单价9万元~13万元/平方米,每套总价2900万起,三次开盘,三次都号称售罄,其中第二次开盘加推时市场消息更是指“8秒售罄”。

此项目通过三次热销引起市场的关注,也让深圳房地产市场再次站在舆论风浪中。

4月9日,在众多自媒体和中介朋友圈都宣传湾玺三次推盘都“秒光”的热议下,开发商深圳太子湾乐湾置业有限公司对此表示了否认。企查查信息显示,太子湾乐湾置业由招商蛇口和广州新沛投资有限公司分别持股51%和49%。

今年4月7日,该公司对外发布了《关于太子湾云玺大厦项目销售信息的严正声明》。声明表示,太子湾云玺大厦项目T7座、T8座(推广名:太予湾湾玺公寓N3栋、N5栋)于2019年11月18日取得预售许可证,并于深圳市南山区蛇口招商局广场28楼设立营销中心、招商局蛇口展示中心设立样板展示区,公开正常发售。截至2020年1月底,成交29套房源。

2020年3月5日,项目申报获批正式复工,并推出“20天无理由退换房”促销政策、销售折扣优惠、中介公司外部转介。综合考虑蓄客情况、营销成本等各方面因素,项目根据产品户型面积段调整中介公司佣金点数,并于2020年3月7日、3月13日、4月5日三次集中进行中介转介推介活动。截止4月7日,项目公寓产品仍有6套房源待售。所谓“秒光、售罄”等消息并不属实。

只不过,整治的重拳还是落在了太子湾湾玺身上,不仅项目被锁盘,开发商在深圳所有项目的网签也都全面受限。

4月28日,深圳市住建局局长张学凡在深圳电台先锋898《民心桥》节目采访中直言“一个楼盘分三次销售,给老百姓释放每次秒光的信号,对这种行为要坚决打击。”并公布“捂盘惜售”相关的最新处罚结果,并已暂停该项目开发商在深所有项目网签。

当日,深圳市房地产信息平台显示,太子湾·湾玺除了33套的备案房源外,192套房源处于“区局锁定”状态。官方解释“分局锁定”状态是指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为,导致售房系统被管理局锁定。

据了解,目前招商蛇口深圳在售的公寓项目仅有太子湾·湾玺这一个,5月11日,深圳市房地产信息平台显示,太子湾·湾玺除了33套的备案房源外,192套房源仍然处于“区局锁定”状态。

手机截图图社交软件的信息 描述已自动生成

房地产新盘在取得预售证后,须在10日内全部公开房源并一次性对外销售。对通过分批次推盘、故意制造“日光盘”等人为加剧供求紧张的捂盘惜售行为,发现一单查处一单。

在接受《商学院》记者采访时,知名地产分析师严跃进“捂盘惜售”可理解为开发商有意识去控制销售节奏。通过人为造成房源比较紧张,是一种饥饿的营销方式。但这种营销策略房地产销售纪律和销售规定是相违背的。

通过网签受限的处罚,树立科学的房源销售模式,对消费者来说具有积极的作用。

上海市经济与信息委员会专项评审专家库专家孙文华认为打击炒房的人是政治和社会需要。

现在各地都在推消费券,要的是票子。深圳如果还推“房子”,和其他城市的基调就显得格格不入了。深圳也需要考量,中央财税改革后,如何通过消费税带动地方收入。房住不炒的尚方宝剑只要在,房价是不能上涨过快的,现在资金都流向了地产,从企业的角度,当然是房价越高越好,但从国家的角度,是希望经济健康稳定发展。

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉《商学院》记者,网签受限最直接的体现就是购房人签了购房合同、交了首付款,但无法办理网签。无法办理网签备案,对于购房人而言其实是少了一层保护。

网签一个重要的作用就是可以锁定房源,从很大程度上避免一房二卖。其次,如果购房人是贷款买房,没有网签,就无法办理银行贷款,影响贷款的办理。

孙文华认为招商蛇口着先要配合政府,主动检查“捂盘”的情况,同时召开记者会,对有关情况向社会作一些解释,并争取和政府沟通,早日解除网签的限制。项目被限制网签,对招商蛇口的业绩必然是受影响的。

2019年年报显示,深圳是招商蛇口营收贡献最大的区域,占比达22.2%;而深圳区域项目的毛利率也是六大区域中最高的,占比达39..59%。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林指出,深圳项目网签受限,给招商蛇口最大的影响就是资金回笼受阻。近期深圳对于房地产市场乱象管控趋严,企业收入将会受之影响,此时网签受限,就意味着后续开发商的一系列动作都被搁置,同时,还可能会面临高额的罚款,这些都将影响企业的财务状况。

其次,此次事件也暴露出招商蛇口在公司内部管理上存在的漏洞,去年年底,招商蛇口和绿城的合作项目就曾因手续不全等罚款2.05亿元,之后它在郑州的项目也因为手续缺失擅自开工而被处罚111.11万元,这一系列事件联系在一起都暴露出企业的管理水平有所下降,这对于投资者的信心是一个不小的打击。

成长转型阵痛未消

(湾玺项目的楼群)
 


(海上看深圳项目)

 

街道上的风景 描述已自动生成

(太子湾邮轮中心)

在2015年重组后,招商蛇口便提出“前港-中区-后城”的战略规划,希望地产、园区、邮轮三大业务能够齐头并进。2019年,来自地产的收入贡献依然高达86.57%,园区运营占12.77%,邮轮产业保持在0.66%。用了4年时间,公司的收入结构几乎没有变化,仍存在着转型的阵痛。

盘和林认为如果想要走这样一条战略规划,就必须要淡化房地产业务,但是从招商蛇口的近几年经营情况来看,它依然没有放弃回归房企第一梯队的愿望,实际上管理层原本的想法是通过集团获得低成本土地,之后使得自身存量地产具有竞争优势,进而合并非传统地产业务,进而克服传统地产的风险和波动,然而,这种低周转的方式反倒成为了它业绩的拖累。

其次,转型期多次领导班子的变化也影响了公司的战略转型连续性。如果想要平稳的度过转型期,淡化房地产并不意味着放弃房地产,转型房地产业务非常重要,招商蛇口一向关注高端产品,缺乏标准的产品线,失衡的市场布局这一点必须要有所改变,只有房地产这个后院转型平稳不起火,才能推动园区和邮轮业务的回暖。

根据第一季财报显示,招商蛇口营收117.97亿元,同比增长171.1%,净利润5.39亿元,同比下降79.48%,扣非净利润5.34亿元,同比下降79.50%,增收不增利显现。

盘和林表示从2019年年报和一季度财报综合来看,近段时间招商蛇口的盈利能力的确有所下降。“增收不增利”他认为有以下几个原因,其一是招商蛇口在全国有六大布局区域,而所有区域的业务毛利率均同比下降,深圳、江南等地下跌幅度甚至超过10个百分点。同时,限价和市场下滑也影响了盈利能力,部分项目结转量显著减少,公司不得不计提更多的减值准备。另外,在房地产都追求高周转的潮流中,招商蛇口则是保持低周转低风险,这种方式也会影响它的盈利能力,未来正如其管理层所说的,公司的确还是需要加快周转速度,以便盘活资金增强盈利能力。

中指研究指出,2019年百强增收不增利显现,限价叠加高成本侵蚀溢价空间,盈利能力小幅下降。

相较2018年,招商蛇口2019年相关利润指标的增速明显放缓,其中,营业收入增速较2018年缩小6.4个百分点,归母净利润增速较2018年缩小19.5个百分点。而2016年-2018年,其归母净利润增速分别为39%、27.5%、20.4%,2019年是首次跌到个位数。

2020年,招商蛇口对外公布的销售目标是2500亿元,同比增长13.4%,增速较2019年明显放缓。

受疫情的影响加上深圳项目被限制网签,对招商蛇口将产生多大影响?公司会在产品营销、战略目标有那些调整?

《商学院》将持续关注。

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