近日，有媒体报道称，因涉嫌“围标”拿地，华润置地（01109.HK）副总裁兼华东大区总经理陈刚被带走调查除此之外，被带走调查至今仍未返回公司的还有的华润置地上海执行总经理宋悠优。

有报道称被调查的原因是与此前的上海虹口HK27-01地块“围标”事件相关，3月31日，上海内环内虹口区北外滩板块以招标方式出让一幅纯住宅用地，底价34.3亿元。参与竞标的房企包括中海、华润、万科、招商、绿城、平安等。最终中海地产、华润置地、万科入围，中海地产最后以零溢价拿下地块。

该地块地理位置优越，旁边是海伦路地铁站，且为100%可售住宅，不存在自持的租赁住宅面积，限高80米。房天下的数据显示，该区域高端项目价格普遍在8万元—9万元/平方米。

《商学院》记者就此事向华润置地求证，截止发稿，对方未对此事作出回应。

4月14日，华润置地披露2020年一季度业绩销售，一季度，华润置地累计签约金额389.14亿元，累计签约面积215.48万平方米，同比分别下降24%、20.47%。

此前，在3月底业绩会上，华润置地定下2020年销售目标为2620亿元，管理层预期上半年完成1000亿元左右的签约额。按此计算，一季度该公司完成销售目标的14.85%，以及距离上半年目标还差超过610多亿。

随着疫情的影响，华润置地的业绩压力也逐步显现。

得不偿失的交易

按照上海土地市场此前公布的文件显示，3月31日，是上述虹口区嘉兴路街道HK271-01地块投标、开标、评标的日子。4月15日，开标十余日后，上海市土地交易市场的地块信息仍显示该地块处于“交易中”。

《商学院》记者看到，上海土地交易市场微信公号4月1日的推送上有该地块当时候选人的信息公示。

公示信息显示，中海地产（杭州）有限公司为该地块中标第一顺位人，另外两家公司昆山启特企业管理有限公司和嘉兴市润昇企业管理有限公司，不过，三家公司的最高有效报价竟一模一样均为34.3亿元。公示期截止到4月3日。

通过企查查发现，昆山启特企业管理有限公司的股东是万科企业股份有限公司（持股51%）和上海万科投资管理有限公司（持股49%）；嘉兴市润昇企业管理有限公司则为华润置地有限公司100%持股，该公司法定代表人是陈刚。

 上海虹口HK27-01地块出让文件显示，参与招投标的企业必须在3月19日前将保证金6.86亿元打到专用账户上，结合招标流程来看，这笔保证金的解封时间最早在4月8日，即这笔6.86亿元的资金将被冻结20天。

在关键的评标环节，评审组将综合考虑综合实力、项目经验等因素进行评分，进而决定土地归属。对两个无名后辈昆山启特企业管理有限公司和嘉兴市润昇企业管理有限公司，中海地产确实有较大的优势。

在投标环节，如果是底价投标，不能在报价上形成优势，根据出让规则，那嘉兴市润昇企业管理有限公司来竞标就面临着较大的出局风险。当然，如果是提交了保证金6.86亿元只是为了拿到拍卖入场券，但现场却并未见出价拍卖，则显然同样不合逻辑，按照标书上写的一次竞价最低加200万元。

带着开发商为了降低拿地成本而有意串通的疑问，《商学院》记者采访到同济大学管理学博士、上海市经济与信息委员会专项评审专家库专家孙文华，其认为这些职业经理人没必要这样做，会破坏规则的。

一般过了竞标就是结果官宣日，但如今地块还处于“交易中”， 知名地产分析师严跃进认为该地块出现了许多不确定性，接下来肯定要重拍的。如果涉嫌“围标”的违法行为，之前的交易就失效了。

以上海为中心的华东大区是华润置地的三大业务核心区。

截至2019年，华润置地实现签约额为2425亿元，实现签约面积为1324.8万平方米，分別较去年同期增长15.1%和10.5%。其中，华东地产的签约额为729.27亿元和签约面积为305万平方米分别占各地区30.1%和23.1%排名第一。

在2019年华润置地总的土地储备面积为6868万平方米，其中新进入国內9个城市，新获取82个项目，土地合同总地价为1424亿元。买入地块集中在第一季度和第三季度。

2019年4月14日，华润置地公布3月份业绩，实现销售金额约224.1亿元，总合同销售建筑面积约1312862平方米，同比分别下降13.3%和增长6.5%。同期，权益合同销售金额及权益合同销售建筑面积分别为151.3亿元和1049131平方米，同比下降20.8%和增长4.8%。

从华润置地的六个大区分别来看，华南大区总签约金额最高，达到116.98亿元，排名第二的大区是华东大区，签约金额105.33亿元。

华润置地3月份在沈阳、苏州和深圳斥资59亿元买入收购了3宗地块，总楼面面积约629367平方米。其中，位于苏州吴中区的地块权益土地让出金为33.03亿元，总楼面面积约178680平方米。

此次拱手相让上海虹口HK27-01地块，确实让人不解。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林表示，“围标”拿地情况在地产这块也并不罕见，这样的行为严重侵害了公共利益。

关于“围标”百度百科解释，围标是一个招标投标的专业术语，也称为串通投标，它是指几个投标人之间相互约定，一致抬高或压低投标报价进行投标，通过限制竞争，排挤其他投标人，使某个利益相关者中标，从而谋取利益的手段和行为。

盘和林认为“围标”的动机，一个是基于利益，另一个是能够得到这个标段。这次是一个非常极端的事件，几乎在不加价的情况下就得到了地块，这就过分了。

在接受《商学院》记者采访时，北京金诉律师事务所主任王玉臣指出围标是明令禁止的，属于典型的违法行为，甚至涉嫌犯罪，但是为了巨大的利益，还是有不少房企铤而走险。“围标”主要是为了以最低的成本拿地。一些房企建立攻守同盟，会采用这种方式互相协助，这次你拿地，我陪标，下次我拿地的时候，你来陪标。如果大家一起去竞争，往往是价格高者得之，大家势必需要以更高的成本来拿地。

王玉臣表示，如果涉嫌围标的话，涉及刑法上串通投标罪，根据我国《刑法》第二百二十三条规定：“投标人相互串通投标报价，损害招标人或者其他投标人利益，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。投标人与招标人串通投标，损害国家、集体、公民的合法利益的，依照前款的规定处罚。”

此外，这个罪名往往还伴随着行贿受贿罪。串通投标往往是“里应外合”的，根据国家投标法的规定，底价是必须要保密封存的，如果没有内部人员，如何得知底价呢？而且很多串通投标的，还会通过内部人员获取其他投标人员的名单，以方便操作。这些行为往往会滋生行贿受贿。

如果查证属实，对于个人而言，会受到上述的刑事处罚。此外，还会受到相应的行政处罚。公司也会受到相关的行政处罚。招投标法：第五十三条规定：“投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的，投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的，中标无效，处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，取消其一年至二年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告，直至由工商行政管理机关吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。”

王玉臣认为“围标”导致的后果有，首先中标无效，一切努力白搭；再次，还要对个人和公司处以罚款；而且，严重的还要取消其1年到2年的投标资格，甚至吊销营业执照。对于那些陪标的人，也要没收违法所得的项目，进行相应的处罚。

业绩承压 “X”的转型焦虑

4月14日夜间，华润置地发布3月销售简报。

2020年3月，实现总合同销售额约224.1亿元，总合同销售建筑面积约131万平方米，分别按年降低13.3%及增长6.5%。

同期，权益合同销售金额及建筑面积分别约为151.3元及104万平方米，分别按年降低20.8%及增长4.8%。

前3月累计合约销售金额389.14亿元，总签约面积215.48万平方米。

 这与此前管理层预期上半年完成1000亿元左右的签约额还差610多亿。按此计算，一季度该公司完成销售目标的14.85%。

随着疫情的影响，华润置地的业绩压力逐步显现，转型与规模焦虑也逐渐凸显。

在房地产转型的大环境背景下,2016年华润置地提出2+X的全新商业模式，“2”分别是是住宅开发与投资物业，“X”则是多元化业务，包括城市更新、物业服务、代建代运营、康养地产、长租公寓、产业地产、文化体育等。

华润置地“X”的任务是培育新的利润增长点，助公司向城市综合投资开发运营商转型。

克而瑞高级研究员在朱振超在接受《商学院》采访时表示，此类的“N+X”战略在品牌房企中比较多见，多出于去地产化和转型需要。但就目前房企的多元化业务布局和所取得的成绩来看，X业务因投入大，回报周期长，仍属于“未来型”业务，在较长时间内，房企仍是以主营开发业务为基础，并根据自身特点推进多元化业务。

与大多数正在转型的内地房企一样，华润置地并无单列出多元化业务的收入，2019年财务层面，华润置地的转型成果依然难以量化。

2020年3月26日，华润置地发布了2019年度业绩报告。年报显示，华润置地2019年的开发物业毛利率由2018年的42.9%下降为36.5%，投资物业（包括酒店经营）毛利率由2018年的65.9%上升至66.5%。从而使得华润置地37.9%的综合毛利率，创下近年的最低值。

期内，华润置地实现营业收入1477.4亿元，同比增长21.9%；其中，开发物业营收为1272亿元，投资物业租金收入为120.3亿元。 

在投资物业120.3亿元收入中，购物中心贡献了91.5亿元，占比高达76%。 

截至2019年底，华润置地自持在营/在建购物中心数量达88个，其中在营的有42个，计容建筑面积 516万平方米，可租面积317万平方米。另管理输出购物中心28个。

同策咨询研究部总监张宏伟告诉《商学院》记者，华润置地的住宅销售和商业地产两大业务收入占公司收入的绝大部分比例，其他X业务可能还没到规模化的收入阶段，处于探索和投入阶段。

张宏伟主张鼓励企业多做一些X业务的探索。企业从利润分配一部分出来去做多元化业务的探索，是企业创新的发展渠道。布局未来的发展战略需要时间去检验，X业务的成长路径会有个过程，才能转变有规模并且有一定市场地位的业务。

克而瑞高级研究员认为多元化业务也会根据房企阶段性战略、政策、市场等因素而出现变化。华润置地情况不外如此，就其目前多元化业务来看，商业、公寓、物业因布局时间较长，已具备坚实基础，并已成为各自领域的头部企业；其他业务目前则尚未成型，处于内部赛马孵化或培育未来增长点阶段。

受疫情影响，华润置地商业地产盈利存压力。2020年3月，投资物业实现租金收入约人民币6.63亿元，按年下降26.3%。2020年累计投资物业实现租金收入约人民币20.58亿元，按年下降25.9%。

近年以来，除了开发物业，商业地产也步入存量时代，在消化现有存量的指导下，商业营业用房投资额及新开工面积持续下滑。1月疫情全国蔓延，商业地产市场遭遇冰冻，资本端热情降至最低，投资额锐减。根据国家统计局显示，1-3月全国房地产开发投资额同比下降7.7%，各业态中商业营业用房投资下滑最为严重，同比减少14.8%；商业营业用房新开工面积2361万方，同比减少29.7%。

2020年一季度，受到疫情影响房地产市场销售大幅下滑，1-3月全国商品房销售面积为21978万方，同比下跌26.3%；商业地产物业成交数据也出现大幅跳水，1-3月全国商业营业用房销售面积仅为为1221万方，同比下降35.1%。

朱振超表示，背靠母公司华润集团实力，多元业务若能获得一定资源倾斜，在未来可冲出来并形成华润置地新的竞争优势。但X业务也处于不断迭代之中，一些不见起色的业务也会面临淘汰。此外，还应注意到，华润作为央企，旗下一些多元业务也担负着一定的社会、民生等“政治任务”，在盈利预期之外也会出于此目的保留。

在住宅开发和投资物业的业绩承压下，如何缓解“X”的转型和规模焦虑，是华润置地的新命题。