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光明地产上半年增收不增利 多元转型能否改善现状?
文/胡嘉琦 朱耘浏览次数:10000

 

房地产宏观调控常态化的背景下,一众房地产上市企业2019年上半年财报表现差强人意,在上海滩颇有名气的光明地产(600708.SH)就是其中之一。财报显示,上半年光明地产营收73.19亿元,同比增加13.72%,表现还不错,但净利润方面为5.03亿元,同比下降39.71%,可谓“增收不增利”。

 

光明地产曾在2016~2017年,净利润增长超过90%,这是它的“高光”时刻。光明地产在其公司介绍中指出光明地产的控股股东为光明食品(集团)有限公司(以下简称“光明集团”),是其核心主业之一、主力舰、利润支撑。

 

光明集团曾提出了“五年再造一个光明,十年构建实力光明”的战略目标,光明地产作为其利润支撑,其业绩表现影响着集团的发展。

 

调控加码 业绩增长放缓

 

 

“增收不增利”是光明地产上半年财报的一大特点,光明地产在回复《商学院》记者采访时称,公司盈力能力下滑,主要原因有两点。一是2018年,房地产行业调控持续深化,市场经历了由热转冷的变化。尤其是随着各地调控持续加码,下半年市场氛围快速转冷,多个城市的地产项目来访量、认购率大幅下降,成交速度明显放缓。公司项目主要位于长三角和中西部省会中心城市,恰巧处于政府严格调控的城市,受外界环境影响比较大。其次,由于限购政策,购房需求受到严格限制。再加上限价、限贷政策,限售价远低于市场价,有些城市甚至低于成本价,公司不得已采用策略性持有以等待更好的销售时机,以便真正实现效益最大化目标。同时部分城市限制网签备案速度,已大定并明确购房需求的客户也无法正式签定预售合同,公司的销售无法及时实现。二是房地产企业属于周期性特别明显的行业,公司2018年的业绩实现主要是要靠2015年、2016年获取的土地储备后续开发来实现。而在2015-2016年公司加大了对原有项目的运营开发节奏,适度控制了土地储备拓展的力度,受2015年、2016年相对土地储备量少的影响,公司在2018年的供应量,业绩未能继续保持高速增长。

 

财报显示,除营收、净利润两项关键指标外,上半年光明地产资产负债率为82.20%,经营活动产生的现金流量净额为-73.99亿元,较上期-16.24亿元减少了355.58%。

 

58安居客房产研究院首席分析师张波认为,从光明地产公布的半年度财报来看,与房地产毛利率大幅下滑有着一定关系。由于其上半年的销售面积同比减少超过23%也引发了经营性现金流明显减少。值得关注的是,其负债提升和2018年以来拿地节奏加快有一定关系,拿地增加了对资金的需求,融资加速则引发流动负债持续提升,因此其短期面临的偿债压力依然较大。张波建议,在房地产融资整体偏紧的大背景下,加大财务风险控制,并通过加快项目的开工和面市节奏加速回款,是改善财务状况较为关键的动作。

 

现金流吃紧

 

房地产业流行着一句话:“现金流为王”,2019年上半年,光明地产现金流为负,事实上对于地产企业而言,经营现金流为负并不鲜见,但业内专家提醒 ,如果现金流为负,净利润下滑,则要提高警惕。

 

据光明地产2019年半年报经营评述显示,2019年二季度光明地产拿地节奏逐渐加快,一、二线城市成为布局重心,投资金额占比超七成。2015年和2016年,公司新增房地产储备面积为85.44万平方米和52.75万平方米,同比下降31.02%和38.26%。2017-2018年,公司新增房地产储备面积为94.25万平方米和144.52万平方米,同比增长了78.67%和53.34%。

 

拿地增加的同时,光明地产的开工面积也在扩大,但竣工面积无法跟上节奏。2019年上半年,光明对此新开工面积 303.3 万平,同比增加52.6%,已超全年计划目标,而2015-2018年,光明地产新开工面积为135.6万平方米、178.29万平方米、256.14万平方米和472.89万平方米,同比分别增长了-58.66%、31.29%、43.66%和84.62%。

 

2019年上半年公司竣工面积 66.4 万平,占全年竣工计划的 29.6%,2019年计划竣工面积为224.32万平方米,而2015-2018年公司竣工面积分别为196.1万平方米、292.63万平方米、246.62万平方米和142.44万平方米,同比分别增长了46.56%、49.22%、-15.72%和-42.24%。拿地和开工在不断提升,竣工面积却跟不上节奏,沉淀资金成本无疑会增加企业的财务负担。

 

近日,光明地产公告称,公司于8月22日-23日发行的2019年度第二期超短期融资券募集的资金已全部到账。该债券发行金额为人民币9亿元,发行利率为3.87%,期限为180天,起息日为2019年8月26日。此外,光明房地产于2019年7月9日-10日发行了2019年度第一期超短期融资券,实际发行金额为10亿元,利率为3.77%,期限为270天,起息日为2019年7月11日。频繁发债,或与光明地产现金流吃紧有关。

 

多元转型

 

房地产宏观调控正常态化,为此越来越多的房地产企业提出转型,光明地产亦不例外。据悉,光明地产提出了“1+7+5+X”的发展方向,1是做实房地产业务的底板。7是在以上海为主战场的多元创新转型中,结合自身优势、构建新型商业模式,包括保障房建设、城中村建设、殷实农场建设、历史名镇保护与开发、城市更新建设、租赁房建设、物流园区打造,并逐步向全国复制推广。在由专业型公司向综合性平台公司转型过程中构筑“商业平台、物流平台、供应链平台、服务平台、建设平台”5个关键平台,通过五大平台底板的打造,早日培育出新的经济增长点,同时成为嫁接光明食品集团丰富产业资源的重要载体。通过打造X个全新的商业模式,并与主业增强协同粘性,构建起全新价值链体系。

 

“在光明食品集团的强大背景和资源支撑下,在上海2035年成为全球卓越城市,长三角区域一体化国家战略,乡村振兴战略支撑下,我们将推进地产业务的创新升级,内部服务集团的项目建设,外部服务社会的发展态势,向社区居住、商业地产、物业物流服务为一体的系统运营商转型,成为城市新生活、新地标的开拓者,成为以房地产为底板,具有光明食品基因,综合性产业集团。我们将顺应时代,加快融入新的战略定位中去,不断提升公司内在价值,不断传播公司的潜在价值,不断发挥国企改革排头兵作用。”光明地产方面回复《商学院》记者采访时称。

 

事实上,房地产高速增长时代一去不复返,各大地产商在转型中,亦是不断探索,这其中也会出现各种新问题。光明地产如何通过转型做强主业,构建实力光明,改善当下财务状况,《商学院》将持续关注。

 

2019-09-17