脱离格力集团开始“单飞”的格力地产（600185.SH）近年来业绩表现平平。

2019年6月29日，格力地产发布公告称，公司2018年末总资产为296.69亿元，净资产为82.05亿元，借款余额为185.33亿元。2019年5月末较2018年末累计新增借款18.42亿元，占2018年末净资产的22.45%，2019年5月末总资产为317.29亿元（未经审计），借款余额为203.75亿元。

上述新增借款主要是由于公司项目发展需要新增开发贷款所致。

另据格力地产2019年一季报的财报显示，公司账面资金仅22.41亿元，负债已超过200亿元。格力地产第三期中期票据募集说明书显示，根据公司营运状况，其短期资金缺口为119.7亿元。另根格力地产规划，2018~2020年在建及拟建项目计划投资82.44亿元。

负债高企，格力地产通过举债填补日益剧增的资金缺口，是长久之计吗？对此，《商学院》记者向格力地产方面发出采访提纲，对方回复称，公司2019年一季度公司实现营业收入17.24亿元，同比增长100.38%；实现归属于上市公司股东的扣非净利润为2.29亿元，同比增长10.13%。在当前房地产行业整体增速放缓、市场预期下滑的大背景下，公司保持稳健增长态势，多项经营指标良好，海洋经济产业板块盈利能力提升，“立足珠海 区域布局”的多元化转型发展战略取得预期效果。

同策研究机构首席分析师张宏伟向《商学院》记者分析认为，近年来随着市场的快速上行，格力地产没有进行大规模扩张，从而没有把握住市场上行带来的快速增长机会；而近2-3年以来，格力地产在世博馆进行的布局还没有进行结算，其他区域也可能有类似情况，这也是格力地产资金紧张的原因。

此外，格力地产近日又以频繁股份回购动作重振市场信心。截至2019年6月19日，格力地产已在2019年进行四次股份回购，共耗资约6.89亿元，累计回购143，330，801股，约占公司总股本的6.95%。

“对于格力来说，股份回购与格力地产股价低迷有关，回购是为了防范外部各类恶意增持。所以频繁回购本身也是企业管理层的策略，有助于稳定股权结构。”财经评论员严跃进对《商学院》记者说。

财务指标下滑
 

相比于大都数房企的“高周转”模式，格力地产的“慢进”正在侵蚀企业的财务利润,此外，随着地产行业调控力度加大，重仓粤港澳大湾区、上海自贸区城市项目的格力地产正面临着各大房企加大布局的压力。

据2018年财报显示，格力地产营业收入30.78亿元，同比上年减少了1.65%，其中房地产同比减幅更达到了19.51%。而归属于母公司股东的净利润5.13亿元，同比下降17.9%。实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为4.99亿元，同比下滑了25.65%。格力地产各项财务指标下滑的原因是什么？未来将采取怎样的方式扭转颓势？

对此，财经评论员严跃进认为，格力地产应关注盈利等问题，对于格力地产而言，应研究开发周期和营销策略的调整。此外，格力地产若是要解决高负债的问题，需要通过高周转来实现，融资后项目回笼资金的速度缓慢，债务压力是难以解决的。

此外，据公告显示，2015年-2018年，格力地产经营活动产生的现金流量净额连续三年为负，格力地产营业收入分别为25.4亿元、31.2亿元、31.3亿元、30.78亿元，业绩表现平平；2013年-2018年，格力地产的负债合计五连升，分别为126.70亿元、151.96亿元、166.51亿元、190.18亿元、195.04亿元、214.64亿元；而其存货周转率分别为0.11次、0.09次、0.09次，长期处于较低水平。

对此，严跃进认为，格力地产增速或增幅上是在收窄的，这说明项目扩张的节奏是有所放缓的，这会影响格力地产的经营。若是要解决增速，关键还是要加大一些成本低的地产项目扩张。

从后续周转率等角度看，说明受市场降温等影响，格力地产面临去化周期长的压力。

转型自救
 

在房企加速规模扩张、布局全国版图的当下，格力地产的发展路径却颇为保守。

截至2018年12月31日，格力地产仅在珠海和重庆持有近70万平方米待开发土地面积。而与其同为珠海市属国企的华发股份拥有土储750.04万平方米，并在深耕珠海市场的同时，布局了华南、华中、 华东、华北等经济较为发达地区的一二线城市。

据《商学院》记者了解到，格力地产的业务一直以来始终以珠海为大本营，区域拓展寥寥无几。目前，业务布局仅在珠海、上海、重庆等三个城市。据其财报数据显示，2018年格力地产营业收入中，九成以上来源于珠海区域的贡献。

据官网显示，格力地产目前的核心项目有五个，包括格力海岸、上海前滩项目、重庆两江项目、珠海公路口岸项目、洪湾渔港、静云山庄，且格力海岸、珠海公路口岸项目、静云山庄三个项目皆位于珠江。其他地产业务则限定在了上海和重庆等为数不多的城市。

2013年，格力地产启动内部结构调整和产业升级，开启多元化之路，形成“房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业、现代服务业、现代金融业”五大产业并进的发展格局。其中，口岸经济产业承担港珠澳大桥珠澳口岸人工岛填海工程、珠海口岸、澳门口岸基础工程项目。海洋经济产业包括沙滩修复、港湾治理、海岛建设、游艇码头网络搭建等。此外，格力地产在2014年开展了“深蓝资产”业务，但其尚未给格力地产的业绩作出较大贡献。2018年年报显示，格力地产的营收中房地产业占比高达9成，而这已经是格力地产开启转型之路的第7年。

2019年格力地产是否会有新的突破，发展战略有什么新的变动和进展？

对此，格力地产在回复《商学院》记者时称，2019年，公司将继续坚持“立足珠海，区域布局”的企业战略，在前瞻性布局的基础上，借助粤港澳大湾区发展机遇，持续优化经营结构，从 “区域战略”、“产业战略”、“资本战略”、“‘+互联网’战略”、“人才战略”着手，继续巩固和发展房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业、现代服务业和现代金融业“3+2”的产业格局，并依靠精准的产业布局、丰富的项目资源及灵活的资产运营，通过资本和产业的有效联动，不断提升盈利能力。

格力地产是否能改善盈利能力有所消弱，主营获利能力削弱明显的现象。

对此，《商学院》记者将持续关注。