高管减持股份、业绩增长缓慢、负债总额飙升，龙湖集团正值多事之秋。

根据wind显示，2019年5月9日，龙湖控股有限公司（以下简称龙湖集团，00960.HK）遭执行董事李朝江场内减持75万股，每股均价约28.3093港元，总价约2123.20万港元。

而此次减持并非近日来龙湖集团股东的首次减持，2019年1月初，龙湖集团CEO及执行董事邵明晓减持200万股龙湖集团股份；1月17日，龙湖集团再遭大股东龙湖集团董事长吴亚军的前夫蔡奎通过佳辰发展国际有限公司减持1.5亿股股份。

大股东减持股份的原因是什么？《商学院》记者就此向龙湖集团负责人了解，截至记者发稿未予回复。资深房地产评论人、投行、香港保荐人黄立冲认为，龙湖集团大股东对于股份的出售给市场提供了一个负面的消息，说明龙湖集团内部人士并不看好龙湖集团的未来，因此，这对于龙湖股价的未来是不利的。

易居研究院智库中心研究总监严跃向《商学院》记者分析称，减持套现受多种因素的影响。第一，或是对龙湖集团相对来说持悲观态度。第二，此类企业的部分管理业务要退出，所以持股方面会有调整。第三，套现或也和资金压力有关，所以会有此类套现的做法。

销售指标“压力山大”

5月9日，龙湖集团发布公告，2019年4月，集团实现合同销售金额人民币196.0亿元，同比增长34.5%。合同销售面积119.5万平方米。截止2019年4月集团累计实现合同销售金额人民币640.8亿元，合同销售面积403.3万平方米。

据2018年报显示，龙湖集团营业额为1158.0亿元，同比增长60.7%；核心净利润128.5亿元，同比增长31.5%；毛利同比增长61.8%至395.3亿元，毛利率为34.1%；核心税后利润率为14.7%，核心权益后利润率为11.1%。

虽然龙湖集团业绩整体表现不错，但是在经过了2016、2017连续两年的高增长后，龙湖新一轮的增长波动已经开始，2018年的销售增速远低于前两年。据年报显示，2018全年龙湖集团销售额2006.4亿元，与上年同期相比增长28.5%， 2018年龙湖集团的销售增速从2016年、2017年的61.6%、75.9% 跌至28.5%。但鉴于同业更快的发展速度，龙湖集团在全国房地产行业规模排名中，较2017年的第8位退后至第10位，被华润置地和新城控股赶超。另外，在克而瑞销售排行榜中，龙湖集团2018年的销售额位列第10位，较2017年下降了2个名次。

另外，2018年初龙湖提出了“53215”战略。据悉，“53215”，即指龙湖未来三年，要出现1-3个500亿元级地区公司，3-5个300亿元级地区公司，5-8个200亿元级的地区公司，8-15个100亿元级的地区公司，消除或合并三年以上仍在50亿元以下的地区公司。另外，新房开发销售业务（签约、租金）要进入行业规模前十，营销力进入前三。根据“53215”战略估算，到2020年，龙湖销售额将达到3200亿元-6100亿元。按2020年达到3200亿计算，年复合增长率应不低于27%；如2020年要达到6100亿元，则年复合增长率应不低于57.5%。尽管在2018年全年龙湖集团的销售额增长率为28.5%，但是与“53215”战略的年度上限指标还存在很大的差距。

值得注意的是，在营业额和利润增长的同时，龙湖集团2018年的利润率却出现下滑，集团核心税后利润率由2017年的18.3%下降至14.7%；核心净利润率由2017年的13.6%下滑至2018年的11.1%。龙湖集团销售增速及核心净利润下滑的原因是什么？

“从目标的定调来看，龙湖多为高端项目，在房地产销售市场降温及限价或是龙湖集团销售增速放慢的原因是之一。”严跃进认为。

龙湖集团董事长吴亚军此前为2018年定下增长目标为30%的预期，要求销售额突破2000亿元，力争行业前十，保持适当规模优势。而据龙湖集团2018年年报显示，2018年龙湖集团实现合同销售额2006.4亿，同比增长28.5%，“踩线”完成了此前定下的2000亿元的销售目标，然而，28.5%的增长速度低于此前吴亚军定下的2018年增长30%的目标，此次未完成董事长吴亚军业绩增长30%的预期的后果是什么，2019年龙湖集团的目标是多少？具体如何执行？

对此，《商学院》记者向龙湖集团方面发出采访提纲，截至发稿日期，未收到回复。

土储小幅增加 负债增长1094.81亿元

2018年龙湖的销售区域主要集中于环渤海、长三角及西南区域。据2018年年报显示，截至2018年12月31日，龙湖集团土储面积合计6636万平方米，权益面积4559万平方米，而2017年同期土储合计仅为5458万平方米，权益面积3900万平方米。

龙湖集团2018年环渤海、长三角、西部、华南及华中片区合同销售额分别为689.7亿元、559.2亿元、472.4亿元、215.1亿元及70.0亿元，分别占集团合同销售额的34.4%、27.9%、23.5%、10.7%及3.5%。

在新增土储方面，龙湖集团2018年新增收购土地储备总建筑面积为2189万平方米，与2017年的2023万平方米相比小幅增长。

按地区来看，龙湖集团在西部地区、长三角地区、环渤海地区、华中地区及华南地区的新增土地储备建筑面积占比分别为35.9%、24.9%、22.7%、12.3%、4.2%。

与小幅增长的土地储备相对于的是龙湖集团高涨的负债总额。据悉，截至2018年末，龙湖集团负债总额为3660.66亿元，相比于2017年的2565.85亿负债，增长1094.81亿元，增幅为42.67%。其中，龙湖集团一年后到期的银行及其他借款金额为994.56亿元，而现金流仅为452.6亿元。龙湖集团高涨的负债总额是否会对其资金运转造成压力？截至记者发稿，龙湖方面并未回复《商学院》记者。

严跃进建议，从负债规模等数据来看，龙湖集团应注重降低负债数据，进而打消投资者的顾虑。同时，严跃进建议，适当扩大股权融资，加快项目的销售是缓解偿债压力的有效措施。

龙湖集团如何降低负债率，完成年度销售目标，《商学院》将持续关注。