2019年3月20日，富力地产发布2018年财报。财报显示:截止2018年底，富力地产销售金额首次破千亿大关，为1311亿元。然而，富力地产负债总额却达2963.33亿元，是销售金额的2.26倍;尚未偿还的贷款达1633亿元，较2017年度的1422亿元增加了12.9%。其中银行贷款占52%，离岸美元优先票据占12%，境内债券、中期票据及超短期融资券占25%，信托贷款及其他占11%。

　　从还款期限上看，长期借款金额为1109.49亿元，短期借款为137.89亿元，长期借款当期部分为385.61亿元。由短期借款及长期借款当期部分组成的短期债务合计达到523.5亿元，同比增加84.24%。而富力地产年末持有的现金为347.07亿元，规模仅相当其短期债务的66.3%，即使将受限制现金计算在内，现金与短期债务之间依然有超过176亿元的缺口。富力地产的高额负债对其发展是否有影响?未来，富力地产将如何有效的降低负债?

　　对此，《商学院》记者向富力地产方面发出采访提纲，截至发稿，未收到对方回复。

　　“富力地产短期内收购了大量资产，必然会导致负债增加。”同策研究院首席分析师张宏伟在接受《商学院》记者采访时称。张宏伟认为，富力地产在负债的本金方面存在压力，他建议，富力地产加快销售来回笼资金或借助资本市场融资来解决资金问题。

　　“类似负债数据和富力地产2018年快速收购有关，其收购后还要确保项目的经营，所以可以理解为其存在一定的资金压力。从实际情况看，部分酒店业务的经营周期会比较长。同时富力过去几年持续做大销售规模，但是目前市场开始降温，这也会影响其销售资金回笼。” 上海易居房地产研究院总监严跃进对《商学院》记者表示。

　　时间倒回至2007年，碧桂园、恒大、富力、雅居乐、合生创展被业界誉为华南五虎。彼时，富力地产风头正健，不仅成为首家被纳入恒生中国企业指数的内房企公司，其营收规模仅次于万科(000002.SZ)、绿地控股(600606.SH)以及中海地产。

　　然而截至目前，港股中内房企市值排名前三甲者分别是中国恒大(3333.HK)、碧桂园(2007.HK)以及融创中国(1918.HK)，各自对应3530亿港元、2571亿港元和1594亿港元。富力地产，只及上述三家的15.3%、21%及33%。

　　据2018年12月31日中指院发布的《2018年度中国房地产企业销售TOP200》显示，富力地产位列23位。富力地产最新公布的财报显示，其销售额为1311亿元，远低于碧桂园的7146亿元，万科的6067亿元，中国恒大的5824亿元。往日的“华南五虎”荣光不再。

　　密集发债 融资成本增加

　　融资成本方面，富力地产2018年业绩报告显示，2018年集团成功发行境内公司债券合计人民币143亿元、超短期融资券合计人民币82亿元、资产证券化产品合计人民币14亿元，共计融资239亿元。同时，还发行了17.5亿美元优先票据。

　　2019年以来，富力地产融资活动持续增加。截至3月19日，富力地产已发行三期期限为270日的超短期融资券，发行额共计38亿元。其中第一期发行15亿元，票面利率为5.5%，兑付日为2019年10月7日;第二期发行13亿元，利率为5.28%，兑付日为2019年10月15日;第三期发行10亿元，利率为4.83%，兑付日为2019年12月13日。此外，富力地产附属公司怡略有限公司先后发行共计16.25亿美元的优先票据，年利率在8.125%至9.125%之间。

　　值得注意的是，密集融资带来的是融资成本的 “水涨船高”。据悉，富力地产2018年支付的利息开支暴增212%至52.12亿元，而2017年同期的数据仅为16.73亿元。富力地产在财报中解释,“融资成本的提高主要由于人民币兑美元汇率贬值造成17.65 亿元汇兑亏损所致。” 同时，富力地产2018年内所产生的利息总额由2017年的68.99 亿元增加至2018年的 94.50 亿元。融资成本的提高是否意味着增加了企业的偿债风险。

　　严跃进认为，对于此类融资成本来说，利息开支的费用比较高，这就说明融资方面的压力开始增加。很显然，此类融资方面的压力，使得富力背负了较多的偿债风险。

　　酒店业务持续亏损

　　2017年11月，富力以189.55亿元收购万达集团旗下的73家酒店及一栋办公楼。这被称为中国酒店史上最为轰动的并购案。

　　富力还曾在2017年年报中试图向投资者证明收购万达酒店是一笔划算生意，“按70间酒店及1幢办公楼的总价约181亿人民币计算，每间酒店支付的简单平均价格约为2.55亿元，其价值远远低于本集团现有每间酒店的成本4.3亿元。”

　　关于这笔收购是否真的划算，业内出现不同声音。严跃进对《商学院》记者分析称，一方面，酒店产业发展是有很多压力的，短期内容易出现亏损。另一方面，富力地产收购项目过大，而富力地产跟不上，导致亏损扩大。”

　　富力地产集团董事长李思廉则公开表示购买万达酒店是一个不错的选择，李思廉称“我们买它总共动用了190亿(元)，除了自有资金以外，正常的贷款大概在110多亿，近7亿的利息。如果把它(酒店)作为土地储备，我相信还是一个不错的选择。”

　　万达集团董事长王健林在2018年1月的万达年会上透露，这些酒店整体年平均回报率低于4%，全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润。“为了企业安全，为了保证核心产业发展，我们必须出售酒店。”王健林说。

　　富力地产财报显示，目前富力地产已拥有89家营运中的酒店，总建筑面积达390万平方米;此外该公司还另有37家在建及规划中的酒店，共计126家。《商学院》记者查阅资料发现，在富力地产的收入获益中，酒店运营业务的份额越来越大。2016年到2018年三年间，富力地产的酒店营运收入，从13.62亿元，上涨至至70.28亿元，占其总营收的比重，也从2.53%上升至9.14%。

　　然而，富力地产酒店运营业务份额的增加并没有抵消酒店运营业务的亏损。据悉，其酒店运营业务在2018年共计亏损4.59亿元，创历史新高。而在2015年至2017年期间，其酒店运营业务分别亏损1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。富力地产未来如何采取切实有效的措施控制亏损?

　　严跃进建议，对于富力地产来说，酒店产业要发展，要和文旅等做结合，否则酒店的服务是难以消化的。但是发展文旅项目可以有不同的形式，比如说可以做客流的导入和后端的管理，不一定要在前端类似文旅产业投资上发力。

　　富力地产在2019年能否缓解负债压力，将酒店运营业务扭亏为盈。对此，《商学院》记者将持续关注。