2019年3月18日早间，越秀地产股份有限公司发布有关收购广州市品秀房地产开发有限公司86%权益的主要及关连交易公告。当日，越秀地产通过间接子公司广州云湖房地产开发有限公司，向广州越秀集团(控股股东)、广州地铁收购广州增城品秀星图项目86%股权及贷款权益订立协议，应付款总额达141.08亿元。

　　其中越秀地产就51%收购事项向广州越秀应付的总额将约为人民币84.82亿元;越秀地产就35%收购事项向广州地铁应付的总额将约为人民币56.26亿元。高额收购是否会给本就负债攀升、负债超过营收、消化地王困难的越秀地产徒增压力?

　　对于越秀地产负债攀升、负债增长额度巨大的原因以及是否会由于债务过高等因素导致公司估值下跌等问题，《商学院》记者向越秀地产方面发出采访提纲，截至发稿日期，未收到回复。

　　负债攀升

　　2019年2月27日，越秀地产公布2018年全年业绩报告，报告显示，越秀地产全年实现合同销售金额约为577.8亿元，同比上升41.4%;完成全年合同销售目标550亿元的105.1%。

　　但值得注意的是，越秀地产总负债达到1259.1亿，总负债约为合同销售金额的2.179倍。《商学院》记者查阅财报发现，越秀地产2018年流动负债726.3亿元，非流动负债532.8亿元，总负债高达1259.1亿元;与2017年的负债总额961.5亿元相比，一年内增加债务近300亿元。越秀地产债务增长的速度已超过营业收入及净利润的增长。

　　对此，易居房地产研究院总监严跃进认为，对于此类企业的负债数据，说明战略扩张比较明显，往往是因为有较好的投资机会和融资渠道，负债规模会不断上升。单纯看负债数据，和规模等是挂钩的。而债务问题压力大，往往会带来两方面的影响。第一是影响越秀非地产业务的发展，第二是引起投资者对于未来兑付压力的担忧。

　　值得注意的是，越秀地产同期营业收入和赢利也不甚乐观。其营业收入6年的时间，仅从2013年的142.1亿元增加到2018年的264.3亿元，增长86.0%;净利润不升反降，从29.1亿元下降到28.1亿元，负增长3.4%。未来越秀地产将如何提高营业收入，降低负债?

　　“此类利润等数据说明地产业务发展面临了很多压力。从实际情况看，此类营业收入也面临很多压力，比如说现在粤港澳大湾区的投资中，很多企业有投资的意愿，这对越秀本身形成较大的压力。对于此类企业，后续需要强化全国市场的投资，尤其是寻找黑马类型的城市。”严跃进分析称。

　　《商学院》记者查阅资料发现， 2014年越秀地产销售金额220亿元，居行业第31位，这也是越秀地产迄今为止最好的排名。彼时，保利置业销售额245亿元、阳光城230亿元、旭辉223亿元、泰禾201亿元，与越秀体量相当。而2018年，这些房企都已跨进千亿级别，越秀地产被远远的落在后面。

　　据克尔瑞地产研究发布2018年1-12月中国房地产销售金额TOP200排行榜显示，越秀地产行业排名从2017年的45名下滑到2018年的54名。越秀地产行业排名下降的原因是什么?这或许与越秀地产2013年起频拿地王,却难以消化地王地块有关。

　　难以消化的地王

　　《商学院》记者查阅资料发现，2013年起，越秀地产通过地产基金合作模式，以58亿元的对价，撬动了总地价高达201亿元的7块土地，其中包括三块地王，分别是：广州海珠单价地王、萝岗单价地王和武汉精武路地王。2013年5月，越秀以24.6亿元拍得广州海珠南洲路1026号住宅地块，地块面积约4.27万平方米，总体量约11.3万平方米，折算楼面价约3.46万元/平方米，加冕广州新单价地王。彼时，项目周边一手住宅均价仅2.8-3.1万元/平方米。

　　2013年9月，越秀地产联合投资基金仁达四号，以90亿元总价、12617元/平方米的楼面价拿下武汉精武路地块，创下武汉当年总价、单价“双料地王”。

　　2013年10月，越秀地产又和仁达五号基金组成联合体，以43.5亿元竞得广州萝岗云埔工业区YP-P1-1地块，楼面价9181元/平方米，创下萝岗地块单价新高。

　　2014年，越秀地产以64.5亿元拿下广州星汇云城项目，成为当年广州总价地王。

　　越秀地产高价拿到的“地王“项目，并没有给越秀地产的资金周转带来实际效益，部分项目前后运作长达五年之久。

　　同时，越秀地产运用“地产+基金”的方式使得越秀地产的项目权益占比较低，获得的“地王”项目也导致越秀地产多项指标不断下滑。

　　近年，越秀地产的项目权益占比方面出现明显下滑。亿翰智库数据显示，2018年，越秀地产新增土地储备的权益占比仅为38%，报告期末土地储备权益从2013年的82.5%降至2018年的56.3%。

　　严跃进认为，越秀地产地王等项目也是必须承受压力的。实际上，对于此类地王项目来说，发展的进度比较缓慢也和其对于地产周期把握不准确有关，由此衍生的资金压力也会逐渐增大。

　　越秀地产未来能否保持业务持续稳定发展?对此，《商学院》记者将持续关注。