15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会下发关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，通知指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
 

　　也就是说，凡是购买首套房的居民，可以享受商业贷款的优惠利率，且优惠力度不小。对商业银行来说，面对监管机构的政策放宽，也在如何支持居民购房方面，有了更大的自主权，有了更多政策灵活性。特别是三、四线城市，可以把政策用到“最佳状态”，给予购房者最为优惠的政策支持。

　　央行和银保监会做出这样的房贷政策调整，也是依据目前房地产市场的实际情况，既可以认为是一次主动作为，也可以认为是一次被动行为。从主动作为来看，目前，受疫情和外部环境的多重影响，经济面临比较大的下行压力，如果房地产市场再出现严重问题，对稳经济、稳就业都是相当不利的。因此，在金融政策方面，应当做出主动调整、积极作为，其中，维护房地产市场稳定，就是必须做出的一项举动。
 

　　从被动行为来看，按照居民的实际负债状况、家庭资产结构情况以及促进消费的实际需要，是不应当在政策上继续鼓励居民负债购房的，而应当鼓励居民更多选择租房，从而为房地产市场健康有序打下坚实基础，为扩大消费留下更多空间。可是，如果居民不购房，开发企业就将面临强大压力，很多企业将无力维持。据中新经纬不完全统计，截至5月13日，已公布销售业绩的头部房企，销售额几乎全部呈现负增长，其中，至少有18家房企4月份的销售额出现腰斩，同比下降超过50%。这样的“惨状”，对陷入资金链困局的房企来说，资金链断裂风险是非常大的，必须通过激活房地产市场，来为开发企业销售住房创造条件，确保开发企业不出现资金链断裂风险。

 

　　问题的关键在于，降低首套房贷款利率，只是刺激商品房消费的一种手段，而且，是对那些原本就没有足够购房能力居民的一种政策激励，或许能够让一部分尚处于犹豫之中的居民选择购房。但是，对于多数居民来说，可能仍然会选择等待观望。原因就在于，地方过于积极主动地放松房地产市场调控政策，反而让那些有购房意愿的居民，搁置了购房的冲动，而是继续采用等待观望的态度，与开发企业进行利益博弈。尤其是非热点二线城市和三、四线城市的居民，会更加处于等待观望状态。因为，这些年来房地产市场的变化和房价的变动，让他们对市场有了更加深刻的了解，对开发企业现状有了更多掌握，多数居民都非常清楚，现在开发企业的日子可不好过，再坚持下去，会选择降价售房回笼资金、维持资金链平衡。匆忙购房，反而会让开发企业死杠房价不降，自然对购房者不利了。
 

　　在这样的情况下，房贷新政或许能够对一小部分居民形成利好刺激，他们会利用好政策，借力购房。而且，会要求银行给予最大优惠，否则，选择等待观望。但是，对多数居民来说，他们不会急于购房，尤其是改善性居住，更不会受到政策的影响。更何况，二套房政策并没有调整，还无法刺激次刚需阶层。
 

　　倒是此项新政，对股市会是一次利好，在周一的股市中，房地产板块会出现一波上涨行情。只是，这波行情不会太明显，而且，很有可能会随着政策作用效率的不是很高，反吐出来。因此，对于投资者来说，切不可跟风炒作，否则，会给自己带来利益损失的。

 

　　房地产市场要想真正走出低迷，开发企业要想真正摆脱资金链困境，最好的办法还是降价售房，以回笼和筹集资金。如果把地方政府放松房地产市场调控政策，当作自己的又一次机会，又想指望房价上涨，那就错了，今天的购房者，早就不会被地方的政策所左右了，他们更多的会自我判断、自我分析，更多的关注房地产市场变化，尤其是开发企业的表现。自然，房贷新政对购房者的刺激作用也就比较有限了。

　　(本文作者介绍：中国不良资产行业联盟研究员)

2022-05-16