美元债违约后，花样年集团(中国)有限公司（简称花样年）的掌舵人不断向外界释放积极信号。从创始人曾宝宝“保交付”的承诺到其董事局主席潘军“置之死地于后生”的期许，花样年虽心怀美好但仍有超520亿元的债务需要偿还。

 

2021年12月14日，花样年上市平台花样年控股集团有限公司（1777.HK，简称花样年控股）对媒体报道花样年已被债权人接管的消息澄清并强调：花样年及其子公司香港花样年投资控股集团有限公司（以下简称香港花样年）并没有被接管。

 

资本市场上，花样年控股自2021年11月29日起，遭遇停牌，直至12月13日上午9时才恢复买卖。对于此次停牌的原因，花样年控股方面表示，花样年之控股股东香港花样年因作为担保人的本金为1.49亿美元融资未偿还，导致被申请清盘。股权关系上，香港花样年为花样年唯一股东，实际控制人是曾宝宝。

 

围绕花样年，更多风险暴露出来。2021年11月30日，花样年杭州项目因入资的债务本息逾期，被百大集团股份有限公司（600865.SH）提起诉讼。

 

在被清盘、诉讼的漩涡中，花样年通过转让旗下项目股权、裁撤华北区域的方式自救。

 

曾在两年前就喊出“二次创业，弯道超车”的花样年何以至此，面对多个债权人采取的强制措施，又将如何度过危机？ 

 

对此，《商学院》记者向花样年方面发出采访提纲，截至发稿，未收到回复。

 

 

2021年12 月 6 日，花样年官方公众号刊登了一篇名为《潘军谈花样年：置死地而后生》的文章，潘军首次谈及对花样年现状的看法，并披露了目前花样年债务情况的进展。

 

对于过去 23 年的发展历程，潘军认为，花样年在产品方面的特性没有变过，其短板是系统性不够，组织整体的配合效率、对成本的管控能力不足，这是其内部一直努力改变的方面。

 

“欠的债，我们要想尽一切办法去还上。”潘军提出。潘军将花样年的债务分为四大方面，第一是海外债，也是这次暴雷的起因，规模超过 40 亿美元，接近 260 亿元。

 

第二个是境内的信用债，规模 60 多亿元，经过与债权人及监管机构的交流，已取得了展期。
 

第三是境内的银行类金融机构贷款，主要是开发类的贷款，规模 200 多亿元，目前没有产生大规模的偿付，获得了大债权人的谅解。

 

第四是非金融机构融资，如中小担保集团等等。

 

目前，花样年境外美元债已违约2笔合共逾3.5亿美元；境内短期涉及3笔公司债需兑付利息，经过数次会议，已成功延期其中2笔。

 

花样年的债务违约起于2021年10月4日。彼时，花样年公告称，“公司本应在10月4日付款的2.056亿美元的票据未能如期支付，公司股票已于9月29日停牌，复牌时间另行通知。根据规管2021年票据的契约，上述票据的所有未偿还本金均于2021年10月4日到期。

 

此消息一出，10月8日，花样年两只债券大跌，“18花样年”下跌22.83%，盘中临停；“19花样02”盘中临停，跌幅达54.19%。

 

面对资本市场的紧张氛围，据此前多家媒体报道，曾宝宝于2021年10月8日通过邮件发给员工的《宝爷家书》中提出，花样年的危机源自“9月29日，花样年遭遇‘黑天鹅’事件”，标普突然大幅下调公司评级，致使公司境内外融资交叉严重受限，流动性出现阶段性紧张。”

 

从花样年的财务表现来看，2021年上半年实现营业收入约109.52亿元，同比增长18.5%；净利润为3.03亿元，同比增长9.5%；实现合同销售金额281.17亿元，同比增长60.6%，各类核心业绩指标均处于上升状态。

 

账面上，花样年银行存款和现金等价物尚有271.8亿元。花样年账面上尚有“余粮”，为何还会违约？

 

财报显示，花样年的资金很大一部分是受限资金。据2021年半年报，花样年各类受限资产的总额达到232.29亿元。《商学院》记者从2020年花样年年报获悉，受限资金包括货币资金、存货、投资性房地产、固定资产。其中，在2020年181.52亿元受限资金中，货币资金账面价值35.46亿元，而该科目受限的原因在于该笔资金是保证金和房地产预售款；存货账面价值为103.51亿元，占受限资金的57%。

 

 

企业的经营成果是企业战略的体现。面对困境，潘军分析，“花样年在组织系统的风险管控和协同管理上出了问题，产生问题的核心可能是缺少对风险的识别，比如在2021年上半年的压力下已经不应该再买地，结果还是花了 80 亿元。其次，我们对政策的解读深度不够，国家已经在调控了，但是花样年还在高歌猛进，不赚钱还在拍地。”

 

花样年起步于1998年，创始人是曾宝宝。董事局主席潘军于1999年加盟花样年集团。据2021年中报显示，曾宝宝持有花样年57.41%的权益，潘军持有公司0.17%的权益。

 

花样年成立之初，公司名为深圳市星彦投资发展有限公司。2001年，“深圳市星彦投资发展有限公司”正式更名为“深圳市花样年投资发展有限公司”。同年，进军成都，同时展开全国化布局。随后，分别于2005年和2006年成立宜兴公司和天津公司，进军长三角与京津地区。

 

2009年11月花样年在香港联交所主板上市（1777.HK）。自上市起，花样年经历了快速发展期、轻资产转型期、回归主业期、加速扩张期。

 

花样年的发展可以分为四个阶段：2009年到2012年是快速发展期，公司合同销售收入从2009年的37亿元增加至2012年的80亿元，这一时期，花样年聚焦“高端精品住宅+综合体”。

 

2013年到2016年是轻资产转型期，花样年将业务重心转向社区服务上，花样年提出将逐步由专注于地产开发转向以住宅产业化、产业地产运营、项目待建待销管理等以地产相关价值链服务为基础的多元化发展，实现地产业务由重转轻、由硬变软的逐步转型。同时，花样年把主要精力放在发展物业服务上，还推动彩生活（01778.HK）于2014年在香港上市，成为“香港物业服务第一股”。

 

然而，花样年地产主业却不见起色。在此期间，花样年销售规模分别为2012年的80.14亿元、2013年101.74亿元、2014年102.14亿元、2015年112.72亿元、2016年122.06亿元，增长几乎停滞。

 

2016年到2018年，公司重新回归房地产开发主业，开发业务发展迅速。花样年的合同销售额在2016年达到122亿元，2017年200亿元，2018年300亿元，2017和2018年的销售额同比增速分别达到65.2%和49.6%。

 

虽然销售增速有所增加，但对比同行，潘军仍略感遗憾。“2011年时，花样年和融创一起突破100亿元，后来我们稳定在百亿，但融创已经干到4000亿元，从这个点上来讲，后来我也发现，其实我们的轻资产也需要重资产的支持。”在2019年3月28日的业绩发布会上，潘军如此表示。

 

2019年以来，花样年加速扩张，在2019年8月的中期业绩会上，潘军踌躇满志的提出：地产行业正处于白银时代的大变革时期，花样年内部已经提出“二次创业，弯道超车”的策略，并立下在2020年销售额达500亿元的目标。

 

为实现销售目标，在“房住不炒”、国内融资端信贷收紧、叠加销售端增长乏力、众多房企选择收缩战略之时，花样年选择继续扩张，甚至不惜举债。

 

从花样年的融资工具来看，境外举债占据了较大比重。2021年上半年境外债券占比降至53.5%，超过债务规模的一半，可见花样年依赖境外债。此外，花样年为了借债，还进行高息借贷。

据同策研究院发布的房企融资利率来看，2021年上半年仅31家房企公告中融资成本从2.63%至14.5%不等。

 

2021年6月，花样年发行了额度为2亿美元的美元债，票面利率高达14.5%。

 

2020年被花样年管理层喻为“投资大年”，也是花样年新增货值最多的一年。全年花样年新增20幅土地，新城市包括佛山、绍兴、南通、扬州、郑州、重庆等。新增总建面约334万平方米，权益建面189万平方米；总地价214亿元，权益地价121亿元。

 

潘军在2021年中期业绩发布会上表示，该公司土地储备集中于全国五大都市圈，重点布局粤港澳大湾区、成渝都市圈、华中都市圈、长三角都市圈、环渤海都市圈等核心一二线城市及都市圈。

 

截至2021年6月30日，花样年规划土地储备建筑面积约3731万平方米，包括已确权建筑面积1777万平方米。

 

对于花样年的扩张行为，在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，地产行业是一个强周期行业，逆周期拿地、顺周期出货是行业信条。花样年错估了此次调控的长期性，还以过往的周期节奏希望趁低吸纳土储来作大规模，结果背上了沉重的包袱，不但为维持流动性而付出巨大代价，甚至最终导致了现金流断裂。

 

 

面对巨大的偿债压力，花样年通过裁撤区域公司、卖项目、卖股权的方式“瘦身”、减压。
 

2021年12月3日，花样年裁撤华北区域。花样年华北区域自2020年5月18日正式挂牌。

 

据花样年控股2021年中期财务报告显示，花样年共有华南、西南、华中、华东以及华北五大区域，裁撤之后的花样年由五大区域变成四大区域。2021年上半年，华北区域实现合同销售金额48.03亿元，占集团总销售金额的17.1%，位列第四。

 

花样年公开表示，华北区域平台撤销后，存量项目会根据所属城市和管理半径，分别划拨到对应的天津公司、北京公司、青岛公司。城市公司直接向集团汇报，以极简组织，贴近项目、聚焦经营。

 

早在2021年7月花样年就启动了“瘦身计划”，意在给组织“减脂、去臃肿”，实现减少成本、增强协同，提高决策效率与执行质量的目的。

 

穆胜企业管理咨询事务所合伙人、纽约大学Stern商学院访问学者娄珺认为，所有企业的所谓“组织变革”或“组织转型”，无非出于两个目的：一是降低显性和隐性的成本，二是增加信息上传、指令下达、横向协同的效率。传统企业的行动无非也就三类：一是裁撤低效率的前台部门或单元；二是从业务部门中抽取共用件，组建或做强业务中台部门；三是对职能后台进行“瘦身”，这个领域冗余无限，大胆砍，问题不大。花样年在纸面上的行动显然属于第一类，但猜测还会有第二、三类的行动。

 

娄珺认为，在过去，房地产公司随着产业红利疯长，在组织管理上多半都有大量的问题。他建议，公司应该着重重塑组织模式。思考新的商业模式是努力方向之一，但宏观的风向只能感知，无法完全预判。面对不确定的环境，房地产公司应该让自己变得更有韧性，向平台型组织转型。具体来说，是划小经营单元，让责权利下沉一线，真正以市场为中心，为客户创造价值。

 

柏文喜分析，花样年裁撤华北区域而由城市公司直管项目，是期望以管理扁平化、减少管理层级的方式来提升管理效率和降低管理成本，也是花样年在困境之下的一种“瘦身”之举。

 

除此之外，花样年还在卖项目股权。潘军公开发文表示，“ 我们已经到了最坏的时候，我们现在极度‘缺氧’，这极度缺乏现金流，都得去售卖资产换来最根本的保障。”

 

2021年11月26日，花样年曾把宁波鸣翠东著项目转让至建安投资控股集团有限公司。
 

在2021年9月下旬，花样年将旗下彩生活的核心平台邻里乐100%股权卖给碧桂园服务（06098.HK），作价33亿元。《商学院》记者从公告信息获悉，碧桂园服务已支付第一期23亿元款项，并提供了7亿元临时贷款。

 

2014年6月，彩生活在港交所上市，也是内地在香港上市的第一家物业公司，被称为“物业第一股”。在规模上，截至2021年中期，企业合约管理面积达5.65亿平方米，对应社区数量有2817个之多，位于行业头部。在2021年彩生活年中业绩会上，潘军曾表示，未来会适度关注收并购，彩生活相应规模也会适度扩张。

 

截至2021年6月30日，“邻里乐”未经审核综合净资产价值约13.74亿元，约占彩生活全部净资产的29.3%。截至2020年12月31日，邻里乐取得税前净利润4.12亿元，税后净利润约3.09亿元，约占彩生活全部税后净利润的56.9%。从资产收益率来看，邻里乐以不足3成的净资产为企业赚取了超过一半净利润，堪称“彩生活优质资产”。

 

对于花样年的卖“子”行为，柏文喜分析，花样年转让项目一方面是为了回收现金以挽救公司的流动性，另一方面减少项目开发的后续投入，以减少公司未来的现金流压力。然而，即使转让项目能缓解目前的债务违约问题，也仅能解决燃眉之急，长久来看，柏文喜预计，未来花样年可能会采取引进投资、压缩规模、降低财务杠杆和负债，并以现金流为核心来实现可持续经营的方式。

 

柏文喜认为，引入战投可以舒缓花样年的资金压力并提供其他的资源加持，但是也可能影响原实际控制人在公司的话语权，乃至引发战略方向与运营方式的调整与变化。