2021年上半年，集中土拍市场，房企合纵连横、纵横捭阖。
 
单打独斗在集中土拍市场早已不再吃香，昔日在土拍市场的竞争对手纷纷结成联盟，但是受利润空间有限、资金端承压、前期预判不到位等因素影响，在集中土拍市场，也发生了宋都与祥生、浙江宝龙合作落败，宋都牺牲保证金5000万元退地的情况，昔日的合作伙伴“剑拔弩张”。
 
2021年8月10日，宋都股份(600077.SH)发布对上交所的回复函，将7月21日公告的退地行为归咎于祥生(02599.HK)、浙江宝龙两家房企。对于宋都的指责，祥生和浙江宝龙纷纷公开表示，宋都退地与自己无关。
 
此前，宋都股份发布公告称，宋都基业投资股份有限公司董事会决议放弃杭政储出【2021】8号地块（以下简称8号地块）的土地使用权。而因竞买该地块缴纳的5000万元保证金不予退还。
 
宋都退地引发的与祥生、浙江宝龙的纠纷，反映了房企集中拿地过程中，对企业的资金、运营、品质提出了更高的要求。在此背景下，房企在前期拿地时，应作出准确的判断、合理的规划，从而规避后续可能产生的风险。
 
祥生、浙江宝龙在与宋都的拿地争议中扮演了怎样的角色？公司后续对拿地将如何规划？对此，《商学院》记者向宋都、祥生、浙江宝龙发出采访提纲。截至发稿日期，宋都、浙江宝龙未回复。
 
祥生方面回复《商学院》记者称，“在宋都公司竞得运河新城地块后，本公司及附属公司未与宋都公司及附属公司签署任何协议或文件。对于合作投资开发我司现阶段持开放态度。祥生在现有阶段将进一步加大开放力度，进一步加大与志同道合的同行一起共同发展，双方扬长避短，提升市场份额，为推动行业发展共同做出贡献。”
 
 

时间退回到2021年7月21日，宋都基业投资股份有限公司发布关于放弃竞得土地使用权的公告。
 
据了解，该地块为杭州拱墅区运河新城GS1001-17地块（原A-C4-01），由宋都股份于5月7日以上限价17.83亿元竞得，楼面价20962元/平方米，溢价率29.86%，自持不少于21%。土地用途为城镇住宅用地（普通商品房）和住宅（配套公建）用地，容积率在1.0到2.5之间，出让面积34025平方米。
 
据宋都股份发布公告，公司于2021年5月15日披露了《关于竞得土地使用权的公告》，宋都全资子公司杭州绍辉企业管理有限公司(简称“杭州绍辉”)通过浙江省土地使用权网上交易系统竞价竞得国有建设用地杭政储出【2021】8号地块的土地使用权。此后，宋都并未签署《杭州市国有建设用地使用权出让合同》。
 
宋都股份公开表示，2021年5月，杭州市推出集中供地政策以来，结合全国房地产政策环境与公司良性生态发展，经公司与杭州市规划和自然资源局沟通、协商后，于2021年7月20日收到了杭州市规划和自然资源局出具的决定书，杭州绍辉前期获得的杭政储出【2021】8号地块的竞得资格取消。本次放弃竞得的土地使用权，是公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策，公司将不排除保留申请行政复议或提起行政申讼的权力。
 
然而几个月前，宋都还在大举拿地。在5月7日，杭州首次集中供地现场，宋都一口气成功斩获5宗地块。两个月后，拍下的地还未捂热，宋都就违约退地。
 
让业界更为关注的是，宋都子公司杭州绍辉已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还，涉及金额占公司最近一期经审计净利润(3.52亿元)的14.19%。
 
对于宋都股份退地的原因，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受《商学院》记者采访时表示，一方面，从地块角度来看，宋都股份或许是经过考量该宗地块自持、精装等因素后，认为盈利空间在一定程度上被压缩，未能达到企业预期目标，以致选择退出；另一方面或许是受集中土拍环境的影响，土拍情绪较高亢，致使发生误判拿地情况，而且市场环境是在不断变化的，随着调控的不断收紧，企业战略也对此作出相应的调整。
 
而在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，宋都股份退地的原因可能是经过仔细核算发现开发该地块以后会亏损，同时还会导致后续的资金筹措困难；另一个原因是企业本来就比较缺钱，不好的项目更是无法融资缴纳后续的土地款和完成后期开发。
 
对于宋都股份损失5000万元保证金的行为，一方面受到自身内因的影响，另一方面，市场的变化也推动着以宋都股份为代表的企业在拿地经营管理上更为审慎。
 
穆胜企业管理咨询事务所合伙人、纽约大学Stern商学院访问学者娄珺在接受《商学院》记者采访时表示，企业以损失保证金的方式放弃一门生意，无非是发现这门生意不赚钱，宁愿少亏点。市场是动态变化的，金融环境和楼市预期的变化，可能是导致宋都股份对这门生意的判断发生变化的原因。这也预示着，更多体量较小的房地产公司在这样的市场环境下会首先选择“活下去”。
 
 

 


在业界为宋都退地热议之时，上交所的问询将宋都再次推至舆论的焦点。宋都与祥生、浙江宝龙因退地产生的纠纷也公开发酵。
 
上交所要求宋都结合竞拍前后市场环境、土地政策、公司经营等方面是否发生重大变化，说明在竞拍成功后短期内即放弃开发、造成大额损失的合理性，相关决策是否经过充分论证，审议程序是否合法合规，公司做出该决策是否符合公司和股东利益。对此，宋都认为自身违约与祥生、浙江宝龙不遵守此前的承诺有关。
 
宋都认为，若祥生和浙江宝龙能够按照约定履行合作义务，则公司整体获取土地权益金额为32.48亿元，符合公司预期。然而，由于上述两家公司的行为违反诚实信用的原则，单方面突然违约，导致公司在极短时间内无法达成其他商业合作机会，给公司短期内的资金安排带来巨大压力。在综合考虑房地产开发前期资金成本高、同步开发节奏紧张、后续开发相对密集等因素后，公司经营管理层通过整体评估、审慎决策，为了与预期整体获取土地权益总额保持一致、保证公司整体现金流安全，公司决定放弃竞得的8号地块土地使用权。公司主动放弃竞得的8号地块土地使用权的决定，有助于保障公司稳健发展的策略，也有助于最大限度保护股东利益及公司权益。
 
另外，宋都在回复函中披露了祥生和浙江宝龙与其交涉的相关细节。2021年5月7日，杭州绍辉竞得杭政储出【2021】8号地块土地使用权，随即与祥生控股(集团)有限公司浙北区域公司(以下简称“祥生”或“祥生方”)达成合作意向，双方通过微信语音通话沟通初步确定土地开发的基本合作模式，即50：50股权联合操盘开发，当晚，祥生相关人员至公司现场洽谈合作事宜。5月12日晚，双方通过微信明确祥生方已向其公司董事长汇报，合作协议无需修改并已经传到祥生集团公司签字盖章。5月13日，祥生方突然电话通知公司相关人员，单方面表示不再参与本次合作。
 
在土地业务咨询专家于欣看来，从双方目前公布的情况看，无论是拿地前还是拿地后，双方并没有针对8号地块签订任何有效合同或协议。即使完全认可宋都方面的说法，祥生方面出面接洽的主体是投资部人员以及法律、财务人员，这些人员虽然可以代表祥生方面谈判，但无权代表祥生签署最终协议。最终祥生最高层否决了和宋都的合作，从程序上祥生控股无需承担任何法律后果。
 
而宋都另外一块与浙江宝龙产生纠纷的12号地块(即天目医药港地块)，2021年5月8日，宋都全资子公司杭州长慧企业管理有限公司(以下简称“杭州长慧”)竞拍获得12号地块(即天目医药港地块)土地使用权。
 
宋都提出，此前浙江宝龙主动接洽宋都，希望就天目医药港地块进行合作开发，双方签订了《天目医药港ZX11-G-15地块合作备忘录》(以下简称《备忘录》)，其中约定“股权比例：宋都50%，宝龙50%”、“如一方违反上述约定，违约方应支付守约方2000万元违约金”。
 
然而，浙江宝龙以合同尚在审批流程等原因拖延签订正式合作协议，且拒收了杭州长慧寄出的《关于推进天目医药港ZX11-G-15地块合作的工作联系函》。2021年5月19日，在杭州长慧多次电话催促下，浙江宝龙工作人员明确表示了放弃合作。浙江宝龙没有按照约定支付土地款的行为违反了双方签署的《备忘录》，严重打乱了杭州长慧整体资金排布的计划和节奏，导致同一时间节点下，公司集中资金支出金额放大。
 
对于宋都的指责，祥生和浙江宝龙均公开表示自己并未与宋都签署正式的合同。
 
 

 


在退地操作的背后，宋都自身的财务状况也是退地行为的重要因素之一。
 
在“三条红线”的背景下，房企纷纷降低负债水平，宋都股份负债水平出现不降反升的情况。其2020年报显示，宋都股份一年内到期的非流动负债为22.53亿元，较2019年一年内到期的非流动负债5.78亿元上涨289.68%。
对此，陈霄认为，宋都股份负债上涨的主要原因是由于大规模扩张，资金流在一定程度上持续输出，致使企业债务情况有所加剧。
 
柏文喜则认为，宋都股份负债攀升是企业周转速度下降导致流动性不足所致。
 
如果说利润决定企业成败，那么现金流就决定了企业的生死。据2021年一度季度报告，宋都股份的经营现金流仅有1.81亿元。
 
柏文喜分析，宋都股份退地与公司的现金流不佳有较为密切的关系。因为公司现金流不佳导致融资困难，而不赚钱的项目融资会更难，也就没有钱缴纳后续的地价款和投入开发了。
 
此外，宋都出现了公司存货中开发成本偏高的问题。
 
截至2020年年末，宋都股份存货价值为284.68亿元，占期末资产总额的66.18%。宋都股份在2020年年报中表示，由于存货金额巨大，且估计房地产项目达到完工状态时将要发生的建造成本和预期售价存在固有风险。
 
透镜研究院创始人况玉清在接受《商学院》记者采访时表示，房地产公司的存货表面上看是资产，但实际上在房地产开发行业，存货多半是负债。因为存货并不全是积压未售的房子，房地产公司的存货中，开发成本和开发商品占据了绝大部分。
 
据了解，房地产公司的开发成本主要指处于开发建设中但未完工的项目，包括拿地投入、开发建设投入，以及利息成本中资本化的部分，而开发商品主要指已完工但未交付或未售出的房子。
 
通过分析宋都股份的财务数据，《商学院》记者发现，宋都股份的开发成本为247.82亿元，占公司存货的87%。这也说明了宋都股份的存货中有大量的“负债”成分。
 
况玉清认为，宋都股份的库存压力很大，由此可见，宋都股份有大量的房子是没有售出的，库存挤压严重。同时，在行业监管层面收紧的预期及“三条红线”的背景下，宋都股份不敢铤而走险地继续举债，虽然目前宋都股份付出了5000万元保证金，但是如果举债扩张，在开发环节甚至可能需要几十亿元，这会极大加剧宋都股份的负债水平。
 
除此之外，截至2020年年末，宋都股份所有权或使用权受到资产限制的资产高达244.66亿元，受限的原因是按揭保证金、贷款备尝保证金、履约保证金、质押担保等。宋都股份的存货、固定资产、长期股权投资和投资性房地产均出现抵押和质押融资担保的情况。
 
在娄珺看来，宋都股份在过去几年一直采用比较激进的发展策略，以合作开发的形式扩大经营规模，投资性房地产规模的上涨，正是这种策略的结果。这是把双刃剑，可能是增长的引擎，也可能是反噬的催命符，最终的结果就要看市场环境，算是赌大势。而这也说明宋都股份对于市场的判断与其他房地产企业不同，他们长线看多这个市场。
 
宋都股份此次退地行为也说明了对该地块持有保留态度，同时并未找到合适的合作方来共同开发该地块。
 
 

 


在行业资金普遍紧张的情况下，在拍地环节，融资能力强、对区域更为了解的房企将占领主动，而融资能力弱，现金流状况不好的房企也将失去获取热门土地的机会。
 
近年来，宋都股份通过祭出“合作开发”这一法宝实现规模扩张，提高销售排名。
 
数据显示，2018年，宋都股份操盘金额和销售额均为99亿元；而从2019年开始，宋都股份操盘金额和销售金额差距扩大。2019年操盘金额为118.5亿元，销售金额为185.9亿元；2020年，宋都股份实际操盘113.6亿元，销售金额高达198.1亿元。
 
在合作开发的背景下，宋都股份虽然扩大了自身的体量和销售规模、降低企业的投资风险，但是也给企业带来了很多不可控的风险。同时，合作方态度的变化、市场环境的变化也正在反噬企业表面的成功。在一定程度上，企业的决策也会受到合作方的牵制。
 
娄珺认为，事实上，房地产公司联合开发在行业里比比皆是，宋都股份这种小体量的企业要铺开经营规模，很大程度上只能“借船出海”。所以，他们对于市场行情的敏感度会更高，因为他们没有办法在自己的经营体量内调剂，而是要看合作者的脸色。市场风向一变，合作者脸色就变了，他们控制不了。
 
于欣建议，对于房企来而言，一定要提高投资精准度，降低容错率，提升自身研判、测算能力，精准拿地、理性拿地。综合考虑公司发展状况、资金筹措能力、融资能力、地块研判能力、出价能力、测算能力、整体项目开发把控能力以及政府关系，尽可能把风险控制在最小范围。
 
于欣认为，回顾整个事件，退地行为在国内是少见的，宋都的退地不仅仅损失5000万元保证金，声誉方面的损失会更大。因此，也产生了一些教训，首先，企业不能为结果而不计成本。超过经营成本的高中标价格，最终会严重损害企业的盈利。其次，对外合作时，正式签订必要的合同或协议对自己、对伙伴都是一种最基本的保护。