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房地产税来了?住房投机当休矣

原创 作者:胡嘉琦 朱耘 / 发布时间:2021-06-04/ 浏览次数:0

 
房地产税成了近日舆论关注的焦点。5月24日,中信证券发布研报称:推进房地产税的立法工作是大势所趋,房屋供给充裕成为推广房地产税的重要客观条件。
 
2021年5月11日,财政部网站发布消息,财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。
 
中国社科院财经战略研究院院长助理、研究员倪鹏飞在接受《商学院》记者采访时表示,此次座谈会至少释放了两大重要信号:一是全面开征房地产税的工作正在切实积极推进,房地产税在不久的将来会全面开征。二是试点开征房地产税的工作要有进展和突破,一些城市将作为试点率先开征;预期调控是房地产宏观调控的重要内容和工具。座谈会后,一方面将影响市场主体预期和决策,对于抑制当前的房地产投机和投资,促进房地产回归理性具有重要作用。另一方面,作为近期频繁释放未来将要开征房地产税的消息,有助于市场建立未来开征房地产税的适应性预期,以使将来真正开征房地产税时市场保持镇定和平稳。


 
率先试点


 
落实“房住不炒”的定位,建立房地产健康发展的长效机制,开征房地产税是关键而基础的内容。
 
倪鹏飞认为,尽快落实房地产税试点机不可失。他提出,目前房地产调控中其他措施推进力度都比较大,税收方面相对缓慢,加快进度可以形成完整调控的闭环。但是征收房地产税影响全社会各方利益,进而对房地产市场及其经济社会运行具有重要影响,因此确需把握时机,并且需要凝聚共识做好各种预案。
 
征收房地产税并非一蹴而就,需要综合考量征收的现实因素及风险情况。
 
就具体城市而言,当供给不足、价格上涨时,开征房地产税有利于稳定市场。当供给过剩、价格下跌时,开征房地产税将使衰退的楼市雪上加霜。部分热点城市就处在供给不足和房价上涨的区间,尽管2016年开启的密集调控效果初步显现,但直到目前,行政、土地和金融调控持续加码,一些城市楼市炒作屡禁不止,热点城市的投资与投机需求蠢蠢欲动。尽快在这些城市试点开征房地产税不仅机不可失,而且作为抑制炒房的根本性、机制性制度措施十分必要。
 
从现实情况考虑,房地产税的征收会选择哪些城市率先进行试点呢?
 
易居研究院智库中心研究总监严跃进建议,北京可以优先试点,其作为首都,在改革方面应该有魄力。但考虑到北京房产项目比较复杂,可能推进是有难度的。其次,上海和重庆在房产税方面有这么多年的试点和改革经验,过渡到房地产税的改革也有一定的合理性。但是这容易引起误解,即一个城市不可能同时存在房地产税和房产税两个税收科目。同时,深圳可以大刀阔斧进行改革,既然是社会主义先行示范区,那么也应该积极引入新的政策,再次形成房地产领域的一次“改革开放”。此外,海南其本身改革的阻力最小,房地产的结构最为简单,同时恰是很多总价相对低的物业在炒作,反而更可以进行改革。


 
影响深远


 
据《2018中国城市家庭财富健康报告》(简称《报告》)显示,中国家庭住房资产在家庭总资产中占比77.7%,远高于美国的34.6%;较高的房地产比例吸收了家庭过多的流动性,挤压了家庭的金融资产配置。
 
由此可见,房地产行业在国民经济中发挥着重要作用,实施房地产税势必对国民经济及房地产市场、房地产企业、购房人产生深远影响。
 
在倪鹏飞看来,开征房地产税对购房者具有一定的直接影响。总体是房地产税将增加持有者的成本。从消费的角度看,为保持可承受住房支出,购房者将降低持有住房的套数和面积等;从投资的角度看,房地产投资或投机不再是无成本的投资行为。投资者将权衡住房投资与其他投资的比较成本收益,从而大大减弱房地产投资和投机的冲动。
 
与此同时,开征房地产税对房地产企业也会产生间接影响。因为开征房地产税增加住房持有成本,不仅抑制住房投机和投资,也会影响住房消费,不仅大大减少住房虚假“消费”,也会减少住房真实消费,不仅减少需求,而且增加了存量供给,显露真实的供给与需求,从而大大压缩住房增量供给空间,总体上影响房地产开发企业发展空间,而对一些布局已经潜在供给大于潜在需求的城市和区位的房地产企业项目将面临一定发展风险。
 
另外,开征房地产税对房地产市场产生直接冲击。一方面,房地产税增加房地产持有成本,使得拥有多套房家庭,或者出售闲置住房或者出租闲置住房,从而大大增加租售市场的住房供给,一会改变租售市场供求关系,二会影响市场价格。另一方面,房地产税减少市场的增量需求,从而改变房地产市场的供求关系和住房价格。与此同时,开征房地产税将改变房地产市场预期,让市场回归理性,也将大大减弱购房者的投机和投资冲动。


 
意义何在?


 
倪鹏飞认为,试点开征房地产税对房地产及其整体的改革与发展具有重要意义。通过试点及时总结经验并形成模式可以少走弯路避免失误,对试点城市及对全国加快开征房地产税,完善房地产稳健发展的长效机制,促进改革和发展具有重大意义,原因在于:
 
第一,房地产税是抑制过度投资需求的重要而有效的措施。基于避险和增值考虑,部分居民适度购房投资不仅没有错误,而且合理且必要。问题是,目前缺乏约束占用更多资源的手段和机制,导致房地产投资需求过度。为此,有必要开征房地产税,且将税率确定在使投资房地产与投资制造业边际收益相等的均衡水平。
 
第二,房地产税是引导资源合理配置的杠杆机制。房地产税通过抑制过度投资,调整房地产需求侧结构,既可以促进整体供给侧结构改革,也可以促进资金、人才等要素从房地产业再配置到创新产业和实体产业,最终促进结构调整、产业升级和经济转型,避免导致楼市和宏观经济日本式的长期衰退,基本解决房地产问题,从而保障中国经济实现可持续繁荣。
 
第三,房地产税是多项改革的中心节点和前提条件。目前多项改革的前置条件,均指向财税制度和财税体制改革,财税改革的重要内容和前置条件就是房地产税的开征。首先,这是税收结构调整的内容与途径。改变房地产税收的交易税过重、持有税过低的不合理结构需,改变整体税收的直接税比重低、间接税比重高的不合理结构,改变营改增后地方缺乏主体税种的税收结构需要开征房地产地方税;其次,这是改革财税体制的条件和内容。改革中央与地方财权与事权不对应的体制,提高地方税收占比,改变地方土地财政为税收财政体制,需要房地产税等税收收入替代土地出让金收入。再而,这是收入分配和公共财政等制度完善的条件。开征房地产税并将税收用于当地公共服务和中低收入住房保障,实现收入二次分配,增加社会公共福利,有利于促进社会公平,实现包容性发展。
 

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