上市445天后,蛋壳公寓（DNK.N)“轰然坍塌”。

　　

《商学院》记者走访发现，蛋壳公寓总部原址已“人去楼空”，目前蛋壳总部在一家名为“鲜时汇”的生鲜超市内临时接待供应商、业主及租户。蛋壳公寓虽设置了接待处，但是仍有大量业主及租客尚未收到退款。

　　

从被各路资本追捧到风光上市再到“暴雷”，蛋壳公寓经历了什么？“暴雷”背后反映出了怎样的行业弊病，蛋壳公寓失败的商业模式对于长租公寓企业有怎样的“前车之鉴”？

　　

 

 

 

 

 

4月6日晚间,纽交所宣布暂停蛋壳公寓交易，启动退市程序，将蛋壳公寓从纽交所摘牌。此次摘牌缘起蛋壳公寓未按时披露2020年半年报，违反纽交所要求的相关规定，被列为不合格发行人。

　　

此后，蛋壳公寓依旧未能提供监管要求的相关数据和信息。3月15日，纽交所监管局暂停了蛋壳公寓ADS的交易。

　　

事实上，蛋壳公寓面临退市的困境与此前不考虑实际的市场环境，盲目进行“跑马圈地”有很大关系。

　　

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄向《商学院》记者分析了蛋壳公寓在扩张过程中采取的商业策略。

　　

首先，蛋壳公寓一直以来采用“高进低出”“长收短付”的运营模式，高租金从房东手里承租房屋，又采用低租金模式出租给租户，同时利用“租金贷”的形式，将房子租给租客，利用租客名义向第三方金融机构申请租金贷款提前缴纳一年房租，运营机构利用提前收回的租金扩大规模或者运营，并形成租金池。通过这种收付款之间的时间差来达到疯狂扩张的目的。

　　

陈霄认为，蛋壳公寓商业模式长期难以为继，一旦遇到突发事件或者运营不良，企业就会陷入资金链断裂的困境，企业“爆雷”的隐患早已埋下。

　　

屋漏偏逢连夜雨。2020年在疫情的催化下，租赁市场整体下行压力加大，疫情后就业市场严峻，公寓出租率明显下降，空置率提升，使得长租公寓运营模式的脆弱性加速暴露，随着蛋壳公寓“跑路”“破产”“维权”等传闻不断，蛋壳公寓的高管被调查，全部房源下架以及关联公司被列入经营异常名录等更是让蛋壳公寓难以复原。

　　

此前，蛋壳公寓遭因拖欠租客、业主、供应商钱款被多方维权，目前，对于蛋壳公寓的声讨并未停止，几乎每天都有人不断地询问蛋壳公寓“何时退款”，多名用户发表“快救救我们”，“这辈子还能等到蛋壳还我钱么！”等言论。

　　

据多名蛋壳公寓业主及租户向《商学院》记者反映，此前已经多次向蛋壳公寓索要拖欠的钱款及押金，目前已经难以联系到蛋壳公寓的客服，但是蛋壳公寓拖欠的房租、押金等费用仍未收到，涉及数额不等，有1万元多的，也有4万元的。

　　

而蛋壳公寓的总部也出现了明显的变化，据《商学院》记者走访北京蛋壳总部发现，此前蛋壳公寓总部地址已经“人去楼空”，通过询问多名附近大楼的保安后，记者从此前蛋壳总部的附近找到了蛋壳公寓的临时接待处。目前，蛋壳总部置身于一家名为“鲜时汇”的生鲜超市内，该生鲜超市门口并未有牌子标明是蛋壳公寓在里面办公，仅在玻璃门上贴了具体的接待时间为“周一至周五上午9:30-11:30，下午13:30-3:30，周六周日不接待”字样，并未注明是蛋壳公寓接待处。而超市内部墙面上贴纸显示，分别接待蛋壳公寓的供应商及业主租户。

　　

 

 

 

 

 

蛋壳公寓的处境与此前的风光也形成了鲜明的对比。

　　

蛋壳公寓的事业始于北京，随后其崭新的商业模式挟凌厉的价格攻势，自一线城市向全国城市一路攻城拔寨。

 

据公开信息显示，紫梧桐（北京）资产管理公司成立于2015年初，蛋壳公寓是旗下的中高端公寓品牌，是分散式长租公寓代表企业之一。

　　

2020年1月17日，蛋壳公寓以“DNK”为交易代码正式在纽约证券交易所挂牌上市，成为继青客公寓之后第二家赴美上市的长租公寓企业，蛋壳上市募集资金为1.5亿美元。

　　

作为2020年第一支登陆纽交所的中概股，蛋壳公寓上市当天，其开盘价从13.5美元/股上涨至13.9美元/股。

　　

据蛋壳公寓招股说明书显示，从2015年到2020年第一季度，蛋壳公寓旗下运营的房价数量从2432间增长至41.9万间，翻了172倍，房源规模也位居分散式公寓前列。期间，蛋壳公寓还于2019年初以2亿美元战略收购长租公寓品牌“爱上租”，收购自然需要大量的资金加持，在蛋壳公寓运营业务流程中，收房仅是第一步，后续还需要量房、装修、配置、出房及客户服务。

　　

然而，运营房间数的增多带来的却是亏损的加剧，2017年～2019年三年时间蛋壳公寓的经营亏损分别为2.19亿元、12.21亿元和31.51亿元。另外，蛋壳公寓的净利润也一直为处于“巨亏”状态。2017年~2019年，蛋壳公寓净利润分别为-2.72亿元、-13.7亿元、-34.37亿元。

　　

根据蛋壳公寓2020年6月披露的上市后首份财报显示，平均每间公寓亏损2200元左右。蛋壳公寓亏损金额与发展速度成正比，房间数越多，损失越大。

　　

蛋壳公寓这种通过牺牲利润“跑马圈地”的行为，在景晖智库首席经济学家胡景晖看来，长租公寓企业快速扩张，收房、装修、装配靠自有资金根本不够，在这种情况下，长租公寓企业挪用了资金池里的资金，但这是需要未来持续支付给房东的，这样也就慢慢变成了“庞氏骗局”。一旦没有新的租客通过租金贷的方式提前付房租，长租公寓企业的现金流就会断掉，最终资金链崩断。

　

 

　

 

 

 

蛋壳公寓能在激烈的市场竞争中加速扩张，资本的力量可谓功不可没。

　　

风口行业，资本疯狂涌入投资是常规操作，而能适时地“华丽转身”更考验了资本长期的战略眼光。

 

或许是嗅到蛋壳公寓商业模式的不可持续性，蛋壳公寓赴美上市成功后，资本便有所反映，同花顺数据显示，蛋壳公寓上市三个月后，愉悦资本创始人刘二海已经“撤退”。

　　

彼时，资本就像强心剂一样，注入创始人团队澎湃了的血管里，蛋壳公寓不计成本地强力扩张，可谓“神速”。

　　

在快速扩张的过程中，蛋壳边“烧钱”边融资。自2015年成立至上市前，蛋壳公寓实现5年8轮融资63亿元。其股东名单里包括如CMC资本、蚂蚁金服、高榕资本、Tiger Global Management、春华资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本、贝塔斯曼亚洲投资基金等很多大型投资公司。

　　

2015年初，蛋壳公寓联合创始人高靖获得了第一笔蛋壳的投资资金，来自他的老领导沈博阳，开启了蛋壳公寓的天使轮融资，此后，蛋壳公寓又在2015年5月11日，得到了来自开物华登1000万元的融资。2017年3月1日，蛋壳公寓进行了A+轮融资，融资的投资方来自愉悦资本、优客工场、开物华登，融资额达1亿元；2018年2月26日，蛋壳完成了B+轮融资，酉金资本、元璟资本、CMC资本、高榕资本、贝塔斯曼亚洲投资基金领投，愉悦资本再次追投，融资总额达7000万美元；2019年3月1日，蛋壳公寓完成C轮投资，蚂蚁金服、老虎环球基金、春华资本领投，CMC资本、高榕资本、愉悦资本追投，融资超5亿美元；2019年10月，蛋壳公寓提交了赴美招股书，同时，也完成了近2亿美元的D轮融资。

　　

愉悦资本作为蛋壳公寓在A+轮、B轮、B+轮、C轮的投资机构，刘二海曾对蛋壳的盈利模式充满信心。对于不断加投蛋壳的原因，刘二海则公开表示，主要是认为蛋壳的团队具有非常强的战斗力，同时，蛋壳公寓实实在在地解决了大城市年轻人住宿难的问题，让年轻人有机会追逐梦想，实现抱负。

　　

刘二海此前接受采访时称，“不怀疑蛋壳能盈利，作为投资人也没有提过蛋壳‘数量上实现什么样的超越’，但是我们对一个事一直盯的特别紧，这就是品牌。行业的评价，各种维度的考察，你的服务水平确实是顶级的，这是我们追求的最重要的一个指标。”

　　

而蛋壳的另一个投资人优客工场创始人毛大庆则公开表示，长租公寓行业极具潜力，投资蛋壳公寓是看中了蛋壳用互联网的思维做租房这个传统的生意，同时获得了公寓设计大奖。

　　

对于资本的“疯狂”入局，在汇生国际资本总裁黄立冲看来，资本对于长租公寓或者租赁的理解普遍存在误区，这种误区与当初物业管理公司进入“社区互联网+”折戟沉沙的性质是一样的。大部分资本进入长租公寓都是长期亏损且赚不到钱，除忽悠资本以外不会有翻盘的机会。很多投资人简单以为租金价格上涨，就是“杀入”长租领域的好时机，他们认为只要是经营性现金流是正的，将来随着规模上涨就赚钱了，但却忘记了资本盲目跟风，企业家缺乏准确计算，企业人工成本上涨快于目标客户群可支配收入增长的陷阱。

　　

事实上，大部分长租公寓业者在持有物业情况下，通过租入改造然后加价出租的集中式公寓业者，如果物业不上涨都会亏损，加之长租公寓企业在租入成本上自相残杀，在资本盲目推动下，公寓经营者会发现其租入租金、员工成本的上涨远快于客户愿意支付价格的上涨。 

　　

在黄立冲看来，长租公寓企业期待通过提供增值服务赚钱是一相情愿，因为客户的忠诚度仅仅限于长租公寓企业在亏钱补贴客户的阶段。公寓不论做到多大，都是以居住产品作为重要属性，用户对所谓黏性服务并不在意，不会愿意支付很高的溢价，同价格提供高价值服务当然好，考虑到长租公寓企业在收房、装修维护、运营、出租、营销等环节的人力和资源非常昂贵，因此企业的关键是要把公寓以高价格出租，而非提供所谓的增值服务。

　　

从长租公寓野蛮生长到蛋壳公寓的退市，长租公寓行业发展风波迭起，租房市场乱象丛生也导致租赁关系不稳定，承租人的权益难以保证。陈霄认为，蛋壳公寓面临退市并不意味着长租公寓行业已经无路可走。在中央多次强调发展租赁住房的政策红利下，行业未来发展仍有空间。

　　

陈霄建议，依靠野蛮扩张的模式已经不适应当前的市场环境，未来长租公寓机构必将走向精细化运营道路。首先，机构需要不断提升运营能力，在服务水平和产品设计等方面都面临着创新和提高，从而提高获客能力，提高出租率；其次，企业要做好成本管控，平衡收支水平，保证现金流安全。