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谁让深圳房价“飞”

作者:陈淑文 朱耘 / 发布时间:2021-01-20/ 浏览次数:0
在深圳住宅供不应求的情况下,未来深圳房价上涨的预期可观,因此人们预期深圳的房价还会更高。
“参与了4次摇号,总算摇到了现在的房子,对于想在深圳安家的人来说,买房是头等大事。”在深圳工作生活的温果(化名)告诉《商学院》记者。


 
2020年12月14日, 国家统计局发布70城房价数据,11月深圳市二手房价环比上涨0.6%,同比上涨14.6%。从2019年7月以来,深圳市二手房房价已经连续上涨17个月。中指院数据显示,目前深圳二手房均价已达7万元/平方米,不少区域的房价已高达18万元/平方米。


 
不过,深圳新房的房价则与二手房价格出现了“倒挂”现象,有些新盘房价比周围二手房便宜将近5万元/平方米,这让很多人热衷于“打新”,如果能“中签”,一套房账面浮动盈利至少500万元,堪称中彩票。


 
尽管温果参与了4次摇号,终于拿到了购房资格,但是并不开心,高企的房价,让温果生活质量大大下降。为什么在“房住不炒”的大背景下,深圳的房价依旧增长很快呢?


 
01 暴涨的深圳楼市


 
1990年出生的温果(化名),老家在一座小城市,从上学时就从课本里得知深圳是改革开放的前沿阵地,立志今后要到深圳工作。


 
2013年大学毕业的温果如愿在深圳找到一家互联网机构工作,彼时他和女朋友租住在深圳最大的城中村——南山白石洲,租金相对便宜、生活也算便利。当然在外打拼的温果和很多年轻人一样,总盼着有一套自己的房子。


 
南山白石洲城市更新计划正式启动,很多房子门前都贴上了“此楼已清,非请勿入”的黄色标语,温果也不得不搬离这里。


 
其实刚毕业不久,温果就想在深圳买房,但那时候因社保年限不够等硬指标无购房资格,更重要的原因是首付款也没攒够。工作年限够了,深圳的房价一路上涨,让温果坐不住了,他开始四处借钱凑首付,加入了“打新大队”,终于经过4次摇号,摇到了深圳光明区的一个新楼盘。“光明区每个新楼盘都会去摇号。”温果说,尽管光明区位置比较偏远,但2020年地铁6号线开通了,到市中心的通勤时间还能接受。


 
这里新开盘的房子房价均价在5.2万元/平方米,比起靠近市区动辄10万元/平方米甚至更高的房价,光明区房价确实很诱人。终于,温果摇号购得了光明区一处93平方米的新房,但他根本高兴不起来,首付款150万元是跟亲朋好友四处借来的,这套房是期房,要3年之后才能交房,每个月温果还要还房贷1万8千元。这期间,温果不得不继续租房住,每个月房贷、房租还有亲朋的借款,压得温果喘不过气来。


 
等待买房资格的这几年,温果眼看着深圳暴涨的房价,很焦虑。


 
以位于南山区的华润城为例,从2014年10月,华润城1期首次开盘,均价4.75万元/平方米;同年11月30日,华润城加推入市,均价上涨到5.0万元/平方米;2015年12月,华润城2期入市,价格区间在6.2万元-8.1万元/平方米;2018年6月,华润城3期开盘,均价8.5万元/平方米。


 
深圳贝壳网数据显示,2020年11月华润城润府一期二手房均价约为18.23万元/平方米,华润城润府三期二手房均价约为18.12万元/平方米。


 
而最新推出的华润城四期即润玺一期均价约为13.1万元/平方米。也就是说,一手房和二手房之间有超过5万元/平方米的价差。以润玺一期最小面积100平方米计算,买到一套房有500万元的价差空间。


 
巨大的诱惑之下,润玺一期出现“万人摇”现象,也引发引起监管部门的关注。


 
新华社带头发布点评:抑制楼市“打新热”,需要“硬核”举措,建议建立科学合理的房地产税制度,通过市场化手段抑制投资投机行为。


 
根据上海易居房地产研究院发布《2019年全国50城房价收入比报告》显示,2019年,50城房价收入比均值为13.3,相比2018年的13.7下降了3%。一线城市的房价收入比明显高于其他城市,其中,深圳以35.2的房价收入比高居全国第一。


 
58安居客房产研究院分院院长张波分析指出,衡量房价高低,一般用住房收入比,国际住房收入比大约认定5~6是较为合理的,但完全不能套用到中国。因为中国人均收入在过往20年增长很快,不能用静态收入来衡量房价水平。


 
但是深圳35.2的房价收入肯定是不正常的。总体来看,由于深圳供需矛盾的长期存在导致深圳楼市的热度很难快速转冷。一方面住宅土地供应量偏紧的态势还将持续,另一方面深圳每年落户数量的快速增长,导致深圳楼市在政策重压之下,依然保持一定热度。目前深圳的房价热度较高还有一定原因就是市场上存在一些非理性购房需求,尤其是从2019年以来深圳部分区域二手房价格的上涨更是加速了这类需求的提升。


 
02 谁推高了深圳房价


 
与过往相比,2020年深圳的房价上涨可谓疯狂。


 
温果认为:“2020年疫情原因,生意又不好做,又没得去旅游,有钱人都只能买房啦。加上各种重大利好和楼市热度高涨,全国各地的投资客来抢房。”


 
对此,从事银行监管工作的陈晓(化名)表示,为了抗疫,全国整体流动性还是比较宽裕,也就是通俗说的钱多;其次,就是很多企业主拿了政策贷款,由于实体经济不景气,没去投资实业,目前国内可投资的范围也不多,最保险的就是房产。


 
有人说,像温果这种情况,租房住,压力要比买房小得多。但温果不这么认为,同他一样来深圳定居工作生活的年轻人,都不这么认为。“深圳租房成本也很高,租房就是现金流出,买房是用现金换固定资产,有了固定资产还可以再换现金用来投资,能有回报。”温果对《商学院》记者说。


 
在深圳,比新房价格更高的是二手房,但二手房的交易也很活跃。一位二手房中介告诉《商学院》记者,新房都是期房,需要等上2~3年才能入住,二手房是现房,除了有子女读书方面的刚需外,还有很多是做生意的人,买了房,就能把房子抵押出去贷款,他们甚至更愿意房价高些,这样能从银行贷出更多的钱。


 
有业内人士分析,2020年深圳房价暴涨原因是信贷资金流向楼市,疫情后一些资金违规进入房地产市场,或与疫情期间“中小微企业贷款贴息项目实施办法”等有关,企业主全款买了房之后,可以用来做抵押低息贷款。


 
在一个深圳买房情报群中,有业主向群友“过招”如何用经营贷买房。


 
假如A有一套房子,还有一家公司。那么A就可以把这个房子抵押出去,并且以A的公司来申请“经营贷””。然后把“经营贷””取出后,隔几个月再以A的名义买房。


 
目前深圳二套房贷利率,在国家基准利率的基础上上浮比例为10%至20%左右,5年以上贷款利率约为5.39%-5.88%左右,不同银行的利率比例稍有浮动。


 
假如A通过房屋抵押“经营贷”,利率最低可以到3.65%,最高可以申请1000万元,还贷期限最高20年。


 
以第二套房子总价1000万元为例,A全额付款,其中有300万元用“经营贷”贷款,按3.85%的利率计算,贷款20年,利息总额是13万元。而全款买房,接下来还可以再抵押贷款,用贷款去还拆借资金。


 
B首付七成,同样贷款300万元,按5.6%的利率,贷款20年,利息总额是19万元左右。


也就是说,经营贷的年化利率可以低于房贷,赚的是短期利息差。


 
陈晓表示,经营贷是为了支持企业复工复产,所以利率低。用这个贷款购买房地产操作是违规的。


 
“只要有利润就一定会有人去钻空子,而且银行本身就很难监管资金去向。”陈晓告诉记者,特别是一些小企业,没有透明的财务账本,从银行监管部门来说,根本没办法追踪货币去向。


 
陈晓认为,不仅货币可以推高房价,房子本身也能创造货币,房子可以作为抵押品是非常重要的前提。


 
陈晓向记者举了个例子,假如A 是储户不买房,B是贷款买房者,C是全款买房者。


 
A 储蓄了1000万元现金做定存。B 购买一套房子价值800万元的房子,首付200万元,向银行贷款了600万元。此时,银行用A的存款贷款给B作为房贷,A的账户存款余额并没有发生变化,B的存款额度变少了200万元(首付款支出),而房地产开发商的存款增加了800万元。


 
整个过程中,账面上余额减少的只有B的200万元,而开发商存款增加了800万元,A的存款余额不变,净增长了600万元。这个过程就是货币派生,所以,信贷行为本身创造货币。


 
C用全款同样也买了一套价值800万元的房子, C的存款额度减少800万元,房地产开发商的存款增加800万元。整个系统的货币总量并没有发生变化。而房地产开发商的存款增加了1600万元之后,要缴纳税款,支付工程开支,建筑材料费用,股东分红之外,还会用于新一期的项目开发。


 
房地产的火爆和房地产行业整条产业链的普遍使用信贷工具,高价房是货币创造的强力发动机。


 
03 监管之下,房价还会高涨吗?


 
深圳楼市是有钱人的楼市!


 
“市区中心10多万一平米的房子,就算主要供应无房户,无房户也买不起”。 张波说,。


 
根据深圳人社2019年公布的数据,深圳人的平均工资为7321元/月。在这份数据中同时还公布了深圳人工资水平的高位值、中位值和底位值,其中高位值为26962元/月,中位值为5806元/月,低位值只有3109元/月。高位值和中位值与低位值之间有着一个巨大的鸿沟。深圳人收入的差距非常明显。


 
不过就算是高位值收入的深圳人,要想在市区买上一套10万元一平米的小户型房,不吃不喝也需要工作100年。但深圳的房价就是这样疯狂,在张波看来,10多万元一平米的房价,并不代表着消费属性价值,而是投资属性,并存在一定的确定性。


 
对于深圳房价暴涨的原因,最常见的言论是,一线城市长期人口净流入,资金集聚最多,深圳的户籍制度相对宽松,吸引了大量外来人口进入,也带来居住的基础需求。深圳房价在不断的货币流入和人口流入中升高。


 
深圳市一直都是人口净流入,据深圳市统计公报显示,在2014年至2019年,人口流入的数量分别是15万、60万、52.95万、55.08万、49.83万和61.99万。人口的不断流入将为购房需求提供孕育的土壤,成为房价支撑的一个有力的因素。


 
不过深圳的总面积只有1996.85平方公里,同为一线城市,上海面积6340.5平方公里,北京是16410.54平方公里,广州是7434.4平方公里。也就是说,深圳大致相当于北京的八分之一,上海的三分之一,广州的四分之一。


 
2017年7月,深圳市住建局等部门颁布了“715”新政,第一个重磅内容就是要求深户家庭(含单身人士)在深落户满3年且需要连续缴纳3年社保或个人所得税才能获得购房资格;而非深户家庭(含单身人士)应当还是按此前限购政策执行,即需连续缴纳5年社保或个人所得税才能获得购房资格。


 
温果说:“政府推出715政策主要是限购,但是深圳太多有钱人了,有各种方法搞到名额,想买哪里就买哪里。”


 
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,金融部门必须要与住建部门形成监管合力。关于控制资金违规流向房地产,2016年的“10.4”、2018年的“7.30”、2020年的“7.15”新政,都有详细表述,但执行过程中没有落地,主要是有政策没细则、有细则不执行、执行中选择性执行。


 
陈晓告诉记者,数字货币就可以追踪货币的去向,这也是开发数字货币的一个目的。甚至可以在数字货币写入程序,比如抗疫情的钱就可以设定为只能用于复工复产的支付,进入房地产环节,自动退返。陈晓表示这只是目前设想,还没有实施。


 
在中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华看来,在深圳住宅供不应求的情况下,未来深圳房价上涨的预期可观,因此人们预期深圳的房价还会更高。
 

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