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“三条红线”倒逼 房企进入“严管负债期”

作者:胡嘉琦 朱耘 / 发布时间:2020-10-15/ 浏览次数:0
面对房企融资难、资金短缺的情况,根本的解决方法还是短期内加快项目的去化,长期内做好项目的战略规划,控制好成本,同时转化经营模式。

 

“三条红线”是监管部门第一次明确了房企举债的标准。不仅控制信用债,还对信托、资管产品和海外融资,进行全方位的监管。

 

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松在接受《商学院》记者采访时指出,房地产行业是典型的高杠杆行业,房地产风险与金融风险是紧密相连的,如果想要实现房地产市场的持续稳定发展,一定要对房地产、金融领域进行审慎管理。由于融资方面会有很多新的规定,因此会对一些高杠杆的房地产企业的进一步扩张形成压力,对高负债率、高融资成本、高土地开发成本的房地产企业提出了新的要求,但是对整个行业而言,这将有利于房地产金融相对稳定,同时有利于房地产行业的持续健康发展。

 

中泰证券研究所政策组首席分析师、上海财经大学公共政策与治理研究院首席经济学家杨畅预测,首先,“三条红线”政策具有正面的意义,该政策围绕着“房住不炒”,推动房地产企业在保持稳定的前提下逐步降杠杆;第二,房地产行业内企业分化比较明显,该政策尤其抑制了部分中小房地产企业的融资冲动;第三,由于融资政策对于房地产开发投资有引导作用,而房地产销售面积是投资的前置指标,短期来看,房地产销售面积将出现拐点,未来可能会对房地产投资产生一定压力;第四,该政策也推动了行业内的进一步分化,一些依靠加杠杆,但盈利能力偏弱的企业,压力会比较大,但财务数据相对稳健的企业,市场空间仍然是较大的。

 

多名业内人士认为,房地产企业的融资模式将发生变化,针对房企融资的“三条红线”的明确性管控标准会进一步清晰化,也为未来房企调整负债状况提供了指导性的方向。 

 

融资模式改变

 

事实上,在“三条红线”热议之前,房企融资收紧的信号曾多次传出。6月24日,银保监会发文强调“严控违规资金流入房地产市场”。7月24日,房地产工作座谈会召开,首次提出“实施好房地产金融审慎管理制度”。

 

在中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林看来,国内融资渠道受限,过去两年不少房企采取举借外债的方式来拆东墙补西墙,虽然债务偿还延期,但本质上公司的资产状况并没有缓解并且进一步增加了融资成本。

 

该新规根据房企“踩线”情况不同,按照“红、橙、黄、绿”四档来控制有息负债规模年增长速度。其中,三个指标均越线的企业属于红色档,不能新增有息负债;超出一个指标的为黄色,年增长速度上限为10%;超出两个指标为橙色档,年增速上线为5%;未“越线”的绿色档房企,有息负债年增速上限为15%。

 

面对房企融资难、资金短缺的情况,盘和林建议,根本的解决方法还是短期内加快项目的去化,长期内做好项目的战略规划,控制好成本,同时转化经营模式,必要的时候,可以采取联合经营开发的模式或者转让项目的方式缓解短期的偿债危机。

 

在诸葛找房高级研究员陈霄看来,为了控制企业的金融风险,首先,房企应优化资本结构,尽量减少新增负债,降低负债率。另外,在项目营销上,提升营销能力,加速项目去化,促进销售回款,保证现金流安全。

 

盘古智库高级研究员江翰认为,房企未来要学会用更加平缓的速度的进行房地产开发,这也要求房地产企业有更稳健的现金流、更低的负债水平,从而进行更加平稳的发展。

 

加速市场分化 

 

“三条红线”不是洪水猛兽,而是为了规范企业行为,推动融资体量在开发企业中有序增长,“三条红线”等新规有助于加速行业健康发展。”龙湖集团首席执行官邵明晓在回应媒体有关近期监管部门设置房企债务增长“三条红线”时表示。

 

对于此前通过“高杠杆”“高负债”“高周转”实现规模扩张的碧桂园而言,在成功实现规模扩张弯道超车后,财务状况稳定。 “碧桂园的财务指标当下处于良性状态,我认为这对我们的管理不会有大的影响。” 碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君在2020年中期业绩发布会上坦言。

 

在邓郁松看来,房地产企业未来的发展应和房地产业的阶段变化以及转型发展更好地结合起来,实现房地产企业从原有的规模扩张型发展延伸到转型升级以及可持续的发展。邓郁松建议,房地产企业要更加重视自身经营条件的稳健性,更好地将企业的杠杆率控制在一个合理的水平上。

 

对于如何应对房地产政策的不断变化,易居研究院智库中心研究总监严跃进提出,“三条红线”的核心点在于严管负债。

 

58安居房产研究院分院院长张波提出,首先,要关注融资收紧可能会对房价形成直接影响,2020年下半年去化难度偏大的城市和区域房价下行的幅度和速度会同步增强,而热销的城市和区域房价可能更为坚挺,在此背景下,负债水平过高房企要通过加大让利促销的力度抢夺有效客源,加大回款力度以应对融资收紧带来的资金压力。其次是房企在拿地层面需更为谨慎,聚焦核心城市的优质土地的重要性需进一步提升,并将有限的资金更大限度投入到风险相对可控的城市和区域。同时在拓宽融资渠道时,要注重股权融资份额的不断提升,降杠杆不代表企业不能融资,而是要降低融资带来的财务风险,股权融资将成为房企下一步融资所采取的重要手段。

 

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