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“三条红线”全中 富力地产资本承压

作者:胡嘉琦 朱耘 / 发布时间:2020-10-15/ 浏览次数:0
富力地产首先要做的就是降低负债,稳定现金流。另外,要调整发展战略,公司必须要实现高质量的发展,不断提升产品力。

 

近日,有消息称,富力地产拟在未来10个月内分拆从万达收购来的部分酒店以房地产信托基金(REITs)形式在新加坡上市,从而盘活酒店资产以缓解偿债压力。

 

富力近日在资本市场的融资情况也引发关注。9月1日,上海证券交易所披露,由广州富力地产股份有限公司(下称富力地产,02777.HK)申请发行的中信证券-富力酒店二期资产支持专项计划项目(ABS)状态变更为“终止”。该项目品种为资产支持证券-ABS,由广州富力地产股份有限公司作为发行人,中信证券股份有限公司为承销人,拟发行金额26亿元。

 

 8月31日,标普将富力地产及其子公司富力地产(香港)有限公司(R&F Properties(HK)Company Limited)的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”。同一天,惠誉将富力地产的评级展望从“稳定”下调至“负面”,并确认该公司的长期外币和本币发行人违约评级(IDR)为“B+”。惠誉同时确认富力地产的高级无抵押评级为“B+”,回收率评级为“RR4”。此前,5月25日,穆迪就已经将富力地产的公司家族评级从Ba3下调至B1,富力香港的公司家族评级从B1下调至B2。至此,三大评级机构标普、惠誉、穆迪在2020年均对富力地产下调评级。

 

近期,监管部门对房企划定“三条红线”,要求房企剔除预收款后的资产负债率不超70%;净负债率不超100%;现金短债比不小于1倍。若参照上述标准,富力地产“三条红线”全部踩中。

 

评级机构下调富力地产评级对富力地产发行资产支持专项计划项目(ABS)终止有怎样的影响?“三条红线”下的富力地产又将采取什么措施去降低负债及金融风险?对此,《商学院》记者向富力地产方面发出采访提纲,截至发稿,未收到回复。 

 

板块承压

 

 “富力地产负债率处于较高水平,整体资金面承压,本次专项计划变更为终止,或与此相关。”诸葛找房数据研究中心高级研究员陈霄对《商学院》记者表示。

 

富力地产半年报显示,2020年上半年,富力地产公司总资产4376.55亿元,总负债3517.59亿元,资产负债率80.3%;营收方面,富力地产总营业收入为336.8亿元,同比减少4%;净利润39.17亿元,同比减少6%;归属股东净利润37.92亿元,同比减少5.84%,业绩有所下滑。

 

截至2020年6月末,富力地产账面合约负债(预收账款)为444.32亿元,负债总额为3517.59亿元,剔除预收款后负债总规模为3073.28亿元,剔除预收款后资产负债率为74.77%。在净负债率方面,富力地产长期借贷及短期借贷规模合计1944.27亿元,股东权益858.96亿元,监管机构要求不得超过100%,富力地产净资产负债率为184%。截至2020年6月30日,富力地产账面“货币资金+受限制现金”合计359.96亿元,而公司短期债务达到814.9亿元,现金短债比为0.44。若要达成“三条红线”中现金和短债比不小于1倍的要求,富力地产应减少454.94亿元的负债,富力地产“三条红线”全部踩中。

 

2016年,富力首次提出完成千亿销售额的目标,到2016年底仅完成609亿元。2017年,富力又斥巨资收购万达旗下酒店,又与其2016年提出的千亿目标背道而驰。

 

2017年11月,富力以189.55亿元收购万达集团旗下的73家酒店及一栋办公楼。这被称为“中国酒店史上最为轰动的并购案”。富力还曾在2017年年报中试图向投资者证明收购万达酒店是一笔划算生意,“按70间酒店及1幢办公楼的总价约181亿元计算,每间酒店支付的简单平均价格约为2.55亿元,其价值远远低于本集团现有每间酒店的成本4.3亿元”。

 

关于这笔收购是否真的划算,业内出现不同声音。易居研究院智库中心研究总监严跃进对《商学院》记者分析称,一方面,酒店产业发展是有很多压力的,短期内容易出现亏损。另一方面,富力地产收购项目过大,而富力地产跟不上,导致亏损扩大。”

 

富力地产集团董事长李思廉则公开表示,购买万达酒店是一个不错的选择,李思廉称“我们买它总共动用了190亿元,除了自有资金以外,正常的贷款大概在110多亿元,近7亿元的利息。如果把它(酒店)作为土地储备,我相信还是一个不错的选择。”
 

但事实情况并非如此。

 

“对于富力地产来说,在收购万达酒店后,有很明显的重资产的经营成分,而富力地产也受到了来自外部明显的影响,实际上2020年富力地产经营方面的波动,也会使得各类融资工作受影响。”严跃进认为。从降低负债的角度看,监管层对于酒店资产相关的融资会收紧,这也需要此类企业后续调整融资和经营的策略。

 

盘古智库高级研究员江翰判断,受疫情影响,酒店亏损进一步扩大。2020年上半年,富力地产录得亏损9.36亿元,进一步拖累公司业绩。负债方面,公司的短期借贷及长期借贷当期到期部分为814.90亿元,而公司拥有的非限制现金仅为179.02亿元,现金无法覆盖短期债务,短期偿债压力较大。考虑到监管部门有关偿债“红线”的规定,富力地产未来的融资活动和债务偿还均存在一定的不确定性。

 

回A难题 

 

负债规模持续高企下,富力地产又失去一个融资补血的机会。7月10日,证监会发布《2020年度首次公开发行股票申请终止审查企业名单》中,富力地产已经是终止审查的状态。

 

2005年7月14日富力地产已于香港上市,但是富力地产却意在回A,选择“A+H”的上市架构,并于2007年向上交所提交了IPO申请,2007年底冲刺回A,但是该时间点正值美国次贷危机引发全球金融危机,资本市场环境出现变化,富力地产的回A计划也由此折戟。

 

2008年5月,富力地产再度向A股发出冲刺,而此时由于中国房地产市场过热,监管机构放缓房企IPO审批进度,富力地产回A再度折戟;2010年5月,富力地产股东大会通过将发行A股计划有效期再延长一年的决定,富力地产回A再度延迟;2012年2月,证监会上证所申报企业基本信息显示,富力地产的状态为“落实反馈意见中”。 

 

2015年11月13日富力地产披露《首次公开发行A股股票招股说明书》,拟再次重回A股上市;2017年10月22日,富力地产发布公告称,因保荐人辞职需要向证监会申请中止IPO审查,待完成保荐人变更后再申请恢复,富力地产回A路再度搁浅。2020年7月10日,富力地产在上交所审批状态为“终止”,这意味着其坚持13年之久的回A计划告一段落。

 

据富力地产半年报显示,截至2020年6月30日,富力地产在港交所上市股份占总股本的36.86%,而在境内未上市股份则占总股本的63.14%。在香港保荐人黄立冲看来,富力地产选择 “A+H” 的架构,原因在于A股的估值较港股高一倍左右。而对于A股估值较其H股高的原因,黄立冲称,把A股描述成葛洲坝的上游,H股描述成葛洲坝的下游,但是上面估值高的原因是因为葛洲坝的上游有大坝围着,所以资金不能随意流入海外,而在大坝的下游,水流动去哪都可以,不会有很高的水位。

 

突破何在

 

忆翰智库发布报告分析称,富力地产融资成本相比2018年的5.7%, 2019年上升0.9个百分点至6.6%,高于2018年前50房企的平均融资成本。2019年公司面临偿债困境,为此积极增加融资规模以改善公司的流动性情况。在此背景下,富力地产净负债率上升14.8个百分点增至198.9%,存在长期偿债压力。

 

“富力地产首先要做的就是降低负债,稳定现金流。另外,要调整发展战略,公司必须要实现高质量的发展,不断提升产品力。”

陈霄预测,富力地产或将出让旗下部分资产来增加现金流,尤其是一些重资产项目,以此来实现减少负债的目的。

 

资深房地产评论员薛建雄认为,富力地产高负债的原因是因为其酒店、商办存货过多,周转率太低,加上酒店、商办运营管理能力不突出,所以没能以酒店管理、商管类企业去上市。“富力地产陷入一个误区,它将高周转的‘玩法’用到酒店、商办这类重资产上,但持有收租的酒店、商办回报率跟不上高负债成本,最终会被资本吃成负资产。另外,融资手段和成本没相应降下来,也使得问题越来越严重。” 

 

江翰则认为,富力地产是“华南五虎”的成员,此前一度进行大规模的资本扩张,这也是富力负债很高的原因。

 

富力地产于2017年耗资177亿元收购万达旗下77家酒店。相关数据显示,截至2019年末,富力地产拥有90家运营中酒店、42家在建及规划中酒店,合计拥有132家酒店。

 

然而,酒店业务不仅没有给富力带来利润增长,反而使其长期处于亏损状态。财务数据显示,2013年-2019年,富力地产的酒店业务亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元,4.59亿元、10.08亿元。

 

销售数据方面, 截至2020年8月末,富力地产未经审核的营业数据总权益合约销售金额约726.2亿元。 2019年的业绩会上,其公布的2020年权益销售目标为1520亿元,较2019年的销售额增长约10%,按此计算,富力地产的年目标完成度仅约47.8%。

 

“上半年受到疫情的冲击,富力地产销售业绩受损,且富力地产重点布局从前期的一二线城市到逐渐倾向三四线城市,而三四线城市市场发展动力不足且不确定性较强。”陈霄认为,富力地产应加大营销力度,加速销售回款,缓解资金压力;薛建雄则认为,富力地产需要寻找新的突破口。

 

对于富力地产未来如何采取切实有效的措施控制亏损,严跃进建议,富力酒店产业要发展,要和文旅等做结合,否则酒店的服务是难以消化的。但是发展文旅项目可以有不同的形式,比如说可以做客流的导入和后端的管理,不一定要在前端类似文旅产业投资上发力。

 

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