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房企“钱荒”调查:中小房企掀赴港IPO潮起

作者:陈淑文 朱耘 / 发布时间:2020-07-15/ 浏览次数:0
IPO延期、融资规模缩水……中小房企在2020年上市这条路上充满波折。

 

受新冠疫情影响,房企“钱荒”之声风再起。

 

站在风口浪尖上的中小房企阵营似乎被分成了两拨,一边是半年内200多家房企迎来“破产潮”,一边却是多家房企掀起“赴港上市潮”。

 

截至2020年6月4日,在港交所等待IPO的房企有海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、港龙地产、大唐地产、鹏润控股、金辉控股、上坤地产、领地控股、实地地产、祥生地产共12家。

 

为了开辟一条融资通道,地产公司也是加大马力想到维多利亚港杀出一条“血路”,却发现如今港交所的钟不再容易敲响。

 

《商学院》记者注意到,包括大唐地产、奥山控股、港龙地产、海伦堡、万创国际在内的多家地产企业都已经二次、三次,甚至四次冲击IPO。

 

敲钟不易,就算成功敲钟后也不尽如人意。汇景控股是今年首家成功在港上市的房企,然而公开发售认购只有原计划的32%。
 

IPO延期、融资规模缩水……中小房企在2020年上市这条路上充满波折。

 

被迫赴港上市?

 

随着房地产市场从拿地盖楼、新房交易为主向存量开发为主转型, 地产行业进入高存量时代。

 

盘古智库高级研究员江瀚在接受《商学院》记者采访时表示,房地产市场已从投资属性向居住属性市场转移,因此房地产商必须要接受的事实就是,房地产市场已经由当年大进大出、高举高打的快市场变成了如今的慢市场。

 

存量时代给正处于规模扩张阶段的地产服务商带来一定的困局——需投入资金争夺房源,扩大规模,寻求投资难度增大成为地产服务商之间的普遍现象。

 

知名地产分析师严跃进认为:中小房企上市的普遍心态是担心地行业行“马太效应”加剧,上市既开拓了融资渠道 ,也扩大了品牌影响力,进而有机会进入中大房企行列。

 

房地产行业在慢市场发展过程中面临着较大的资金压力,同策咨询研究部总监张宏伟告诉《商学院》记者,中小房企赴港上市是规模化的诉求,房地产市场格局虽然基本大定,但我国房建市场的容量还是非常大,还有局部调整空间。中小房企通过资本市场力量可以推动公司快速规模化,仅仅依靠自身资金很难在规模市场中争取一席之地。加上房地产调控的持续,传统的融资渠道受阻,创新融资方式已成为房企业亟待解决的问题, 其中非上市的中小房企所面临的融资困境则更甚。

 

通过上市获得直接融资渠道或低成本的融资渠道,从而获得境外的融资,缓解境内融资难的问题。

 

在张宏伟看来,房企要去A股上市还是较为困难,香港上市比内地上市要稍微放宽一点。A股估值高,港股估值低,港股只要上市,还是能够融到资金的。银行放贷要求加高、债权融资持续收紧,中小型房企陷入融资困境,“被逼无奈”只能选择扎堆港股上市。

 

克而瑞证劵地产分析师孙杨认为,中小房企赴港上市要的是一个境外的融资平台,因为有了境外的融资平台之后,可以再回国做质押,通过做评级发债,一旦有评级之后,资本市场上就会有资金买公司的债券,组成比上市前除了信托和贷款的多元化融资。

上市之前,中小房企融资通渠道有限,多数依赖信托融资,而信托最大的缺点是成本高。

 

以海伦堡为例,截至2019年2月底,公司的信托资管融资未偿还总额达177.96亿元,占当期借款总额的58.6%,2019年生效的4笔信托融资,成本分别高达12.5%、9.5%、12%以及13%。

 

根据克而瑞数据显示,2019年房企新增融资成本平均为7.07%,上市房企的加权融资成本介于4.21%~9.4%之间。

 

孙杨表示,如果上市成功之后,中小房企在境外发债会更方便,吸引全球的资金。如果公司拿到较好的项目,可以去发信用债,同时在信用债基础上增加项目的土地资产做抵押,吸引更多的资金。因为中小房企在境内的资金获取难度比较大,需要一个新的融资渠道。

 

认购不足

 

即便上市成功,很多中小房企也面临着融资效果低于预期的风险。

 

以汇景控股为例,公告显示,公开发售初步提呈发售的发售股份未获足额认购,合共接获3180份有效申请,认购合共2535.4万股公开发售股份,只完成了公开发售股份7881万股的32%。

 

“这种融资不足是很正常的市场现象。”江瀚说。中小房企当前上市面临最大的问题就是,房地产股在香港并不是一个比较吃香的板块,虽然香港很多大市值的股票都是房地产,但是现在在香港真正吃香都是互联网股,所以房地产上市认购不足的现象很容易出现。

 

严跃进认为,从股票市场的表现看,等待上市的企业相对多,这难免会让投资者认为部分上市房企质量不高。尤其是部分城市房市已经降温,这都会影响此类城市的项目销售,进而影响此类港股上市房企的股价。而且从实际观察来看,很多中小房企确实存在高负债、低利润的问题。

 

例如奥山控股和港龙地产都面临高负债难题,奥山控股2016年-2018年净资产负债率分别高达316.5%、568.9%和283.1%;港龙截至2020年3月31日,资产负债比率为287%。

 

严跃进向《商学院》记者解析到,从此类房企的数据来说,部分企业的负债数据比较大,不排除很多房企在上市前,大规模融资和做大规模,这会引发很多问题,这些企业后续需要管控风险,尤其是上市后需要把一些负债数据尽量压缩。

 

同时从实际情况看,很多房企后续还需要不断强化发展。因为当前市场在降温,部分区域市场可能没有预计的好,这是此类中小上市房企需要注意的,即经营层面需要稳定。

 

中小房企通过借助上市的契机规范企业原来不透明的运作和管理,进一步完善公司的治理结构,为企业长远发展奠定制度基础,严跃进总结到。

 

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