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大股东减持、高管离职 龙湖集团已入“战略陷阱”?

作者:文/胡嘉琦 / 发布时间:2019-04-08/ 浏览次数:0
大股东减持,长租公寓前景不明,多名高管陆续离职,都为龙湖集团2019年能否健康发展带来了诸多不确定因素。
  2019年2月13日,龙湖集团控股有限公司(以下简称龙湖集团,0960.HK)发布公告,披露了2019年1月销售情况:实现合同销售149.4亿元,合同销售面积95.8万平方米。

  《商学院》记者对比了龙湖集团2018年同期的销售数据,结果显示,今年1月销售额同比下降6.74%,销售面积同比下降约17.06%。

  2019年开年,龙湖集团更大的动作则在于管理层出售股份、减持套现。2019年1月初,龙湖集团CEO及执行董事邵明晓减持200万股龙湖集团股份;1月17日,龙湖集团再遭大股东龙湖集团董事长吴亚军的前夫减持。1月17日早间,龙湖集团公告披露,公司主要股东佳辰发展国际有限公司(简称“佳辰发展”)拟出售公司1.5亿股股份,拟出售价格为22.70港元/股,总计约为34.05亿港元。

  此外,龙湖集团长租公寓前景不明,多名高管陆续离职,都为龙湖集团2019年能否健康发展带来了诸多不确定因素。

  市值“蒸发”133.72亿港元

  大股东持续减持股份的原因是什么?

  资深房地产评论人、投行、香港保荐人黄立冲认为,龙湖集团大股东对于股份的出售给市场提供了一个负面的消息,说明龙湖集团内部人士并不看好龙湖集团的未来,因此,这对于龙湖股价的未来是不利的。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进向《商学院》记者分析称,减持套现受多种因素的影响。第一,或是对此类企业相对来说持悲观态度。第二,此类企业的部分管理业务要退出,所以持股方面会有调整。第三,套现或也和资金压力有关,所以会有此类套现的做法。

  对此,龙湖集团品牌回复《商学院》记者称,“此次是蔡总(蔡奎)家族信托配股,而非龙湖集团上市平台,这是蔡总及其家族基金资产配置的安排,不影响龙湖集团内部管理结构。”

  但是资本市场似乎并不买账,据wind显示,1月17日,龙湖集团股价快速下行,一度暴跌超9.1%。

  在销售业绩方面,龙湖集团2018全年销售额2006.4亿元,与上年同期相比增长28.5%,“踩线”完成了此前定下的2000亿元的目标。但鉴于同业更快的发展速度,龙湖集团在全国房地产行业规模排名中,较2017年的第八位退后两位至第十位,被华润置地和新城控股赶超。另外,在克尔瑞销售排行榜中,龙湖集团2018年的销售额位列第十,较2017年下降了两个名次。

  长租公寓“战略陷阱”

  房地产行业增长乏力,诸多房地产企业转型升级,龙湖集团也不例外。

  龙湖集团首席执行官邵明晓在2019年1月5日举行的媒体交流会上提出,龙湖集团要走四大主航道发展策略,分别在地产开发、商业运营、长租公寓和智慧服务四个方面着手。邵明晓表示,希望用不长的时间,把龙湖集团的服务收入从100亿元做到超过1000亿元,希望2019年成为龙湖服务收入过100亿元的“元年”。

  严跃进表示,对于多元化业务来说,说明其在持续走轻资产的模式,或者说输出管理和品牌。不过类似逻辑在很多开发商中也是存在的,很多开发商也是在积极做投资,尤其是长租公寓项目,但是市场表现是比较一般的。

  龙湖集团副总裁李楠曾公开表示:“到2020年,龙湖商业旗下开业商场总数将超50座。”而对于长租公寓业务,邵明晓曾表示,2018年长租公寓“冠寓”将新开业5万间左右。但是,据公开资料显示,“冠寓”2018年的开店规模似乎并不及预期。

  龙湖集团2018年中报显示,截至2018年上半年,“冠寓”已在16个城市开业,累计超过2万间,较2017年底的1.5万间仅多出约5000间。龙湖集团官网显示,“冠寓”目前已进入31个城市,开业间数仍为“2w+”。冠寓2018上半年营收仅为1.38亿元,占龙湖集团总营业额的0.5%。同时,冠寓开业三个月以上的物业入住率为90.1%,开业三个月以内的入住率则只有38.7%。

  “对于此类入住率的现象来说,也说明租赁市场一个非常尴尬的地方,即当前此类地产企业还是有压力的。长租公寓确实是市场的发展红利,但是实际上很多长租公寓也会面临很多压力,类似出租情况很难因为产品品牌运作或其他因素而上升,因为租赁市场相对更为自由,很多消费需求不见得会来租赁此类房源。”严跃进认为。

  黄立冲认为,长租公寓对于地产商而言或是战略陷阱,地产商做长租公寓会发现经营性现金流将会越来越差,也会出现亏损现象。地产的成本结构、经营管理能力、运营特点是绝对不适合做长租公寓的。比如说万科基本上已经停止长租公寓的扩张,万科走过的弯路就可以给龙湖做一个参考。另外,龙湖有商业地产业务,商业地产业务也是消耗现金流很大的业态。

  有业内观点认为,长租公寓只有出租率达到95%才有可能盈利。黄立冲认为,如果一个长租公寓需要95%入驻率才能盈利,这种商业模式是不应该存在的或是生存不了的。因此,黄立冲对《商学院》记者说,“我对龙湖冠寓以及商业地产业务持负面态度。”

  多名高管离职

  据此前媒体报道,2018年包括副总裁胡浩在内,龙湖集团共有8位高管先后离职。多名高管频繁离职的原因是什么?是否会引起龙湖集团内部的不稳定?是否意味着公司将调整战略方向?

  对此,龙湖集团回复《商学院》记者称,2018年龙湖集团提出“空间即服务”战略,积极进行数字化转型。在推行新战略的过程中,出现一些人事的调整是十分正常的,这是双方双向选择的结果。高管的离职在任何公司都是正常现象,为行业产出人才同样也是龙湖的使命。

  对此,严跃进认为,高管频频调整也说明了一点,即当前地产企业还是需要看到,同类企业的竞争压力很大,部分给予更好的薪酬和工作岗位,这都会引起各类高管的变动和调整。

  黄立冲认为,很多高管离职是因为难以适应公司调整的新战略,但是并不意味着高管离职就等于是公司的问题,但是同时也说明了龙湖调整战略方向至少在早期是不受高管认可的。

  龙湖集团进行的战略调整能否适应市场的需求。对此,《商学院》记者将持续关注。

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