墙面开裂约2-3指宽

　　华夏幸福基业股份有限公司(600340·SH)2019年2月19日下午，发布公告称，华润置地前执行董事吴向东正式出任公司CEO暨总裁。2018年10月以来，吴向东加盟华夏幸福的消息甚嚣尘上，这次，终于尘埃落定。吴向东的上任也意味着华夏幸福将实行南北双总部制度，在深圳成立南方总部。

　　2018年7月10日，华夏幸福大股东华夏幸福基业控股股份有限公司与平安资产管理有限责任公司签订了《股份转让协议》，华夏幸福向平安资管转让占公司19.7%的股份。平安资管介入华夏幸福之后，华夏幸福高管进行了一系列的调整，2018年12月，华润置地原高级副总裁、CFO俞建任华夏幸福联席总裁，分管财务及融资等业务。

　　2019年1月18日晚间发布2018年经营情况。2018年度，华夏幸福销售额仅完成年初提出的2100亿元销售目标的77.8%。

　　对此，房地产资深评论人薛建雄向《商学院》记者表示，华夏存货难销资产太多，导致资金成本高企。华夏幸福为数不多的可走量项目，承担了整个集团的成本，导致项目利润要求过高。同时，华夏幸福对产品的投入不足，影响了品质。另外，华夏幸福持有的重资产多为近年来经济转型过程中过剩的产业地产，转型非常困难，华夏幸福需要更多的时间。

　　然而，华夏幸福的销售目标没有完成的情况下，工程质量又饱受业主“诟病。”

　　日前，多名业主向《商学院》记者反映，位于河北张家口市怀来县的八达岭孔雀城房屋地基下沉、多处墙壁裂缝、地面塌陷。多名业主在与怀来京御房地产开发商有限公司多次协商未果后，走上了维权之路。新官上任三把火的吴向东能否加强总部对分公司的管理，走出房屋质量问题等困局?仍有待时间的考验。

　　新房质量问题多

　　《商学院》记者查阅天眼查发现，怀来京御房地产开发有限公司由廊坊京御房地产开发有限公司100%持股，而廊坊京御房地产开发有限公司由华夏幸福100%持股。

　　据了解，此次维权源于2016年7月20日的雨后，多名业主家出现漏水、地面塌陷、墙壁裂缝等现象。经业主多次与开发商协商后，开发商对其进行整改，并对房屋外部进行修缮。然而，截至2018年，业主发现房屋出现下沉，墙壁开裂严重，其中，最严重的项目是八达岭孔雀城3期项目，一位业主告诉《商学院》记者，在2015年收房时请验房师验房时就发现多次质量问题，在与华夏幸福孔雀城项目人员进行沟通后，华夏幸福也做了相应的修补，但是在2016年7月雨季之后，发现孔雀城项目最严重的问题不仅有是验房师提出的问题，更严重的是地基下沉导致的多出承重墙裂纹，有的裂纹达1~2指宽，墙体与地面的连接部分也出现不同程度的倾斜。

楼上掉落的瓦片

　　2019年2月16日，《商学院》记者来到华夏幸福怀来八达岭孔雀城项目注意到，门口除了保安几乎没有住户，停车位也基本处于空置状态。某3期业主家由于工程质量问题一直还未装修，记者进入该业主家，业主提醒记者说： “小心，楼上掉的瓦片随时都有可能砸到人，感觉我家要塌了。”记者观察大部分窗户都有不规则的裂缝，其中有一扇门由于地基下沉等原因无法打开，同时，地下室的楼梯也出现不同程度的裂缝、塌陷，楼梯右侧的墙面有1~2指的裂缝，承重墙也出现多条不规则的裂缝。墙面虽然有大大小小的修补痕迹，但是还是无法掩盖裂缝。

　　另外，据业主反映，八达岭孔雀城9期项目也出现收房质量差等问题。

楼梯裂缝塌陷

　　维权之路

　　据上述业主向《商学院》记者反映，八达岭孔雀城对此次事件给出了三种解决方案，分别为业主可同意开发商对房屋进行整改、退房或换房，但是，具体的方案还没有落实。

　　一名业主对《商学院》记者称，本身在2013年购置房屋是出于自住，并且已经设计好了装修方案，但是距2015年收房已经三年多的时间，孔雀城项目不断出现质量问题，导致无法顺利入住。然而，华夏幸福却一直没有给出一个合理的方案，而对于华夏幸福提出的整改，这名业主称，华夏幸福孔雀城只是在原有的房屋上修修补补，并没有真正解决地基下沉的问题，房屋墙体、地面依旧是出现多出裂缝，修补并不能从实质上解决问题;对于开发商提出的退房方案，业主称，开发商提出仅是按照当初购买的价格加之银行的存款利率，而对于业主而言，现在的房价明显比2013年上涨了;对于换房，业主称，开发商提出可以补差价换房，但是换了的房子没有业主本身购买房屋需要的向阳方向的地下室。

　　该业主提出，希望华夏幸福孔雀城项目能给予三倍赔偿或是将原来的房屋推倒，将地基打到岩层上，重新建设房屋。《商学院》记者就此采访了北京市京师律师事务所许浩律师，其指出：《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据上述规定，如果购房者能证据证明，经检验“房屋主体结构不合格”或房屋严重质量问题影响正常使用，可以要求解除合同，赔偿损失。如果购房合同中有违约金条款，可以依据违约金条款就算，如果违约金低于实际损失，可以要求赔偿损失。损失的范围一般包括，因为房屋无法正常使用的维修费用、住房费用，装修费用，以及同一区域内房价上涨的差额部分等。对于要求房屋重建和三倍赔偿，司法实践中不予支持。

　　同时许浩指出，商品房买卖合同纠纷不适用《消费者权益保护法》的惩罚性赔偿，适用最高院“最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”，不支持三倍赔偿。

　　对于房屋开裂造成的损失费，开发商向业主索要发票，而大部分房屋装修已经过去5年以上，一些发票已经遗失。而在装修过程中投入的时间成本、交通成本开发商不予赔偿。“开发商态度强硬，不积极解决。”一位业主苦恼的对《商学院》记者说。

　　工程质量背后的反思

　　华夏幸福是否在追求业绩增长、降低成本的同时忽略了工程质量?八达岭孔雀城项目是否是因为降低成本导致质量问题出现，还是由于总公司对分公司管理不善导致的?未来将如何改进?如何在提高速度的同时保证工程质量并加强对分公司的管理?对此，《商学院》记者向华夏幸福方面发出采访提纲，截至发稿日期未收到回复。

　　易居研究院智库中心总监严跃进认为，从此类项目的工程质量问题来说，需要企业进行反思。类似问题尤其是从大房企的角度看，确实需要积极进行关注，否则容易影响市场的信心。另外也需要此类企业积极做沟通，很多工程质量的问题其实不能说完全不能解决，关键是要解决业主遇到的问题。同时，一般类似工程质量的问题，都和此类企业相对快的发展模式有关。企业往往在推进此类销售业绩的时候，工程施工方面的节奏没有得到很好的把控，此时容易出现各类问题。

　　与大多数房地产开发公司“做大做精”卖房主业不同的是，华夏幸福高举产业新城运营商的“旗帜”。而产业园区业务具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂等特点。同时，由于对环京区域的路径依赖，受宏观调控等多种因素的影响，华夏幸福2017年年报显示，其位于河北房地产的子公司出现大范围亏损，且经营性现金流多为负。2018年三季报显示，华夏幸福经营性现金流为-76.60亿元。然而，公司资金链“吃紧”并不是节约工程成本的理由。房地产企业转型升级的时也应该加强对子公司的管理，避免由于总部疏于管理而导致子公司房屋未达交付标准等危害消费者的情况出现。