当时代变化为企业带来多维挑战的格局下，企业创造社会价值成为立身之本。但是，当创造社会价值同时需要兼顾盈利、资产回报率等更为实际的需求时，企业应该如何平衡发展？此时，让社会价值和商业价值协调统一的创新型价值显得至关重要。

 

作为一家以平台创新赋能商业地产转型发展的标杆企业，云泰商业实现了消费者、投资方、员工等多方价值的协同共生，CEO吴铮在“2021年第五届《商学院》商业领袖高峰论坛暨第五届寻找中国最具价值企业颁奖典礼”上提出：企业创新价值是一种义利统一的长期主义考量，其根本在于抓住趋势，以人为本，尊重常识，进而提高企业的资产回报率。

 

 

企业通常需要为消费者、股东、员工等各方创造价值，社会价值和商业价值辩证统一的第一步，是要厘清企业资产回报的底层逻辑。
 

以商业地产行业为例，吴铮解释道：“全球做不动产的逻辑，就是资产的回报率要大于融资成本。但是，在中国可以把资产交给银行，然后再投放到更大的产业上，这是前十年甚至二十年整个房地产行业的核心商业模式。但是，该模式伴随着房地产受到严格的管控而不成立了。此时，需要回归到基本的逻辑，关注资本回报率和利息之间的关系，资产回报率下投入和产出之间的关系成了决定行业生死的关键。”

 

那么，资本回报率与利息之间存在怎样的联系？从投入和产品的角度出发，如何提升企业的资产回报率？

 

吴铮认为：“只有资产回报率大于利息时，才能吸引更多投资人。在这种情况下，国家进行了宏观调控，降低利息让企业融资成本变低，利好了整个商业地产行业的发展。从投入和回报的角度，降低投入可以提升资产回报率，比如，新建项目可以通过很多财务手段、税收筹划、成本分摊、降低建设成本等方式来降低投入。但是，这种做法也间接造成了一些不良资产的极致案例。”

 

此外，“还有一种降低投入的做法，就是以云泰为代表的，将传统的重资产运营模式转变为轻资产的运营模式，协助业主、投资伙伴降低投入，把资产价值变得更大。这体现了一种基于消费者、目标客户、业主多方导向的价值创造意识。”吴铮表示。
 

除了降低投入，是否可以提高产出？通过提高商业地产的收入和租金回报，进而提升资产回报价值？

 

吴铮表示：“提高产出的关键在于提供好的产品。无论利息高低还是行业变化，好的产品始终是真正激活一个行业、一个企业的根本。例如，在云泰商业发展的过程中，通过产品差异化、系统化思路提升分子，提高消费者的黏性，进而提高了收入和回报。”

 

 

如何开发出好的产品？在产品开发过程中，如何体现企业价值？

 

吴铮认为：“做好产品的关键是要抓住趋势，继而研究核心目标客群的需求和喜好，塑造基于消费者需求本质的产品观。从整个商业地产领域来看，十年前和十年后的消费主力人群发生了变化，随之而来的是他们的需求和喜好也发生了变化，这是大趋势。消费者从单纯的爱买，到爱秀，这些消费需求的转变促使购物中心向游乐场，商业中心向景区化转型。从百货商场到购物中心，进而升级为主题场景空间，变的是形式，不变的是对消费者需求变化的研究。”

 

但是，消费者通常同时存在多种需求，且年轻一代消费者的需求变化速度快。企业应该如何把握消费者的核心需求？

 

吴铮表示：“所谓的核心需求是要挖掘痛点，而不是痒点。产品的痛点往往是一些根本性、功能性的需求。那些随时可能发生变化的，不能算作痛点。例如：从做餐饮的角度来看，很多开了几十年、上百年的小餐馆，归根结底，好吃才是核心要素。但是，现在很多餐饮企业，把服务做得特别好，环境做得特别豪华，却在吃的上面缺少变化性，脱离了消费者的核心需求。”

 

吴铮认为，发现消费者的痛点“一个很重要的方法就是以人为本，从解决自己问题的角度出发，进而解决别人的问题，把自己置换到消费者场景里面去思考，从生活和消费者的角度来描摹、分析。

 

另外，产品创新应该回归常识，“尊重常识是驱动所有事物发展的根本动力，所有超越常识的东西都是不长久的，都是阶段性的，只有常识是根本，才能驱动所有事物的发展，是对人、对事、对组织，价值驱动的根本就是常识，把握了根本才能提升整个行业的力量和能量，这是规律。”吴铮认为。

 

 

 

社会价值和商业价值的协同发展，具体到云泰商业中是如何体现的？为云泰商业创造了什么样的核心竞争力？

 

首先，从资产投入角度来看，作为一家行业中规模最大的混合所有制商业轻资产管理公司，吴铮说：“我们是为业主打理资产，但是，把大体量的资产交予‘外人’来打理需要信任，而赢得信任最好的方法，便是确保业主能够获得超额收益。”

 

其次，从云泰经营管理角度来看，吴铮表示：“首先，在商业地产50%的零售、30%的餐饮、20%的传统娱乐模式下，云泰主要围绕消费者的需求为核心去做创新突破。具体做法总结有三个方面：其一是跨界。把本行业没有的东西从其他行业拿过来，可以做游乐场、做景区化打造；其二，是基于消费者的痛点去做产品创新。互联网时代下，将新消费者行为的变化反映到云泰各类产品系列的打造中去，再结合B2C2B的商业模式实现价值创造。其三，企业需要经营客流，吸引客人从而创造流量，比如持续打造强大IP流量主题活动，让消费者的随机消费达成流量变现，用信息系统、数据不断地激活。这些措施会不断激活资产回报的分子，降低分母，最后把资产价值变得更大。”

 

在云泰经营过程中，企业“以人为本”的社会价值主要体现在哪些方面？

 

吴铮指出：“无论从企业经营的角度，还是企业内部管理的角度，人都是不可避免的话题。从市场的角度来讲，满足人的需求，有客户、有使用者，无论是B端的生意还是 C端的生意，其实最终的用户还是人。研究人、分析人，满足他们的痛点和需求，这是从经营层面应对市场变化非常重要的点。”

 

例如：云泰商业将客流主力聚焦在杭州、成都、昆明、宁波等二、三线市场。吴铮解释道：“相比一、二线城市，下沉市场消费者生活方式的转变，很大程度上是根据购物中心和商场的业态来变化的。大家娱乐的机会、社交场合没有那么多，所以他们会把时间配置放在购物中心的机会比较多一些，对于购物中心的需求比较大。”

 

从企业内部管理的角度看，吴铮表示：“人是管理的核心，我们一直强调‘以人为本’，强调企业的理念是阳光、诚信、创业创新、与人为善，用感恩和欣赏的眼光看待员工。要让员工在企业里面生活的有意义、有价值，能够促进他们的成长，能够让他们有里程碑式的节点，这样对人是有贡献的。我们一直秉承的是，把合适的人放在合适的工作岗位上，这是无论在应对市场还是企业内部管理的过程中都是非常重要的。

 

从云泰内外部价值创新实践中，我们不难发现，“抓住趋势，以人为本，尊重常识，进而提高企业的资产回报率”是贯穿云泰商业整个发展过程的长期主义考量。

 

吴铮认为，通过创造并运用有灵性的空间和场景，激发人的思考，促进人的连接，提高人的生活品质，使人们的生活充满乐趣。同时，通过创新商业运营模式，来实现投资人、品牌商、运营主体和消费者的多方共赢，实现一种义利统一的长期价值考量，这是在时代变化下形成长久竞争力的关键。（GG）