近年来，受新冠病毒感染疫情（以下简称“疫情”）冲击、国际国内经济形势和房地产金融审慎监管的影响，我国房地产市场在不同程度上暴露出预期转弱、需求下行、循环不畅等结构性问题。为了有效稳定市场预期，2022年底中央经济工作会议提出，支持住房改善等消费，支持刚性和改善性住房需求。从2023年各地陆续出台的稳增长措施来看，鼓励住房消费被视为扩大内需政策的重要一环。结合当前住房消费形势和市场预期走势，未来鼓励支持政策可以从稳预期、降利率、减税费、促转型四个方面持续发力。

稳预期

自“三线四档”融资新规出台以来，部分负债水平较高、偿债能力较弱的规模房企面临融资成本上升、资金链循环不畅等问题。在前期风险尚未完全出清的情况下，房企债务违约事件仍陆续发生，房企开发投资、土地购置、发债融资也较为谨慎。

从购房者的角度来看，受前期“烂尾楼”“停贷断供”等事件影响，购房者置业信心进一步减弱，加重了市场观望情绪。因此，提振住房消费信心，一方面，要加快推动宏观经济的持续复苏和居民收入的稳定增长，减少政策不确定性对市场主体产生的影响。
 

另一方面，还需要加强对房地产需求端、供给端和银行金融机构的预期引导，对房地产市场的稳定均衡发展形成长期共识，从体制机制上落实“保交楼、保民生、保稳定”，有效消除潜在购房者对市场的困惑和担忧。

对在建已预售、预期综合效益较好、短期现金流不足的项目，可有针对性地加大保交楼专项借款配套融资力度，实现按时按质交房以保障购房者权益。积极稳妥推进现房销售，加强预售资金流向流量监管，坚决避免出现新的交楼风险，逐步稳定行业预期和市场信心。

降利率

近年来，为支持购房者合理的住房需求，多个城市和多家商业银行紧跟政策步调对房贷利率进行了下调。但从横向比较来看，我国内地主要城市房贷利率水平仍高于日韩和欧元区主要国家。在当前市场交易中，按揭贷款与经营贷、消费贷之间仍然存在较大利差，导致有相当比例的购房者违规使用经营贷、消费贷等利率较低的贷款产品来置换房贷。因此，无论是从房贷利率的国际横向比较，还是从不同贷款种类的利率比较来看，我国主要热点城市的房贷利率水平仍相对较高。

当前，央行、银保监会也已建立起首套住房贷款利率政策的动态调节机制。结合未来市场走势和政策预期来看，针对刚性和改善性住房需求群体，在降低首付比例和房贷利率方面还存在一定的操作空间。

减税费

近年来，随着居民收入水平稳步提高，生育政策调整后二孩家庭数量增多，改善基本居住条件的需求增加。建于20世纪八九十年代和本世纪初期的存量住房，在建筑质量、生活舒适度等方面都有很大提升空间；大中城市通勤时间长、市中心拥挤等问题比较突出。因此，既存在年轻人小换大、远换近的改善性住房需求，也有部分老年人大换小、近换远的以房养老需求。同时，由于现有普通住宅和非普通住宅的认定标准不尽合理，以及与房产证年限和住房数量严格挂钩的交易税费政策，导致二手房存销比过高，交易循环不畅，单套住房家庭改善性需求的释放受到很大限制，也额外增加了交易时间和换房成本。

市场调研测算表明，根据房产证年限以及是否为唯一住房，二手房交易涉及到的契税、增值税和个人所得税等主要税费之间的总和差异，最高可达房屋总价的6%以上。因此，有必要对首次购房和改善性购房家庭产生的契税、增值税和个人所得税进一步给予减免，对买卖房屋和租借房屋的中介费进行一定的减免或补贴，通过减税降费来畅通住房流通交易渠道。
 

促转型

随着我国近20年来住房供给的持续增加，住房市场结构已经演变为巨大存量与有限增量的组合，住房的总量供给不足矛盾已经得到基本解决，但是存量住房的建筑结构、安全标准、功能设施、成套水平、住房品质、配套环境和物业管理水平有待进一步提升。随着更多的热点城市进入存量发展阶段，城市更新对于城市和房地产高质量发展将起到重要的推动作用。此外，由于现有购房年龄人口中处于改善性需求群体的年龄段比例逐渐升高，生育政策放开后二孩家庭逐渐增多，存量住房的房屋质量、户型和舒适度有很大提升空间。在当前形势下，仍然坚持以增量为主的调控方式已不适应市场化需求，应保证在一定增量供给的前提下去积极盘活二手房市场和租赁市场。
 

根据相关机构测算，我国目前租赁市场规模约2.3亿人，租赁市场份额约2.2万亿元。而我国目前城镇家庭住房租赁比例仅为19.2%，远低于其他同类发展水平的国家和地区；商品房空置率高达22.3%，远高于5%~10%的合理区间。积极盘活住房租赁市场，对于挖掘有效住房需求潜力、促进租房消费升级意义重大。

伴随着我国疫情防控政策和房地产调控政策的逐步宽松，各地针对合理住房需求的相关支持政策将会进一步扩容扩围，部分开发商出于资金链压力不排除推出一系列配套降价促销手段，2023年住房消费有望呈现企稳回升、梯度释放的态势。未来市场对住房产品升级和高品质物业服务的需求将会更加明确，改善性购房需求预期向好，并将逐渐成为住房需求的主体以及支撑市场走势的稳定载体。随着多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度不断完善，租赁市场预期进一步向好。然而，由于我国住房自有率整体较高，城市和区域分化态势显著，经济基本面的恢复还不牢固，市场观望情绪仍十分浓厚。因此，对于房地产市场在短期内全面复苏回暖，仍需要抱有谨慎乐观的态度。