“蒸发的电影票房、无人问津的零售店铺、被迫停课的才艺培训，充足准备迎接春节红利却连日歇业的餐饮最是元气大伤——人工照付，食材报废，不少商家都在担忧自我的生死存亡。”第一太平戴维斯广州商铺部董事张宸豪在回复《商学院》记者问题中提道。

这一次新型冠状肺炎疫情高发时期，恰逢传统消费旺季的中国农历春节。随着疫情的发展防控进入“严防死守”状态，群众大幅减少外出聚集，街头人流量急剧减少，对“客流即生命”的实体零售商业而言，仿佛进入“冬眠”状态。

减免租金，携手共渡“冬眠期”

1月28日万达宣布，将对全国323个购物中心实行从1月25日至2月29日，为期36天的租金及物业费全免政策，预计减免租金额度达30亿元~40亿元。龙湖集团在1月30日宣布，对旗下商场的所有商户，2020年1月25日至2020年3月31日期间，租金费用（含物管费、推广费）全部减半。华润置地宣布，全国各商业项目(包括万象城、万象天地、万象汇、五彩城、凤凰汇)所有店铺免除2020年1月25日至2020年2月9日期间租金。

据赢商网不完全统计，除了几大头部商管企业外，截至2月4日，全国累计已有超过200个购物中心先后宣布对品牌商户提供不同程度的租金减免政策。

58安居客房产研究院分院院长张波表示：“疫情对于商业地产的影响颇为明显。”疫情期间，线下人气急剧下降造成商户收入的锐减，更为长远的影响则体现在中小商场后续经营困难不断增加，导致未来商业地产运营也将面临挑战。

?《商学院》记者发现，在疫情的影响下，有“商铺减租说法多，而办公楼减租说法少”的现象。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，是因为商铺直接受到了春节商业零售降温的影响。而办公本身不属于公共场所，对于损失的衡量是很模糊的，商铺、商业广场是公共场所，更容易衡量。而且商业地产企业降租的标准多少不应盲目攀比，应以企业实际为准。

危机并存，做好持久备战

此次商业地产集体减租行动，虽然是顾全大局的义举，但商业地产从业者方面在思考，减租金将会对这些企业营收带来多大的影响？未来将采取什么方式、措施提升人气，恢复消费信心？如何进一步改进商业地产的运营模式，使之具有更强的抗风险能力。

太古地产表示，疫情当前，当下工作的重中之重是保障旗下项目防控病毒和有条件运营，因商场作为公共场所，其正常营业也是社会秩序稳定运行的重要一环。为了这个目标，太古地产的员工都坚守自己的工作岗位，以实际行动积极承担企业的社会责任。

张宸豪认为，其中影响最大的是以下这些行业与业态：聚众型的消费场所如旅游业、酒店业、主题乐园、儿童游乐等因无法转移到线上经营，需要面临较长一段时间的“寒冬”。

在接下来这一年里，是否能恢复信心，继续拓展等，又将关系到商场的实际招商及运营情况。张宸豪指出，眼下商场仍需要依赖线下人流，疫情过后，人们习惯选择电商消费将是大概率趋势，一方面需要通过降低租金来保障开业，另一方面又要重振消费者信心，想方设法提高到店客流，无疑会带来财政支出上的巨大负担。因此，短时间内，从零售终端触发，对商家、对商场经营者以及相关服务供应商等都受到疫情一连串的影响。

开放式建筑或是新机会？

时势造英雄。2003年SARS造就了阿里巴巴和京东两大网络零售巨头，催生了电商时代。

张宸豪说：“如果仅仅是说网购、外卖这些行为，现在相比2003年来说要成熟多了。”同2003年“非典”时期相比，这次疫情的特点是高传播率及高潜伏率，加上现代的信息，惶恐不安的情绪使得人们足不出户，消费方式只能是通过线上平台。当年没有统一制服的外卖小哥，也没有快递到家的零食。

疫情不仅对消费行为产生了重大影响，也对商业模式，行业发展趋势进一步产生影响，可以预见的是，无人零售迎来巨大机遇，社区商业再遇新契机，线上线下进一步融合，而伴随5G的到来，或许会有更多新领域得到迅速发展。

对此，张波表示赞同，他指出，要重视线上商业的重要性，尤其是线下和线上打通将是商业地产未来发展的重要方向。由于5G的发展，未来万物互联也为商业地产线上化提供更多机遇，商业地产虽然短期依然面临困境，但长期来看无疑有着广阔发展前景。

经历这场疫情后，商场应该主动出击，引领一种消费趋势——居家消费，毕竟这是在短期之内一定要面对的，张宸豪告诉《商学院》记者。

商业地产应更主动更积极去面对风险，而不是以很被动的思维去执行一些东西，转变自己的经营思路。张宸豪表示，首先商场和货品将分为就近刚需和远端弹性需求两类，第一类是锁定周边一公里的人群，主要针对这些人的日常必需品，货品做到供应充足，保证线下购买便利性，同时商场这段期间也要建议消费者采用不到店的购买途径，来帮助他们减小在商场内受到感染的几率，也是为了降低商场运营风险。

针对一些远端客户，以及不是急需的服饰类、钟表珠宝、化妆品类，这一类的弹性需求零售品的关注点被疫情所转移，在未来两三个月的时间里销售数量会大幅下滑。

对居家消费的推广方式也可以很多样，商场可以去推出一些线上专题，比如家居用品的一些促销活动，还有鼓励人们在家活动。而对于在这一波浪潮中失利的传统线下商家来说，在真正意识到短板后需要思考其转型之路，最快的转型方式必定是投放外卖平台，或者研发即食包装作为零售。

但“转型”并非简单把商家的货品照搬到电商平台就能长久，商场这一负责整合商家资源，搭建与消费者紧密联系的角色，应当成为协助商家转型的引领者，利用其对消费者和品牌的深刻认知，通过线上场景这一“窗口”触发消费者找到最合适的产品，把稀缺的线下流量导入更多的线上货场，线下口碑加上线上流量效应，广泛“吸粉”形成庞大的会员系统成为独有的大数据库，然后让来自不同商家的产品找到最合适的消费者，这样的运营思路走得更远。

最后，商业场所也需通过调整自身硬件条件来适应，譬如以后消费者会考虑少去密闭场所，多到开放式街区，空气流通能有效规避中央空调对病毒的传播，反而成为先天优势。所以是不是可以在未来的商场中，更多考虑开放式建筑。