我国自1978年改革开放以来，住房制度在不断改革，从1998年福利分房制度寿终正寝至今，已经有20多年了。

住房制度改革

随着改革的不断推进，住房制度日趋完善。到目前为此，各地都形成了多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，并且在不断深化完善之中。人均住房面积也从1978年的3.6平方米，发展到了2018年的39平方米，人民住房水平得到了极大的提高。

这一切得益于住房制度改革的成功。我国通过改革，成功地由住房福利制转换为住房商品制。

住房商品制是对我国住房福利制的革命。住房商品制将过去福利制时代不承认住房是商品的观念进行了改革，把住房作为商品，从生产、分配、消费、流通环节都体现出来。即：开发商生产过程中，要核算成本，并取得盈利；住房分配要采取市场分配，与支付能力挂钩，为此要进行工资改革，提高工资，工资中应包含住房补贴，住房补贴包括固化在工资中的住房公积金；住房消费形式可租可买，当时鼓励买房，让人们认为买房划算；住房流通环节要采取等价交换原则；住房购买后，可以得到产权。

上世纪90年代末，“两点论”被提出，即将住宅作为新的消费热点，将房地产作为新的经济增长点。事实证明，随着住宅商品化的不断推进，住房建设日新月异，房地产业确实是经济增长的重要推动力量，住宅也已经成为人们的消费热点，成为街谈巷议的热点话题。

楼市运行由其市场规律

在住房制度改革过程中，人民的住房梦也不断得以实现。其中，资金作为楼市的一道重要闸门，起着重要的推动作用。银行的房贷资金和住房公积金都发挥了巨大的作用。

事物都是一分为二的。资金的作用也是一分为二的，对房价既可助涨，也可助跌。因为购买住房离不开资金，资金充足会推动房价上行，资金不足则房价上涨无力。

但房价上涨与下跌又不完全取决于资金的推动，而是由住房的供求关系决定的。即，住房供不应求房价上涨，供过于求房价下跌，供求平衡时房价才稳定下来。

因此，我国在住房制度改革中，在房地产调控中，金融手段一直是一个重要的调控手段。

伴随着城市化的不断加快，人们的住房需求从饥渴状态得到释放，城镇住房的供求矛盾不断升级，房价也不断上涨。为此，为了平抑房价，促进房地产市场平稳健康发展，除了采取限购、限售、限价等行政手段，各城市还频繁使用金融手段进行调控。

在房改初期，金融手段相当宽松，经济适用房只需要10%的首付款比例，就可以贷款到九成房价。现在老百姓的住房问题已基本解决，各城市房价高企，所以金融手段是最为严厉的。在北京即使是共有产权房，首付款也需要30%的比例，贷款只能到七成房价。

当前严厉的金融调控手段是正确的，因为大多数城镇居民已经拥有了产权房。严厉的金融手段从一定程度上防范了炒房，防范了房地产泡沫的风险，也防范了金融风险，使房地产市场得以平稳运行。

2021年对房企的“三道红线”的管理，对银行开发贷的集中管理，也都起到了未雨绸缪、防范风险的作用。

2022年反洗钱与查处经营贷挪用，目的也是防范房地产泡沫和金融风险，但对楼市发展影响作用并不大。因为大部分购房人的资金是合规的，极少数人的购房资金是违规的，少量资金的变动并不能影响整个楼市房价的走势。对于真正的自住和改善型需求来讲，还是要在遵守现行融资政策规定下量力而行。否则，违规使用经营贷会影响自身的信用，也会被要求提前还款，使自己处于非常不利的地位。

楼市运行由其市场规律左右。我国目前的城市化率为60%，仍然处于城市化中期阶段，大量的农村人口还要不断进城，到城市化完成还有二三十年的路要走，所以，大量的自住与改善型需求还是存在的。加之不少城市已经进入存量房时代，城市更新、旧城改造、棚户区改造也在按部就班地推动，小房换大房、旧房换新房、新婚要有新房的大量住房需求仍然存在，加之计划生育政策的改变，对住房的需求都会有助推作用，所以，对于楼市的发展不必过于悲观。

购房人可以根据自己的需要，或选择买房，或选择租房。高房价下租房划算，因为用买房资金的利息租房绰绰有余，因此，租房也是一个不错的选择。当然，不接受租房，或租房不能解决孩子上学问题，也只好买房。

因为住房仍然是人们的基本刚需，新市民和青年人的住房需求仍然在增加，随着人口的增加，新房子还是要盖，老房子需要更新，未来楼市依然会在多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度运行下，在多元房地产调控手段下平稳运行。