事件

2022年5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

点评

下调首套房贷利率下限，打开信贷空间。本次调整释放了支持刚需首套购房的积极信号，若按最新5年期LPR来看，首套普通自住房贷利率下限由原本的4.6%下调至4.4%。最终实际利率仍然要看各地“因城施策”执行情况。此外，仍需要观察5月5年期LPR的调降，若下调，将带动房贷利率下行，对购房成本下降、激活合理住房消费需求起到更直接的传导效果。 

我们认为，金融数据走弱、地产销售景气度持续低迷是此次调整的主要原因。1）4月社融增速下滑，整体信贷投放情况较差。从总量看，4月新增社融9102亿元，同比少增9468亿元；社融余额增速10.2%，较3月回落0.4个百分点。从结构上看，居民端罕见净减少，4月居民户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元，其中住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，自2007年有数据记录以来第二次出现负值，前一次为今年2月，当月新增居民中长期贷款为-459亿元，反映出居民房贷需求量仍然低迷。截至一季度末，个人住房贷款余额为38.8万亿元，同比增速为8.7%，增速下降了2.3个百分点，增速为2013年以来的最低位。2）前期地方层面信贷政策的频繁调整并未实质性改善地产基本面，楼市景气度持续低迷、需求仍然较弱，销售数据也未见起色。我们跟踪的高频数据显示，4月43个重点城市新房成交面积环比下降20.3%，同比下降55.5%，降幅再度扩大了8.0个百分点。

央行统一下调首套房贷利率下限更具宏观信号意义，有助于降低购房者置业成本，引导地方政府后续信贷调整。我们认为政策主要影响有：1）最直观的影响在于购房成本的降低，缓解购房者置业压力，支持刚需释放。根据我们的测算，若以1000万总价房产、商业贷款期限30年、等额本息还款情况为例，假设首付比例在20%~35%之间，利率下调（自4.6%下调至4.4%）后，月供分别减少773~951元，未来30年利息支出合计分别减少约28~34万元。2）相较于此前信贷政策以地方调整为主，此次自上而下的调整信号意义更强，有助于引导后续地方政府进一步调整信贷政策。4月103个重点城市首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较上月回落17个、15个基点；平均放款周期为29天，较上月缩短5天。在前期各地信贷政策的放松下，全国房贷利率已经连降7个月，当前处于2019年以来的最低位。但我们认为从实际政策落地效果来看，房贷利率方面的调整能起到的作用相对有限，后续金融口若有更多市场有效性更强的信贷政策（例如央行发文降低商贷首付比例下限、调整“认房认贷”标准等等），并能在更高能级的核心城市扩围，方能起到更加有效的提振市场信心的作用。

投资建议

在多轮地方利好政策支持之下，房地产市场销售景气度未见明显改善，政策执行层面的传导不及预期的问题已经得到重视。此次全国层面对房地产金融政策进行调整，政策信号意义更强，更有利于向微观预期的传递。我们认为后续更多对基本面有实际提升效果的政策推出可期，兑现beta行情的同时，对市场信心提振及行业供需两端修复起到更有效的积极作用。我们建议关注四条主线：1）全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受beta行情带来的上涨空间：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地；2）区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、金科股份、碧桂园；4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。