宜业宜居,智慧家园:中国房地产企业转型升级蓝图
谈话要点
房地产行业的新格局
从风口上半场走向成熟下半场,房地产行业的环境因素出现新的变化,并为房企带来生存、发展及领先三大挑战。
房地产企业的转型升级蓝图
IBM 建议房地产企业打造三大核心能力,化解挑战,并从十大举措着手,开启全面转型升级之旅。
房地产企业克服转型障碍的行动指南
IBM 建议房地产企业全面统筹变革管理,提升组织数字能力,利用车库方法敏捷转型,建设混合多云架构,从而克服障碍,加速转型升级。
房地产行业下半场的新环境和新挑战
房地产行业作为中国经济发展的重要引擎之一,经过 30 多年风口上半场的高速增长,目前已经进入到了“挤出泡沫、高质量、良性发展”的成熟下半场。根据 IBM 研究洞察,在房地产行业的下半场,国家政策、宏观经济、客户需求及技术发展四大环境因素都发生了新的变化。
国家政策加码:资本红利结束,投资驱动终结
2020 年受疫情冲击,部分房企的现金流和负债率都将面临巨大的问题。政府为了保证房地产行业的稳定,出台了房企“三道红线”,银行也推出“两根锁链”,目的都是限制房企虚高,提前预防泡沫。未来,政府对房企的融资行为会不断加强限制,房企的融资渠道会逐步缩紧,迫切需要提升现金流管理能力。房企如何通过数字化业务模式,建立数字化的资产运营体系,通过数据和技术赋能房产开发、营销、运营、服务等全流程,实现资产运营的降本增效和服务增值,提升资产回报水平,应对投资经营双轮驱动的挑战,成为决定房地产商生存和发展的一项重要课题。
宏观经济放缓:城镇化红利趋于结束,增量开发业务见顶
伴随着城镇化进程的放缓,中国房地产增量开发已经处于顶峰阶段,行业进入低增长、低利润、中低杠杆时代。同时,伴随着老龄化趋势加剧,人均居住面积、人均住宅套数已达高位。未来 10 年,房地产行业将进入存量化时代。特别是在一二线城市,存量市场的开发和持有、城市更新的比重开始上升,如一些老旧小区改造、物业持有和运营、软环境建设等领域渐渐成为房地产企业新的盈利点。
房地产商若依然固守“买地、建楼、卖房子”的经营思路,而不培养向“以用户为中心”的精细化运营和服务转型的核心能力,进行产品和服务创新,挖掘产业链新价值,未来的生存和发展无疑将受到严峻的挑战。
客户需求升级:数字化新人群对房地产行业的不断推动
85 后、90 后是数字化原住民,生活方式和行为习惯呈现线上线下一体化、重视体验和口碑的特点,并且整体成长于物质充裕、消费升级、自由职业、鼓励创业的时代。随着 85 后、90 后日益成为置业置换、创业办公等需求的主力人群,尤其是那些居住在中高能级城市和都市圈中的 85 后、90 后,他们对房地产服务的需求必然会升级,包括对健康舒适、安全、线上化、智能化、个性化、灵活办公、共享办公等方面的需求不断增强。
而在“少出门、少聚集”的新冠疫情冲击下,人们对居住空间、办公空间、商业空间、产业空间的需求、体验、安全和健康都提出了更高的需求。2020 年政府工作报告再次重申“房住不炒”的基调和定位,并将大力开展城镇老旧小区改造、发展社区服务和便民设施,让城市更宜业宜居;同时将继续加强新型城镇化建设,适应和实现新市民的安家和住房需求。
面对以上新需求、新期望,房地产企业需要深入了解用户的行为、消费习惯、偏好、价值诉求等信息,通过生活场景中的高频交互,提高用户满意度和粘性。建立长期持久的用户关系,实现更高的推荐率和复购率,从“以产品为中心”转向“以用户为中心”,是这个阶段房企所追求的目标。
新兴技术加速:指数级新技术对房地产行业的巨大变革
过去技术的发展尚不能满足和支撑不断提升的消费者期望和业务需求,但随着越来越多的、呈指数级发展的新技术的出现以及应用,包括 BIM(建筑信息模型)、5G、AI、云计算、大数据、物联网、区块链、VR、AR、自动化等技术,为房地产各产业链的数字化提供了完善的底层基础。
而随着 2020 年两会中政府出台的“新基建”政策,这些新技术将会广泛引用在智慧工地、智慧案场、智慧商业、智慧社区等重要应用场景中,大大加速传统房地产向建筑工业化、地产科技化转型的步伐,为房地产的提升盈利和产业升级提供源源不断的动力。
总结以上,我们可以看到,面对新发展阶段下的新环境,房地产企业面临着三大新的挑战:投资经营双轮驱动的生存挑战;产品与服务创新的发展挑战;多元业务协同/模式创新的领先挑战。
而要化解这些挑战,房地产企业需要深入思考如何寻求增长的力量,采用创新的运营管理模式、产品服务模式、平台生态模式,打造新的核心能力,成为高质量的全生命周期产业家园和生活家园的运营商,满足用户不断提升的、绿色健康的、高频互动的商住体验和多元场景需求。
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